今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的未来五年房子会失去金融属性「未来10年房子为啥不值钱」整理了以下内容，希望能够有助于您了解未来五年房子会失去金融属性「未来10年房子为啥不值钱」。

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首先回答，什么是金融性？投资收益最大化？No，金融的核心从来都是风险，而不是收益，这也是投资与投机的本质区别。投资的三性：安全性，收益性，流动性，每一个学经济的开学第一课就会学到的常识，但炒房团从来都不会告诉你的真理，因为他们不是投资，而是投机。投机就是赌博，输赢全凭运气，随机性极强，没有规律可寻。投资相反，需要找到规律，获得技巧，克服投机的随机性。

这次上海-苏州考察，我越来越相信自己曾相信的一个真理：强者恒强，弱者恒弱。上海的楼市是权力的游戏，也是绞杀散户的赌场。屌丝希望一夜暴富，而有钱人只是希望财富传承。上海既有十几万一平的房子，也有几千一平的房子，不幸地是，几千的房子涨幅不如十几万一平的房子。就像我列举的例子：30000多一平的上海康城近2年的涨幅不如100000 一平翠湖天地的涨幅。穷人的房子越来越不值钱，富人反而因为房子“一夜暴富”，轻易地获得“睡后收入”。

消费升级时代，社交货币化，穷人重仓的房子和穷人重仓的股票，没有金融性，都是垃圾。主升浪到来的时候，猪都能上天，世界是平的，我们携手走向共富。但潮水退去，飞上天的猪掉下来摔成一滩烂泥，再也扶不起了。我们可以遥想2014年有一波消灭10元低价股的浪潮，而再看看这些股票，8块的还是8块，甚至退市了，而茅台变成了800多块。数据分析，10元以下的垃圾股多是屌丝玩的，他们投资经验欠缺，抵御风险的能力不足，又渴望空手套白狼一夜暴富，涨的时候封不住涨停，跌的时候跌个不停；而中高价股主要是机构和高净值人群在玩，持仓能力强，风险偏好偏积极进取，股票的长期表现更稳定。

房子也是一样。首先看城市，北上广深那些上了10万 的学区房，尽管超出了大多数人的想象，还在涨，推动他们的是什么？是镶了钻石还是黄金？都不是。是金融的力量。地段的稀缺性和不可复制，名校的加持，优秀的业主，他们的负债更多的转化为了资产。此时，房子已不是房子，而是一个梦想资产包，可以卖，可以租，还可以抵押贷款，随时可以撸出钱来。只有符合投资三性(收益性，流动性，安全性）的房子，才能得到银行最多的授信，否则，你认为银行高薪聘请的风控人员都是吃素的？所有没有金融性的房子，都有可能会成为银行的坏账，银行必须调低评估价或者下降杠杆来转移风险。

一线城市的高房价背后是强大的金融实力支撑，中国金融实力最强的城市往往是房价最高的城市。金融实力主要来自于金融机构的抗风险能力，房价即使出现20%的下跌都是要命的，会触发系统性风险，引发银行破产，接下来是严重的社会动荡，一线城市是中国乃至亚太金融中心，拥有最多的金融总部机构，最多的高净值人群，最多的热钱，而且还严格限购，热钱只进不出，房价再高也能稳住。三四线城市虽然房价低，但是金融落后，热钱少，新房二手库存还大，一旦外来人口不及预期，不仅房价容易崩盘还容易被冻结。为什么包商银行被“接管”？你们有没有想过，是包头“不稳定”的房价造成的？包商银行的总部在包头，自然吸收进了最多包头的抵押物（房产），一旦人口净流出，被周边的大城市虹吸，这些房子便为了冻产，失去了流动性，成为了银行的垃圾资产，银行不濒临破产才怪。

中国的房子，短期看金融，长期看人口。不管什么样的城市排名，从房产的角度，我只关注金融实力排名。只有最有金融实力的城市，才能止住不断下跌的房价，因为银行有钱来为所有的房子提供信贷支持。为什么鹤岗几万一套的房子没人打飞的去抢呢？因为失去了金融性，机构看不上，散户也不想去接，银行更不敢收。

我做了十年的贷款了，什么样的房子都见过，什么样的房子都贷过，什么样的人也见过。十年前我在四川一个县城支行做房贷客户经理，房价2000，借款人大都是矿山的工人。我非常好奇地是，20万总价的房子，他们都要贷款七层？还要纠结等额本息和等额本金。他们不是为了获得杠杆最大化，而确实是太穷了，只有这点首付，但是按揭超出了他们的还款能力，很快，这些贷款都出现了坏账，支行的效益也越来越差，我也选择了离开。

今天，用金融思维解释很多问题，你会发现再复杂的问题都能简单通透明了。价格决定客群，重庆来说，买巴滨路的人绝对和买南滨路的人不一样，买解放碑的人绝对和买三角碑的人不一样，也许，有钱人也许也会买巴滨路，但那是少数，即使有，也不是真正的有钱人。真正的有钱人不是资产多，而是净资产多。净值=房屋估值-银行剩余贷款，只有金融性强的房子净值才会高，才能构建以房贷为核心的资产包。

没有金融性的房子，房贷利率再低，杠杆再高，都是然并卵。况且房贷的实际利率可不像你们认为地都是4.9%（五年以上），贷款年限越长，银行风险越高。20年以上的中长期贷款，如此低的利率，银行不亏到唐家沱吗？外行看热闹，内行看门道，房贷第一年的实际利率比想象地高很多，大众看不到的高出的部分就是机会成本。如果你首付30万，贷40万，第一年的利息差不多2万，即使不计算物业费，各项房产税，你的固定成本就是2万，如果房价第一年涨幅为0，你什么都不做，就会亏掉2万，这是无法改变的沉没成本。机会成本分析，如果你用30万购买5%的银行理财，至少会获得15000的利息，在不发生系统性风险的情况下，5%就是无风险利率，所以你既承担了4.9%的沉没成本，也承担了5%的无风险机会成本，真实的持有房产的贷款成本就会提高到9.9%，“房价不涨就是跌”道理就在于此。所以不要觉得杠杆越高就越能占银行便宜。全款买房的人不是傻子，贷款买房的人也不是多聪明，一切都是房子本身的金融性决定。

对普通人来说，好房子也许就是绿化好，产品好，物管费低，车位免费，旁边最好还有希望小学，为什么不去农村盖个别墅呢？30万就能有个托斯卡纳与美式乡村混搭的漂亮三层别墅，多车位随便停不要钱，背山面水，种菜养花，真正的田园牧歌。在城里，30万连个屌丝高层的首付都不够，还得再花十几万买车位，何必呢？

既然农村自建别墅成本那么低，为什么没有那么多人回农村呢？反而是农村人都往城里挤。答案就在于城市有金融性，城市的房子有金融性。在金融性极强的大城市，人也加了杠杆。我常说的，中国人再投胎的三大工具：房子，教育，婚姻。教育和婚姻的杠杆性其实比房产还要高，也更有想象力。北上广不相信眼泪，为什么那么多人，即使拿着几千块的工资，还要在一线城市睡地下室，过猪狗不如的生活？因为他们和《欢乐颂》里的樊胜美一样，都想着掐尖，都相信选择大于努力，都怀揣着一个大城市梦，一旦做对了选择，比如外地男小伟傍到了本地小美白，就能获得一个上海户口，能拥有一套上海的房子，就足以改变几代人的命运，可以全国到处降维打击。

我一直致力于推荐最有金融性的城市，推荐最有金融性的房子，那些在2016-2018主升浪中能够2年翻2倍，换手率高的房子才是值得猎取的目标，他们经过了二手市场的严峻考验。生命有限，时间宝贵，不要浪费时间去纠结自住。自住有什么分析价值？地铁房那么方便，也有嫌弃噪音大的；学区房不要，偏要回农村读希望小学；住富人区抱怨物价太高，搬到贫民窟当臭屌丝天天早上菜场抢烂叶子菜捡死鱼美其名曰市井气息。为什么这些人要和钱过不去呢？

养老，医疗，子女教育仍是压在中国人身上的三座大山，正在越来越贵。扪心自问，你们谁家不缺钱？就连马云这样看似不缺钱的顶级的富人都在香港购置房产，你有什么资格说你不缺钱？当你需要为子女支付越来越高的教育费用，躺在病床上安装一个十几万心脏支架的时候，你还不缺钱吗？你的工资，你的保险，你的存款，能覆盖掉大部分的成本吗？别被那些非蠢即坏的媒体洗脑了。

教育产业化，医疗产业化，说白了就是金融化，不懂这些，未来就会被折叠或者淘汰。为什么北上广的人寿命长？看起来大城市的空气，水质更差，但大家都忽略了最重要的一点，优质的医疗资源才能续命。资本推动创新，新的抗癌药研发，新的医疗技术革新，总是在经济最发达的城市，这些城市的房价最高，卖掉一套房，真的是可以治疗百病。就拿尿毒症这种开销很大的病来说，一套京沪主城的老破小，可以换10个到20个肾，你的生还几率就比其他城市高得多。而一些没有金融性的县城，想卖房买肾，还得先考虑能不能卖出去。关键时刻，房子就是你和你家族的命。

风险和期限成反比，期限越长，风险越高，涨得最快的城市，涨得最快的房子，资本最青睐，随时都有人接盘。猎人说话一直简单粗暴，不会那么多废话，一年里上过我头条的盘都是金融性极高的，几乎没有发生过维权，一个能赚钱的房子，维什么权呢？有多少人会和钱过不去呢？以前有人老是不理解我推国宾城，龙湖源著这些贵货，还怀疑是不是我买了这些房子使劲吹。今天来看，贵有贵的道理，这些房子都是最抗跌的，有些还逆势上涨，比起那些半年跌5000的房子不知道好到哪里去了。强者恒强，有金融性的房子始终有金融性，没有金融性的房子还是没金融性，都说有潜力， 想凤变冰，等吧，等了10年，房子老了，才发现跑输大盘，卖掉还买不起周边的新盘。

我很早就在提示一些垃圾资产的风险，勤置换少等待，不要和市场趋势作对。重庆目前的土拍模式对于持有劣后资产的人是不利的，因为土地涨，新房涨，你的二手房不涨，不管新房比二手贵还是便宜，大部分人都会选择新房，因为贷款层数最高首付最低。重庆的二手房评估价与真实成交价通常相差20%，也就是说，首贷二手房需要首付5层，按10000的单价，面积100平计算，买二手要多支付20万首付，新房无限多的情况，有多少人会多首付20万买你的10年 二手房？省下来的钱可以买台车了。不管你装的是法式还是美式，在银行的评估体系里统统不值钱，甚至不如清水房。

重庆的银行不是不喜欢二手房，而是重庆还没有二手房市场，导致评估价普遍低，大部分有产者都无法靠房产获得资产跃升，财务自由。北上广深不一样，上海的二手房成交量是新房2-3倍，深圳的二手房长期可以做高评。所以我一直建议重庆的房子不要买多了，首先重庆就不是一个很有金融性的城市，政府，开发商都在稀释有产者的收益，整个城市的二手房市场缺乏“财富效应”。如果要坚持，要活下来，只有靠不断置换，否则你的资产组合很可能活不过5年。可以参考我以前举过的例子，20年前的龙湖西苑，10年前的龙湖水晶郦城，都是响当当地富人区，现在呢？中央公园，礼嘉，一个接一个地新富人区，甚至有自媒体吹巴滨路也是富人区了。原有的富人区，有钱人因为“新房癌”置换逃离，抛盘越来越多，房价下跌，新的业主越来越穷，物管水平越来越低，社区环境越来越差，进入房价不断下跌的死循环。

5月链家二手房挂牌量已超过80000套，重庆的房子和车子一样已经过剩了，现在房子也需要“去产能”，二八分化现象还会加剧，未来5-10年，很多房子只有靠不断降价来维持流动性，而少量的优质的房产还会逆势上涨，比如一些稀缺的名校学区房。越来越高的土拍只是政府赚钱，老百姓很难分羹。重庆的二手房市场越来越体现个盘行情，即使同一个地段，距离相差不到100米，天邻风景和龙湖源著可以差价6000，而且天邻风景还涨得更慢，这种金融性的分化来自于持仓结构，也就是说，你的邻居决定了你的房价。高收入人群持仓能力，信心更强，也更关注房价，更有圈层意识。屌丝盘的业主饭都吃不起了，物管费都交不起了，拿什么关注房价？房价下跌的时候，跑得比谁都快，房价涨的时候，总在质疑一个不该质疑的问题“啊？原来我的房子这么值钱啊？”。也许就像李嘉诚的名言，穷人喜欢怀疑和拒绝，富人善于接受和了解，思维方式决定了贫富差距。

未来10年，没有金融性的房子都是垃圾。“鹤岗现象”绝不是个例，风险持续发生，只是很多人还在装睡，还了20年的贷款，还不知道自己的房子值多少钱，抱着一块烂砖头当传家宝。中国城市家庭人均三套房，谁缺房子？顶多就是城市与城市之间的筹码互换，差的筹码换好的筹码，好的筹码换更好的筹码，金字塔型的置换结构，位于塔尖的房子反而越安全，因为是底层的奋斗目标。而底层的房子严重过剩，一旦人口导入不及预期，也就是城市“吸血效应”不够强，这些房子别说上涨，能卖出去都烧高香了，伴随着通货膨胀，物价上涨，住在里面的人一辈子套死在里面，就算贷款全部结清，房子也不是资产，而是负债，负的是下一代人升阶翻盘的希望。

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