北京房产:擦亮双眼！投资房产这五大雷区千万不能碰

与萎靡不振的股市相比，房地产显然更具投资价值。但在实际操作中，投资房子并不等于简单地买进卖出，熟知其中的雷区，可以让你少交“学费”。

雷区一：动迁安置房价格低？还是得擦亮眼睛

一般来说有动迁安置规划的小区，会在实际建造中把安置房和商品房用车道、绿化带、栏杆等设计分割开来。这类房子的主要问题是在位置和朝向上，特别是靠市中心的小区。楼的位置也有好坏之分，例如小区中央、靠近绿化的位置会相对安静，景观好的地方一定会规划成商品房，而外围靠近马路、高架等位置，通常都是留给动迁房的。

由于动迁房并不能给开发商带来利润，因此在设计上也不太讲究，户型上可能呈现不规则的拐角或凹凸。另外，物业管理质量也可能不太高。已经具有一定购买实力的改善型、置换型买主对这些细节都比较在意，不会单纯为了价格便宜而牺牲居住品质。

雷区二：两栋高楼间的房子？采光通风都成问题

大多数买房人对房子外部条件的衡量大概可以总结为：

小区中央比小区外围好，位置优先顺序是，临近绿化——小路——地铁——高架/国道/干道；

10楼以上20楼以下比8楼以下好，8楼以下比20楼以上好；

不靠近电梯井比靠近电梯井好。

两栋高楼之间的高层住宅，高区和低区都不太受欢迎。低区采光差，高区空气对流大，20楼以上的房间打开窗户通风时，风力相当大。

雷区三：高层住宅可以卖个好价钱？未必如你所想

虽然新楼盘开售时，通常楼层越高售价越高，但在二手市场却不一样，处在中间偏低楼层的房子最受欢迎。

光照的问题一般高于8楼就没有差别了，18到20楼以上的楼层已经会引起一般人的恐高心理。靠近电梯井的房子因为电梯运动容易出现两个问题：噪音和墙体裂缝，也是有些要求严格的客人不喜欢的原因。

雷区四：投资三居室？可能很难卖出

二手房市场最难卖的是三居室。三居室普遍在100平方米以上，即使是初次购买者也难以享受到税费上的优惠减免。另外，总价也比其他中小户型高出不少，这也是影响大部分购买者决策的原因。

最受欢迎的是两居室，其次是一居室。同样的预算，在更远一点的郊区能购买到三居室房子，但购买两居室则可以去地段更多或拥有其他资源的房子。后者显然更符合大多数置换型家庭的需要——生活更便利，教育资源更好、出行成本更低。

雷区五：“未来规划”打动了你？别太当真

购买一居室的多数是用来做过渡性的婚房或挂户房。在房价昂贵的重点学区范围内，花相对较少的价钱购买一套小面积的房子为子女入学挂户，然后把房子出租的做法非常普遍。

如果房子周围的商业设施、医院、学校都还停留在规划上，其实很难相信这些规划都能变成现实。一个正常的新建商圈发展成型的时间至少需要5-8年以上。从规划到完成建设，当中就存在诸多不确定性。改善型和置换型买房人深知这一点，甚至他们可能已经为“未来规划”买过单。

对于购房者而言应该避开全新规划甚至拆迁户都还没有搬出的新区，选择一个周边配套已经保持一定规模的地段。有一个简单的判断方法，如果大多数商家的经营时间都在2年以上，说明进入相对稳定的发展阶段。

Tips：这些时候卖房更容易

除了传统的金九银十外，五六月份也是人们集中买房的时候。人们买房都喜欢选择天气好、温度适宜、适合出门的时间段，这些时候你遇到一个好买家的几率也大些。

如果你因为个人原因将近有半年时间不能接待看房，建议暂时选择停止挂牌。因为一套住房从挂牌到成交的正常周期一般在几周到2个月。如果你的房子因为较长时间没人来看房，买房者通常不会相信是个人原因没带看房而未成交，他们更容易认为一直卖不出的房子有缺陷。