“单边代理”纠纷仍不断上演，中介恶意欺骗卖方退回一半中介费

文/乐居财经郭俊伟伟梦轩

今年7月，在一次性付清全款438万后，朱女士发现，她在杭州未来科技城买的二手房，再过几个月，就是五年后，节省了超过200,000 的税费。

朱女士认为，中介公司故意隐瞒此事，希望尽快获得佣金，要求退还税款和中介服务费。但中介表示没有隐瞒，只能赔偿1000元。

买卖双方使用同一个中介机构，称为中介机构，为双方交易撮合提供服务，但中介机构纠纷至今仍在上演。

2020年11月，来自合肥的张先生在德友出售了一套二手房，5万多元的中介费由买卖双方共同支付50%。完成过户后，张先生得知买家还没有支付另外50%。实际承担“100%”中介费的张先生表示，中介恶意欺骗卖家，应退还一半中介费，但德友辩称，对买家的“优惠”是门店政策，并不支持退款。

“如果被告与原告聘请同一律师，该律师应为谁的权益负责？” 11月24日，景辉智库首席券商科学家胡景辉在一场线上沙龙上发表演讲。这种中介代理模式的最大弊端是股权代理人难以实现单边持股。

如今，胡景辉称为“更高”的新型中介机构服务模式，已开始由政府和私营部门同步推动。被称为“单边代理”，也被很多人称为“独家委托”。

11月19日12:00，深圳推出新的二手房交易系统，标志着国内官方首次在二手房交易中采用“单边代理模式”。

单边机构还提出了“独家委托”的新模式，犹如“深度炸弹”。

第一个“吃螃蟹”

11月19日下午，在深圳举行的房地产中介协会新闻发布会上，相关工作人员表示，自新系统上线之日起，原网签系统不再开通新的委托合同，签订的中介合同，买方不得更改。信息; 至2021年12月31日，原系统将正式停用。

深圳市政府非常坚决。

在深圳市房地产中介协会看来，“这种中介服务底层逻辑的改变，不仅会提高房产过户交易的效率，更重要的是，这种改变将更有利于保护消费者的权益。”

深圳的做法是，买卖双方必须先到“二手房交易系统”发起代购或代售，才能进入网上签约流程。中介合同被解除；新系统上的房源必须是真实房源加盟房产中介公司需要多少钱，并且有唯一的房源代码；卖家最多可以选择3个中介机构挂牌，不能同时出售；买方可同时与多家机构签约；中介需要星级认证，黑中介或认证不通过者将不被允许进入系统...

深圳官员认为，单边代理模式将使中介的“杀戮”行为成为历史。

因为过去的二手房交易规则是基于中介人依靠“信息不对称”进行双边委托，进行中介撮合交易，即一只手拿着两个，左手拿着右边.

新的交易制度为“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托与受托中介机构形成单边委托关系。在实际交易中最大化合法利益。

此外，买卖双方的实名认证，再加上通过与房产登记部门的数据对接，100%房产确认，让交易更加安全。

对于经纪人，新系统将根据这些数据对中介从业者进行排名，最高为五颗星。星级越高，说明中介从业人员的信用、服务专业、业绩突出。新系统将优先推荐。给客户；对信用不良、业绩不佳、长期无交易业绩的中介机构，新制度将其排在后面，通过市场竞争，达到优胜劣汰的效果。

对此，深圳市政府突然宣布推出单边代理模式。有人认为，深圳市政府一直都敢吃螃蟹。也有业内人士认为，目前深圳二手房市场处于冰冻期。

向美国 MLS 学习

早在 1920 年代和 1930 年代，美国的 MLS 就是真正的单边代理模式的先驱。这被称为多重挂牌服务或联合销售服务，广泛应用于房地产开发、销售和中介机构。在房产中介市场加盟房产中介公司需要多少钱，木林森尤为成熟。

11月24日，在一场以“单边代理将如何改变中国房地产经纪行业”为主题的行业沙龙中，景辉智库首席经纪科学家胡景辉也提到，美国MLS不仅是一种营销模式，更是一种营销模式. 是业界广泛接受的严谨、先进的行业标准和管理模式。

资料显示，MLS的核心价值观是资源共享、信息共享、合作共赢、尊重规则、诚实守信。它给券商带来的是商业思维方式的改变和价值观的改变，让市场可以从传统走向自己。，恶性竞争的销售模式转变为信息共享、合作共赢的模式，这将改变房地产销售的生态环境。

“20年前在我们国家，至少从住建部来说，单边代理加独家代理加联合销售是这个行业未来的发展方向。由于中国的房地产市场是由新房，还没有落实。”胡景辉说，深圳的做法是“政府的很招数”，未来一定是趋势。

此外，多方​​也一致认为，深圳此次推出的新车型与木林森有着不同的背景。

“深圳房价话题和打击炒房是新模式、新规则出台的市场背景。在市场、购房者、官员都受到伤害的地方，必须有新的举措来挽回颓势。” 。” 胡景辉相信。

此外，不少业内人士也对深圳的举措表示赞赏。

优聚董事长李百晓坦言，未来如果深圳能够加快推行单边代理或独家代理模式，那么券商将逐渐认同资源共享、信息共享、共赢等游戏规则。合作、诚实守信类似于MLS制度，逐步摆脱行业传统的恶性竞争。

提倡单边代理模式，并得到有官方背景的专家支持。

“我们现在是充当中间人，一头蒙另一头，哪一个都不好。律师单方面服务，依法争取一方最大利益，所以要实行单边代理，甚至转为独家代理。”

2019年第二届房地产经纪行业峰会上，时任中国房地产经纪人协会副会长的柴强提出，未来经纪行业必然出现的基本制度和规则是单边代理。

中国房价估价师协会教授柴强表示，长期以来，草根经纪人普遍缺乏诚信，房地产经纪行业的社会形象和地位没有明显改善。缺点。

在模式上，改变代理规则，实行房屋挂牌单边代理和独家代理是第一步，也是未来行业发展的必然趋势。

在此基础上，倡导房屋挂牌独家代理，同时实行“独家联销”，即“全房联销”，实现全行业住房资源共享，全行业联合销售。

言下之意，在模式中采用国外先进模式，既是解决当前中介行业“形象”的有效途径，又符合时代发展。用中国先进的互联网技术嫁接先进的行业模式，是经纪行业最希望看到的结果。

而胡景辉认为，我国的中介、代理、经纪三种模式都比较落伍。中介机构和券商一般以自己的名义开展活动，而代理人则以委托人的名义开展活动，职责不同。单边代理是权利和义务的对等合作。

因此，中国房地产经纪行业的代理模式需要更新。

单边模式不仅能提升“行业地位”，天猫好房二手房CEO何毅也认为，房产经纪行业是服务行业，单边代理模式更能体现行业服务的本质.

“相对而言，单边代理可以保证客户享受到更专业、更专属的服务，站在客户的立场上，为他提供相关服务，而买卖双方各自向委托的经纪人支付经纪费。”自然更健康，相信也会减少销售纠纷。”

20年前，单方面代办得到建设部官员的大力奖励，20年后深圳市政府开始实施。

任重而道远

但一个好的系统的演变往往充满曲折。深圳模式能否奏效还有待观察。例如，挑战之一是中国传统的买房逻辑。

正如深圳市房协工作人员在发布会上预测的那样，新系统上线后需要一个过渡期，让所有参与者熟悉和了解平台的定位和运行规则。

新系统上线后，乐居金融联系了两位站长，其中一位猛烈抨击平台，“总体感觉还是一个美好的理想，一个略显鸡肋的平台，愿景大于现实，或许会更好未来。嗯。和我进去之前想象的不一样。”

“买家找中介买房，这个逻辑不是中国人买房的逻辑，繁体中文买房是因为看中了某栋房子，需要找中介帮我谈判。”新系统的逻辑是第一个，第一步是填写购买需求，有的很不合理，比如楼房类型，分为四种，比如多层、高层、小高层等等。普通人不知道如何选择。”

第二个缺点是没有明确的收费标准参考，完全清晰透明，费用披露一致。这个问题目前还没有解决。

再者，我个人认为这个平台并没有实现我们想象中可以看到所有房子的信息，就像在找一个带壳的房子一样。最后我把房子卖了，在系统里看不到买家信息。"

宝安西乡店主C女士：“我不能通过网上看个人评论来判断这个人是否可靠。总体来说，功能还是比较少的，现在房源的房源可能会少一些。”我发消息了，要等中介来找我卖房子，我可以主动找买家吗？”

深圳一位资深一手渠道商也表达了对新制度的看法：“单边代理在深圳还有很长的路要走，单边代理靠什么来获得回报？靠的是交易佣金。所以，好的交易和高额的佣金是双边中介的共同目标，问题是，两个中介会私下交流吗？

“设计师期望单方代理能够保护买卖双方的利益，从而获得佣金。但也有可能是单方代理直接推高了买家的中介成本……”

为优质服务付费

在深圳政府推出单边代理模式之前，今年9月天猫好房推出的“无忧售房”就是针对卖家的单边代理模式。

传统中介模式中，中介费一般由买家承担，但这次转给卖家，房东需要额外支付1万元的服务费。

“卖无忧”负责人赵玉光解释说，一方面，近两年楼市走低，卖房周期变长，让不少业主心急如焚。如果你想让你的房产快速出售，你必须在不同的地方列出来增加曝光率，但这也会带来电话骚扰问题，甚至是虚假的查看和谈判。卖房的信心受到挫折。

“另一方面，经纪人的服务价值越来越被认可，市场上总有一些客户愿意为优质的服务买单。因为房屋销售毕竟是大宗交易，有什么问题在任何环节都将意味着巨大的损失。风险和损失。

在市场上，单边代理服务比较小众，天猫浩方是业内首家大规模启用单边代理的公司。在前期准备中，天猫好房已经在多个主流渠道进行了无忧销售模式的宣传，让更多的业主更好地了解无忧销售以及单边代理给他们带来的好处。最终会逐渐被车主认可，逐渐开始加大音量。

“单边代理模式需要在中国做，需要更多的券商参与进来，转入服务队列。一波券商将成为买方的单边代理券商，另一波券商将成为卖方的单边券商，并且让两家经纪商合作。在此基础上，我们需要建立一个经纪商的信用评价体系。这样的良性循环体系会让这个模式越来越大。”赵玉光期待道。

中小券商何去何从？

优居董事长李百晓在《洞察时代》对话中指出，单边代理只是大企业的选择，短期内对中小企业未必是“好事”。

“大型中介公司的选择并不多，要么将自己转型为平台，要么将门店转型为合伙企业，为他们提供房源共享，为客户信任品牌交易提供保障。” 李白萧坦然承认。，如果大中介公司不转型，就没有多少未来了。

因此，中小券商加入“单边代理”等政府平台提升服务能力势在必行。

“小中介公司会受到房源数量的挤压，短期生存压力会有阵痛。小企业将转向资源共享平台获取价值，获取更多品牌和服务。它会增加和它将受益更多。”

但也有中小店主不看好这种“单边代理”的新事物。

“我们做纯粹的单方面代理不好，房产的房产信息不透明，如果双方的权益绝对私密，交易价格不透明，就会导致被吃掉的可能价差。另外，地主也可能是客户，客户也可能是地主，这也将串行订单理想化。合肥蜀山区益得友店的老板想。

“单边代理也是靠佣金来获取收益的。快速成交和高佣金是双边中介的一贯目标。两个中介也可以私下交流，因为独家挂单本质上是合作开户，核心是间接提升购房者的购买价格。成本。深圳的一位资深经销商也提出了这样的担忧。

这些中小中介的担忧，在专业人士的眼里，不考虑一个前提，那就是从美国MLS的角度来看，单边佣金模式必须要有透明的信息平台作为支撑。正如胡景辉所说，当时“委托一家公司和100家公司的效果其实是一样的，你委托一家公司显然更方便。”

这样一来，这个平台的建设就显得尤为重要。未来，中小中介只需要在这个平台上提供自己的服务即可。

“一旦基于‘单边代理’逻辑的新版二手房交易系统成功运行，将彻底颠覆我国房地产中介行业过去30年的规则。” 当深圳推出新版二手房交易系统时，官方解读。

当然，中国的房地产经纪模式起源于唐宋时期，已有数千年的历史，很难做到深入单边或独家代理。

无论如何，值得肯定的是，在楼市敏感多变之际，深圳政府有勇气、果断推出“单边代理”模式，这是对以往行业批评的正式宣战。

一段新的历史正在开始。