今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的青岛老楼房「二十年前青岛房价」整理了以下内容，希望能够有助于您了解青岛老楼房「二十年前青岛房价」。

新房子，总有一天要变成旧房子，想要卖出也只能以二手房的名义。也就是说，房子入手即变二手房。

因此，今天我就分析下青岛二手房的市场现状，尤其是老房子。

01 老房子价格太惨了！

一个区域的房价往往以新房或者次新房为最高点，以老房子为最低点。我对青岛各区市的新旧房价进行对比汇总如下表：

由于郊区多以新房、次新房为主，老房子比较少，没法参照对比，所以没有列入上表统计。

上表中的老房子，都是新盘或者次新房小区附近的老小区，都是选择距离最近的。

我共选择了35组新老房子，新房子单价平均是老房子的1.67倍，最高的是2.6倍，最低的是1.29倍。

统计过程中我还发现一个规律，市区新老房子价差较多，郊区较少，像即墨、胶南、胶州很多地方新旧房子价差只有一两千元。

当然，我选择的老房子都是区域内单价比较低的，若算上较新点的小区，价差是没有这么大的。

若用一个词来形容老房子的价格，那就是：太惨了！更为严重的是，根据市场行情，新旧房子的价差还在继续扩大。

02 老房子想要卖出太难了!

价格低并不是老房子的致命缺点，卖不出去才是更严重的。

大约是从2018年开始，青岛的二手房市场就出现了出手困难的现象。然后到现在，一年不如一年。

贝壳网上可以看到各区市的二手房成交周期：

青岛各区市二手房的成交周期都在36个月以上，也就是3年以上。这也就意味着，你想要挂牌卖出房子，至少需要3年时间。

贝壳对二手房成交统计的最高周期就是36个月，也就是说很多区市的实际成交周期很有可能要远大于36个月。

我们平时说买房子涨了多少多少钱，这都是浮云，只有卖出去了才能算数。

所以我说，二手房最大的危险是卖不出去，而不是卖不上价。

现在青岛仅贝壳平台上就有7.4万套二手房在售，连上其他平台肯定要超过10万套了。青岛5年限售到期后，还会有很多的房源释放出来。

房子多了，就得竞价、竞质。在这种竞争中，新房、次新房脱颖而出，老房子就会剩下了。

03 二手房主太不甘心了！

前几天就有一个朋友和我说，自己的老房子位置很好，楼层也不错，为什么就是卖不出去，卖不上价，眼看着周边2倍单价的新房子卖得那么好，心中很是愤慨，很不甘心。

我和他说，这是市场决定的，谁也改变不了。

在2013年时，沧口1993年的兴国路小区卖9000出头，附近的新盘阳光香蜜湖卖8000多。那时候，老房子单价和新房差不多，甚至还要略高，这在当时是一种正常现象。

如今9年时间过去，阳光香蜜湖（单价2万）是兴国路小区（单价1.4万）的1.4倍。

出现这种现象的原因，一是买房者观念变了，居住舒适度代替了刚性居住需求，二手房环境脏乱差、没有电梯、停车不方便、绿化差劲等逼走了大部分的买房者。

二是市场上房源增多了，买房者选择多了。以前连东李都是郊区，城阳、西海岸更是偏远。现在地铁通了，郊区交通也很方便，以前没有办法只能买市区老破小，现在同样的钱可以去远点的地方买新房。

三是老房子贷款受限。新房可以贷款30年，贷款额度也高，银行也更加愿意贷给新房，二手房则很不受银行、公积金欢迎，贷款年限、贷款额都要少很多。

很多人说北京、上海的老破小为什么那么好卖，价格还高，青岛为什么就不行？北京、上海人多房少，全国的人口都往那跑，供不应求自然造成房价居高不下，再差的房子都有人要。

青岛本来人就不多，前些年市区的企业大量搬迁到郊区，更是带走了众多的流动人口。现在市区不光老房子难卖、卖不上价，房租都赶不上六七年前了。

虽然房地产税今年不试点了，但未来几年内大概率还是要到来的，老房子的这种行情恐怕还会加剧。因为房地产税试点后，大家肯定会对手里的房产进行规整，卖掉劣质的，置换优质的，以多换少，老房子自然又成了被换掉的那一批。

所以说，老房子在未来会更加不受欢迎。房东们不管是否甘心，市场就是这样选择的。

未来，卖房者尽快置换，买房者尽量少碰（学区房除外），价格不能跟随大环境上涨，越来越难卖，将是青岛大部分老房子的常有状态。

而旧改代替棚改的现在，老房子越来越难拆，指望拆迁致富的梦想更加不靠谱。你不让老房子“动”一“动”，那么最终就真的成了手里的“不动”产。


本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛楼市和城市发展分析


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