西安房产:房价大涨前成功买房 卖房者有精神病合同判无效

去年“3·30新政”之后，深圳房价暴涨。来深奋斗多年，眼看着孩子要上学，王先生终于踩中节奏，赶在暴涨之前，在龙华买下一套学位房。然而，没想到的是，卖家的儿子以母亲有精神病为由，诉上法庭要求判定交易无效。而宝安区法院一审认定卖房者有精神病无民事行为能力，且购房者在明知卖家有精神病情况下仍进行交易，不属于善意取得，判决房屋买卖合同无效，要求王先生腾退房产。王先生不服判决，目前该案进入二审阶段。各位买卖二手房的人一定要注意，以下几种情况签订的商品房买卖合同是无效的。

一、房产、地产分别转让的合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，必须同时转让。

二、未办理登记过户手续的合同无效。房屋属于不动产，以等级而非交付为生效要件。

三、产权主体有问题的合同无效。房屋出卖的主体必须是该房屋的权人。

四、侵犯优先购买权的合同无效。房屋买卖中，共有人，承租人在同等条件下有优先购买权。

五、单位违反规定购房的合同无效。机关，团体，部队，企业事业单位部的购买或变向购买城市私有房屋，如有特殊情况，需经县以上人民政府批准。

六、在买卖中存在欺诈行为的或是显失公平的买卖合同无效。

七、若是非法转让的，则合同无效。

另外，商品房预售违法，侵犯优先购买权，房屋与土地分开转让，买卖权属有争议的房屋买卖合同无效；无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效；限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效；房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效；司法机关和机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效；与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效。

房屋买卖合同无效的法律后果

1.出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修部分出卖可适当给予补偿。

2.有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家或返还给第三人。

4.在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

5.涉及到违法犯罪行为的，则应受到或刑事处罚。