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房价一直是民生话题，应该公开透明。

西安在这方面做得很好。自2017年第三季度以来，限购区所有住宅小区均发布“一房一价”公告。从那以后已经三年了。虽然成交数据略有不同，但基本可以接受 关注房价变化。

在去年的年报中，S姐指出，随着第三方定价机构参与房价的审批，2020年的房价会更加合理，更加贴近市场。限价政策短期内不会取消，房价将保持稳定。另一方面，在楼市上涨周期中，限价政策下土地成本上升，对未来房价的预期也有所提升。

2020 年已经过去了。过去一年，西安一直在执行限价政策，但管理机构频繁变动，说明要做好并不容易。房价有多稳定？明年还能撑得住吗？

一丨“零增”再次成为常态

从全国70个城市的数据来看，2020年西安房价增速明显放缓，环比数据中，仅8月份涨幅超过1%，其余月份均低于 1%。同比增幅由年初的12.8%降至11月的7.1%。与2019年相比，西安的房价确实温和了很多。

然而，西安出台了1130新政，通过升级贷款限制再次收紧控制。即便70个城市趋于缓和，但由于热点案例的存在，在北方城市中，西安依然是一流的，枪口势必打到头把交椅。

70个城市的数据反映了房价走势，而西安本身的价格公告就是一种具体的市场表现。

上图为2018-2020年西安商品房公示价格的月度走势，可以明显看出2020年西安的月均价非常“跳跃”，均价1月份原石价格达到21767元/㎡。主要是受春节和年初疫情的影响西安房价2021最新价格，房源宣传几乎停止。同月公布的万科悦湾复式、清凉山悦洋楼、碧桂园文景公馆，提升整体均价； 3月精装均价达到20665元/㎡，当时公布了未央金茂公馆、香榭丽舍、自然等一批货源大、价格高的楼盘。现在，这波操作无疑提高了价格预期。

随着疫情消退，复工复产持续，西安也恢复了正常供应。 2020年全年西安原材均价14264元/㎡（不含别墅），精装均价16614元/㎡，公价均价（不含别墅）15821元/㎡，较2019年创纪录价格上涨11%。

与2017年相比，2018年创纪录的价格上涨了约25%，2019年与2018年相比上涨了10%。按理说2020年的价格涨幅应该更低，但黑天鹅事件打破市场规律，延迟供应，使2020年价格涨幅基本稳定。

除了精装修交付和高价地块的影响外，西安的创纪录地价要保持这样的涨幅并不容易。

但是，全年限价政策依然松紧。与2019年一样，2020年的限价也呈现“上半年松下半年紧”的态势，2020年上半年零涨幅、降价的楼盘占比约为20%，下半年占比达到60%，限价明显收紧。

与2019年不同的是，2020年的严格限价有点让人难以理解。 2020年四季度，严苛的限价政策让很多新项目无法如期开盘，不少楼盘的创纪录价格被一两次以上的回击，甚至关闭样板间，或者降价，或改变粗糙。

一方面，它反映了严格的价格限制。另一方面，也减少了新房市场供应，为年底楼市上涨埋下隐患。即使有1130新政的影响，供应不足仍然让购房者心存疑虑。

2丨高地价必然推高房价

这是西安近10年楼面价格、房价及其各自涨幅。

盘点文章《高地价下，这可能是主城最后一个席位！》中提到了住宅用地底价！除远郊县外，2020年西安主城区+西咸新区居住用地均价达到4563元/㎡，2019年为3749元/㎡ ，2018年2744元/㎡，2017年1700元/㎡，增长21.7%，36.6%，61.4%，虽然有呈下降趋势，2020年相比2017年上涨了168%！

随着地价暴涨，房价也受到刺激。 2016年，西安楼市开始回暖。 2017年均价达到10247元/㎡，同比增长45%。此后，西安的物价上涨趋于一致。 2018年价格同比上涨25%。为 11%。

虽然不能将房价上涨的原因全部归咎于地价暴涨，但房价上涨必然与地价密不可分。

地价涨幅明显高于房价涨幅，肉眼可见。 2017年至2020年，地价累计同比涨幅为120%，而房价仅为46%。单从面粉决定面包的逻辑来看，房价涨幅不如地价涨幅。正是得益于四年不间断的调控和涨价，房价越来越高，但没有调控，房价会跑得更快。

从土地成本占房价的比重来看，土地成本在逐年上升。 2017年，土地成本占房价的17.4%。到2018年，这一比例达到21%，2019年为26%。到2020年西安房价2021最新价格，楼面价格4563元/㎡，房价15821元/㎡，土地成本占比达到28.8%。

土地成本在房价中的比重上升，势必会提高房价预期。因此，单纯地调控房价，不能限制地价，只能起到缓和市场的作用。这不是长久之计，反而会导致一系列并发症。

三丨2021年，更关注涨停价的松紧度

新房限价下，市场出现不少问题：

一、限价压缩房企利润。为平衡收益，房企脱标抢工在所难免。年底集中交房之际，或多或少的楼盘存在信任危机，甚至在信誉好的房企之前，也曾遇到业主维权、高价买房，但都没有做好在以前的问题中。

二、限价越长越严格。这太明显了。 2018年，港区绿城全运村和华润未来城无需抽签。即使中奖了，中奖率也不低。但2020年动辄两三千人报名，中签率直线下降。 也因为严格限价，2020年西安将有1万人、4.8万人。人人都想在限价下分到新房红利，却是真正有住房需求的群体。 ，在一次次的抽奖中，一次次的陪跑。

2020年下半年继续收紧，2021年上半年，老市场零增长、严控新市场价格将是主旋律。但是，在限价后的三年里，根据月度和季度的公告，限价政策时松时紧，如果收紧，就会有一定的放松。过了这个节点，当你放松的时候，就可以申请入市了。

2020年，西安新增19块楼面价超过万元的高价地块，地价整体上涨21%。成本上涨肯定会对房价产生影响。 2021年限价政策依然存在，但高强度限价绝不是长久之计。买家必须注意每批的价格。当然，他们也可以跟着我们，抢占大循环下的小节点和小收益。