房屋居住权大于所有权「居住权大于所有权吗」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的房屋居住权大于所有权「居住权大于所有权吗」整理了以下内容，希望能够有助于您了解房屋居住权大于所有权「居住权大于所有权吗」。

最近，我国各大城市相继展开了房屋居住权登记设立工作，包括浙江、上海、四川、重庆等地都纷纷向权利人发放了第一例房屋居住权证明。

全国各地有需要的人也陆续拿到了居住权的书面证明。

2021年开始实施的《民法典》当中就对居住权这一用益物权有了新的规定，这也是居住权在我国正式落地的象征。

《民法典》中规定，居住权具有排他性，有高于房屋所有权的属性，这让很多小伙伴都像丈二和尚摸不着头脑，难道有了房屋的居住权，连房屋的产权人都不能对房屋进行收回或做其他处置了？

我们先来看看《民法典》的法律条文。

居住权的定义

《民法典》的居住权定义

居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类。居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。

居住权作为用益物权具有特殊性，即居住权人对于权利客体即住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。

我们再来看一则新闻：

新闻中有这样一句话“例如，失独老人现为自己设立居住权，再把房屋出售，老人就可以在晚年获得一笔收入，实现以房养老”

这句话还真的让人有点懵了，失独老人设立居住权后，把房子卖掉，用卖房的钱养老，老人连房子都没有了，住哪？而买房子的人，花了钱买了房，还不能住，谁来买？

越来越多的疑点难点让很多朋友对居住权完全无法理解，把它和所有权混淆不清，居住权和所有权分离开来，正式落入《民法典》，其初衷就是照顾社会的弱势群体，让社会上有特殊需要的人群居有定所，老有所养。

那么，居住权是怎样照顾到社会的弱势群体的呢？今天就对居住权向朋友们详细地分解一下，特别是对房屋租赁的人群、二手房交易的朋友，一定要认真看完。

民法典的规定
第三百六十六条【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

一、居住权和所有权的区别

1、财产的所有权：所有权可以通过购买、赠与、建设、抵押和继承取得，对财产有占有、使用、所有、支配和处置等权利。

2、居住权：对住宅有占有、使用的权利，最重要的是居住权必须要经得产权人得同意，通过签订书面合同的形式取得，重点是，必须要产权人同意。

二、居住权真的高于所有权吗？

房屋的居住人可以对居住的房屋设立居住权，而且在居住权有效期间，就算是房屋的所有人，也没有权利要求居住权人搬离，哪怕是房屋出售、以及政府的搬迁行为都不行，这方面，居住权是高于所有权的。

既然是这样，那为何又要给房屋设立居住权呢？这不是产权人给自己添堵吗?

《民法典》规定：居住权可以在亲属之间设立，也可以在没有亲缘关系的人之间设立。

案例分析：

李大爷和张阿姨是一对黄昏恋夫妻，双方居住在上海某地的一所住宅内，住宅的所有权是李大爷的儿子，也就是说产权人是李大爷的儿子，李大爷有一儿一女，住宅是儿女共同出钱卖给李大爷居住的，张阿姨有一个还未结婚的儿子，随同张阿姨一起居住在李大爷的住宅内，李大爷的儿女担心住宅以后会被张阿姨母子侵占，于是就和李大爷夫妻友好协商，对该住宅设立了居住权，居住权人为李大爷，居住权有效期期限是终身，也就是一直到李大爷去世。

案例中，只要李大爷还在世，任何人都无权利要求李大爷搬离该住宅，就算是遇到以后城市改建拆迁，李大爷同样是唯一一个具有法律效力的居主人和占有人，就连拆迁后，政府给予的赔偿住房，安置房，李大爷同样有占有和使用的权力，而且是高于所有权的权利。

以上是亲属之间的居住权设立，那么没有亲缘关系的自然人之间，能否设立居住权呢？答案是肯定的。

案例分析：

在重庆九龙坡去石桥铺某个小区，有一对老夫妻租住在一所房屋里已经二十几年，这套房产的所有人陈先生早已经在渝中区购有其他房产，刘大爷夫妻俩膝下无子女，现在靠家电维修维持生活，夫妻俩从租住陈先生的房屋开始，对房屋都是爱惜有加，和小区的邻居相处得也很好，陈先生主动提出给房产设立居住权，双方协商好后，一起到不动产登记部门设立居住权登记，居住权的期限同样是刘大爷夫妻去世为止。

设立居住权后，房屋的产权人就再也没有权利要求刘大爷搬离住所了。

通过以上两个案例，相信朋友们对居住权有了一个非常明确的理解了，居住权并不是绝对高于所有权的，国家推出居住权的设立是有一定道理的，对于弱势群体，国家已经通过经济适用房、小产权房、限价房、安置房等方式去保证他们居有定所，老有所养，如今再推出居住权，这是对社会福利的一种完善。

现在，我们再来看看本文引用的新闻中那一段话是什么意思。

“例如，失独老人先为自己设立居住权，再把房屋出售，老人就可以在晚年获得一笔收入，实现以房养老”

老人用出售房屋的收入来养老，这里指的是老人向一些融资机构，或者政府相关单位做的一个对价出售，并不是出售给自然人，我们不用想都知道，是没有人去购买这样一套花了钱还不能住的房产的。

那么，居住权应该通过何种途径获得呢？

1、居主人和产权人协商设立，这里需要说明的是，他们之间可以是亲属，也可以是非亲非故，前提是，产权人必须到场确认，而且需要签订书面合同，并不是居主人单方面可以申请设立的，这和非法侵占要分开。