天津房产:那些房地产专业术语，你真的搞懂了吗？

一、容积率：

指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接影响到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率的计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积

容积率又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

对用户来说：容积率越低，居民的舒适度越高

对开发商来说：容积率越低，开发商可用于回收资金的面积就越少

二、出房率：

出房率是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。

出房率＝套内建筑面积／建筑面积。

影响出房率的因素有：房型结构；楼盘形态；建筑类型；公共活动区域大小。出房率低了，自家面积小，谁都不能接受，但也不是说越高就越好，还得看实际情况。一般多层住宅出房率在80%—85%；7－11层的小高层，出房率一般在75％－80％左右；11层以上的高层，出房率在70％－75％之间都算正常。

三、车位率：

车位率就是小区总户数与小区总车位（库）的比。

随着车辆保有率的增加，现在的新建小区会要求车位比至少要达到1：1，高档住宅的车位甚至达到2：1。一般来说，车位数大于小区住户户数50％，才能满足住户的日常停车需要。

四、绿化率：

指绿化植物的垂直投影面积占绿地面积的比值。绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

绿化率计算公式：绿化率=植被覆盖面积（㎡）/场地用地面积（㎡）×100%。

绿地率和绿化率的区别：

绿地率，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

绿地率计算公式：绿地率=绿地面积（㎡）/土地面积（㎡）×100%。

绿地率是一个准确、严谨的概念，必须是符合条件的绿地面积才能纳入绿地率的计算当中。绿化率是个不规范，宽泛的概念，小区内长草的地方都属于绿化面积；购房者常常所接触到的是绿化率，这是开发商最常使用的概念，因为绿化率的计算方式对绿地并无严格的要求，所以绿化率都会比绿地率高，这样也能美化小区的绿化面积。