这两天，很多微信群都流传了两段关于西安两家中介公司打架的视频。后来证实，西安贝壳网的加盟店西安德友与加盟店21世纪店的员工发生争执，最终导致了争吵。

西安房屋中介行业真的有太多话要说。过去，玛雅是统治家族，随后是 21 世纪。此外，还有2015年杏林楼盘跑路事件，更多中介衍生出托管公司跑路，长租公寓风起云涌。

我见过太多受骗和受骗的人。作为一个负责任的行业从业者，今天想谈谈西安中介公司的这些年。

2008年后的繁荣

2008年之后的两三年，由于刺激消费的政策原因，西安房地产经历了一波报复性增长，销售额同比增长90%左右。

可能是因为2008年汶川地震，大部分人对房子失去了兴趣，大家都在抗震。地震波及范围广，连北京都有震感。全国都在帮汶川，他们并没有买房炒房的打算。

除了2008年9月15日爆发的国际金融危机，股市暴跌、资本外逃、通货膨胀外，整个世界都处于悲观情绪之中。国内通过扩大内需、放贷等多种方式，让银行实现了资金流动。随着金融刺激政策的不断出台，国内市场从2008年的世界金融危机中走出，顺利渡过难关。

但这样的内需导致大量资金流入房地产市场，所以未来两三年，全国房价普遍上涨。据西安官方数据：2009年1月至2009年11月，西安商品房销售突破1000万平方米，同比增长近90%。二手房市场成交量也超过160万平方米，同比增长30%。二手房成交均价3651元，比上年价格水平上涨9%。

■ 引自中国广播网

那年在房地产行业，我觉得到处都是钱。只要你是个勤奋的经纪人，客户就会来找你，让你帮他买房。楼主也在盲目涨价。那个时候贷款期限比较长，一般是三个月，利率可以减30%。

大多数城市居民仍然遵守合同。但是，也有一些当事人在利益面前不守合同，宁愿违约，上法庭，或者时不时的违约。

我清楚记得当时有一套房子卖55万元，但是甲方听说单位里的人卖的比他的房子高，所以房价要涨10万元，押金不予退还。最后，我们协商了几次。由于当时的房价真的十天半就涨了，乙方对房子真的很感兴趣，只好加钱买了。万没有出现，乙方只好找我们。我们建议乙方走法律程序，但乙方只是觉得麻烦。战斗告一段落。

那段时间，大家真的是抢着买房。喜欢前脚不谈价格，下一秒房子可能就没了。太夸张了，也许你觉得很可笑。但现实是这样的。

那个时候，中介公司还处于比较繁荣的时代西安房天下搜房网，玛雅中介还没有那么占优势，所有的中介公司都可以合作。南郊的中介也可以到北郊、东郊、西郊去展示。

随后，国十条的出台、限购政策的出台、新国十条的出台，遏制了西安房地产的上涨势头。2011年至2016年，是西安房地产最冷的五年。

那个时候，所有的中介基本上都是做房地产经纪服务的，没有人想过靠骗取利润。

玛雅中介，21世纪，海汇地产，

和行业渣男杏林地产

玛雅地产于2004年进入西安，通过多年的积累和沉淀，在动荡的2009-2011年稳住了西安中介老大的位置，加盟店异军突起。

我认识的一个朋友是店主。大多数时候，他自己开了四家玛雅专营店。那个时候，真的是一笔巨款。他也紧跟市场，不断扩张。后来，他让朋友买了股票，把朋友带进了这个行业。结果，他赶上了政策调控，没赚多少钱，也没损失多少福利。当情况不对时，及时离开了商店。

我对21世纪不是很熟悉，所以只能根据个人理解来写。哪里有玛雅，哪里就有21世纪。你住小区门口的店，我就住你旁边的店。那时，只要你在更好的大社区门口，肯定有玛雅和 21 世纪。

海汇地产成立于2008年，因为是新公司，2010年赶上大潮，但急于扩张壮大。那个时候，海辉新店开张的速度真的是很高效。同时也经历了比较艰难的一年，但总体还是不错的，门店数量也暴涨。最大的问题是扩张带来的压力，持续亏损还在持续。然而，国家十文出炉后，海汇地产慢慢消失在历史洪流中，迷失了方向。

以上都是认真的中介，就算有时候口碑不是很好，但谁能保证大家都满意。只能说整体运营是合法的。

接下来，我想谈谈这个非法经营的中介。很多人可能不知道。

杏林地产从进驻西安的那一刻起，就用他的套路——从养老、送礼到社区、在商场打广告等，压倒性地走进寻常百姓家——以雷霆万钧的气势，它以压倒性的优势开店。. 2014年仅一年时间，西安就开设了180家门店。直到杏林外地和西安开始风声鹤唳，仅西安的案件涉案金额就超过3000万元，全国12个城市的诈骗总金额达10亿元，最后落入监狱。

一家公司在房地产低迷的时候选择扩张这么多店铺，肯定是另有打算的，这也印证了商家不会亏本做生意。

杏林楼盘事件发生后，政府从2015年1月1日起实施强制资本监管交易办法，不再是买卖双方自己付款。

所以不要主观去想，大店就是保障。事实上，每家门店的连锁都是从个体门店开始的。人们可以信任它，它比您的商店大得多。所以，要说服乙方的所有客户，一定要擦亮眼睛，找一个你认为靠谱、真诚为你服务的经纪人。中介这么多，你找不到其他的，总有一个你觉得靠谱的。

2017年后西安中介公司

西安楼市自2011年国家十项条例出台后，已经停滞了五年。三环路的房子很多，单价在5600左右，都是现房。如果你把它放在那里，没有人会买它。

或许，现在你在后悔当初为什么不买一套，现在全款都变成了首付。但没有后悔药。

但一切都很快改变了。北二环早上房价还在6200元，下午可以涨到6700元。这样的速度，完全带动了西安当地人买房的热情，大家见面的时候，都在讨论要不要买。买房子的那一刻，哪里的房子便宜。

一路上来，经过两年的消化，西安库存的房屋全部处理完毕。

通过地铁、地段、国家中心城市、人才引进、各种利好刺激，西安的商品房已经到了万人震荡的地步，直到现在，还有很多人在等着上火车。但连机会都没有。很多二手房价格倒挂，新房震荡赚各种宣传。

西安租赁市场混乱

随着北京、上海、广州等地合租、长租公寓的发展，不少外地企业纷纷来西安开展长租、合租业务。

为了抢占市场，他们经常收取高低租金。一套两居室、一居室的房子，过去租金是1600元。现在，好几栋房子都被抢走了。我收到5000套房子，租期五年，第一年租金1800，亏损400元/月。

但是当他有足够的房子，可以达到自己的价格时，租金已经是2500了。他可能会坚持这个过程，并且总体上可以获利。如果他没有利润，到第四年甚至到第五年，还是两千块钱。他在第二年或第三年就已经逃跑了。他可能一次骗取租客一年的房租，而且有很多人按季付给房东，甚至不付就跑了。，只能通过报案解决，但是这时候你会发现公司是新注册的西安房天下搜房网，法人没有执行能力，实际控制人根本就不是法人。

房东去收房租时，发现公司已经空了。

你以为这就结束了吗？

不，他们会换成新的注册公司继续收房。继续并开始这一系列骗局。一般情况下，他们租的办公空间都是非常高端的，让你感受不到他真正的实力，你一定认为他们一定没问题。来来回回几次，骗子总能抓到你房东想高租，租客想天上掉馅饼，他是个骗子搬运工，至于你为什么不跑，因为你可能正在租房。那是他收集大量房屋的时期，仅此而已。

最受骗的是刚毕业的学生。因为他们不深于世间，他们想活得好，想花最少的钱。馅饼不常见。永远记住，馅饼后面一定有一个大洞。

高进低出，长租短付，是长租公寓的惯用伎俩。

所以永远记住不要试图捡便宜。小筑公寓、超客御家、蛋壳公寓，这些都是知名品牌，而且都是风雨飘摇的大型企业，更不用说租赁市场的鱼龙混杂了。所以你必须睁大眼睛。

西安市场的各种小二级房东，广发租赁、美利屋、优客宜家等都是二级房东，长租短租，具有市场定价权。比较正规的像世联红铺、港口公寓、关羽等都比较好，比较正规，出租率也比较高。

还有一种比较乱的模式，就是收取会员费的模式，不像正规中介收取中介服务费，他收取会员费，一般是300--500--800，保证给你找的口号一个房子，最终结果未知，而且大部分肯定达不到你的要求。其实这种事情更多是出于监管。你看，300块钱对于你找房子来说要少很多，但在他们看来，如果你一天收10个会员，就是3000块钱。如果你收到更多的会员，甚至超过代理费。中介公司一般都是在跟房子谈妥后才收取中介费。保证房子归房东本人所有，三方合同也在房地产管理局的管理范围内。那种会员根本不受监管，你的权益得不到保障。

基于外壳的中介

这两年，你见得最多的，肯定是空壳地产商。

因为强大的shell系统，大大小小的中介都聚集了进来。最早贝壳的诞生是因为58同城的涨价。58同城成立之初，在赶集网、安居客、搜房网非常火爆。到处都可以看到在公交车上追驴的姚晨河在大声喊叫。58杨幂同城。

经过多年的竞争，58同城最终收购了赶集，后来又收购了安居客。搜房网因自身涨价遭遇集体抵制，随后做出不做开网中介的错误决定。而把中介费降到​​1%，就会把自己从领地抹杀，这是我万万没想到的。如果费用不够，就变相向甲方收取，乙方的申报是1%，但傻子都知道羊毛出自羊。搜房网认为他是聪明人。当一个人认为自己聪明时，他就是公众眼中最愚蠢的人。

当58同城在三网中占据主导地位时，一个端口流量的价格从每年1800元上涨到每季度2700元。这增加了多少倍？还通过竞标等点击次数来计算额外费用，彻底淘汰了中介公司。利润被拉到负值，游戏被毁了。58同城虽然看起来还活着，但已经失去了活力。甚至在贝壳上市后，58同城总裁姚劲波今年4月表示，贝壳是垄断企业，要求罚款40亿元。请问姚劲波，他不是垄断吗？? 交通港口的价格上涨了很多。之前在西安做代理，后来代理被直接踢出去，直接做生意。不会

回看贝壳系，目前在西安的市场、德友、21世纪、中环地产、住宅地产、百年置业、新会地产、美居地产等都是贝壳系的二级加盟商，而贝壳对外公布的房产挂牌、VR看房、资金存管、网贷签约等都是一系列创新。

但是，纵观壳牌这三年的管理模式，为了抢夺上市信息（涉及业绩分成），各个加盟店的经纪人不管是不是有维修人员和进场人员的提成。由其他合作店铺出售，所以都在尝试将房源录入系统。A店D告诉甲方房子可以卖100万元，B店E告诉甲方可以卖110万元，甲方将房源信息登记到B店的房子。

但是，从买方的角度来看，乙方只能看到110万的总价。如果有人真的急于买房，那是因为结婚、孩子上学等必要因素。无奈花110万成交，下一个小区业主甲方会报更高的价格，因为在业主眼里，只有自己的房子是最好的，没有人认为他的房子是不如其他人。所以接下来的房子挂牌价是120万。在隔壁的买家眼里，120万的价格确实很高，但是看到隔壁的价格已经达到了130万，瞬间觉得120万也不算太高了贝壳部让你看后台成交价，你可以看到这房子三个月前卖了110万。在此期间，它一直在上涨。最高价已涨至130万。这120万套很便宜。另一位买家，Party B 以 120 万美元的价格买了一套房子。

一个很现实的例子，我朋友曲江的房子要卖550万，以为可以卖530万再卖，但是壳部的仲焕先说他要卖550万可以报价560万，如果失败，降低价格。房子是委托给我们的，也不知道消息是从哪里泄露的。一位21世纪的推销员打来电话，说要570万。我朋友当然选择了570万的上市。过了一会，看了七八遍，中环告诉我朋友，我可以卖580万，可以先涨价再降价。反正我朋友没看懂他们的操作，他们说付了多少钱1000左右。签好房源。没想到，一个多月后，

至于为什么会这样，我不想过多评论，因为这对我们来说是一件好事。对于买家，对不起，我帮不上忙，为什么不呢。

从这两天两家店的合作中，或许能看出一些问题。

前段时间，壳牌创始人身价超过所有地产商，我只能笑了。因为我要感谢贝壳。

写在最后

我再次声明，我无意诋毁任何一家公司，只是表达我的直觉感受。当然，我不会对杏林这个彻头彻尾的骗子说对不起。同时，要告诫刚毕业的小学生，不要想天上掉馅饼，就不会被馅饼砸中。城中村也是宜居的，没有你想的那么乱。请根据自己的能力进行选择。

相信西安的房地产市场会更加正规化。

作者 | 渭北小生 | 陕西人