房子调研报告「现实让人无奈」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的房子调研报告「现实让人无奈」整理了以下内容，希望能够有助于您了解房子调研报告「现实让人无奈」。
为实现美好人居的发展目标，促进住房和城乡建设领域高质量发展，建设高品质住房，住房和城乡建设部建筑杂志社（以下简称“我社”）在全国两会期间特别策划“我心目中的好房子”调查问卷，拟深入了解社会各界对心目中的好房子的理想标准，为各级住房和城乡建设主管部门出台政策和标准建言献策。
本次问卷调查共回收有效问卷1681份，现依据有效样本量，对全部数据进行分析，采用单项题目分析、聚类分析、数据关联交叉分析3种分析方式，形成分析报告，仅供参考。
一、 问卷设计概况
2022年3月1日-12日，我社面向全社会发放“我心目中的好房子”调查问卷。为保证问卷数据采集的客观性、有效性、代表性和数据样本的真实性、随机性、广泛性，本问卷采取匿名填写的方式，面向各省市区、各领域、各行业公开发放。问卷共设计题目18项，包括5项个人基本问题和13项专业问题，涵盖单选题10项、填空题2项、多选题5项、主观题1项，具体题目如表1所示。此外，在问卷选项上，不仅设计设置诸多可选择项，也设置了“其他”选项，供受访人员进行开放性回答，以补充问卷数据回收的全面性、真实性、客观性。
表1 “我心目中的好房子”调查问卷题目设计表
共回收有效问卷1681份。数据采集上，问卷收集到有效数据类别字段26类，每一类中有效数据1681条。现依据有效样本量，对全部数据进行分析，采用单项题目分析、聚类分析、数据关联交叉分析3种分析方式，形成分析报告。
二、 单项题目数据分析
（一） 基本情况分析
1. 受访人年龄段分布
如图1所示，受访人主要年龄分布在30-49岁之间，占比达60%。具体分布情况为：“20-29岁”占比15.88%；“30-39岁”占比30.87%；“40-49岁”占比28.79%；“50-59岁”占比20.76%；“60岁以上”占比3.69%。
图1 受访人年龄段分布图
从受访人年龄段分布上看，受访人主要以“30-39岁”和“40-49岁”两个年龄段为主。由此可见，普遍处于这两个年龄段层次的人群，似乎更较为关注住房问题的相关需求和消费，更倾向于回答问卷题目。
结合年龄段人群所处的社会环境因素考虑，处于“30-49岁”的人群为个人事业发展上升期、发展期和稳定期。这个年龄段人群基于个人家庭、事业的发展考虑，对住房安居的需求最大。
从统计结果看，各年龄段对住房和好房子的需求和标准都有所期待，只是不同年龄的群体对好房子的评价不同。
2. 受访人性别分布
受访人男性占比40%，女性60%，如图2所示。由于此问卷调查并非随机抽样，性别占比并不能指向实际结论。但是，依据性别为分析维度，能够体现出男、女对于“好房子”标准上的区别，例如，在下文《“我心目中的好房子”问卷回答精选20条》中，女性人群的描述相对更加细腻、完整。
图2 受访人性别分布图
3. 受访人所在的城市等级、具体城市分布
人群居住在“北上广深”占比49%，在“一线城市”占比7%，在“新一线或省会城市”占比21%，在“三线城市”占比13%，在“其他级别”占比10%，如图3所示。
图3 受访人所在的城市等级比例图
图4 受访人工作生活所在城市词云图
图5 受访人工作生活所在城市分布图
从词云图看，城市名称的字体越大，表明受访人来自同一个城市的人数越多，首先看到受访人群居住地明显集中于“北京市”“上海市”“广州市”“深圳市”4个特大城市，其次是“天津市”“重庆市”“石家庄市”“太原市”“郑州市”“武汉市”等其他直辖市和省会城市，再次是三线城市或其他城市，如图4所示。
从分布图看，依据受访人提交问卷的IP地理位置绘制，问卷基本涵盖中国境内大部分省市地区，以首都北京为中心，向四周扩散分布，城市离北京越近，相对越密集，绝大多数人群集中在东部和中部，如图5所示。
结合图3、图4、图5，数据表明，中国大城市的“虹吸效应”依旧明显，经济实力强、区域实力强、有发展潜力的新兴城市，人口聚集度高。从有限的受访人群位置分布可以看出，大城市依然是很多人实现个人发展目标和“安居乐业”的首选，承载着新时代、新发展时期人们实现“美好人居”的愿望和期盼。未来高品质住房与各类保障性住房建设依然任重道远。
4. 受访人职业分布
根据受访人职业信息进行了切词分析，依据出现频率高低绘制职业分布词云图，字体越大，表明受访人来自同一个职业的密集程度，如图6所示。
受访人来自各个领域。其中，以受访人从事“教师”职业为最多，其次是“公司职员”“物业人员”“退休人群”“金融从业者”“学生群体”“建筑行业”“房地产行业”“医护行业”“媒体行业”“事业单位”等为主要职业行业划分，再次是“自由职业”“务工人群”“服务行业”等。可以说，从全社会全领域看，不论从事何种职业，人们普遍对安居有着期待和要求；从职业分布上看，人群所从事的职业越稳定，其心理期盼也越大一些，对于安居需求的表达和描述的意愿也更强烈。
图6 受访人职业分布词云图
（二） 专业问题分析
1. 受访人目前居住状态分析
（1） 受访人居住情况分布
图形越大，表示选择该项人数越多，如图7所示。首先是以“自有产权住房”为主要情况，占比71%；其次是“租房”，占比13%；再次是少数人群以“租住商品房”“单位宿舍或公寓”“租或购买保障性”等为目前的居住情况。
图7 受访人目前居住情况分布图
针对受访人样本，并结合职业分布数据看，职业分布也相对于集中在有稳定收入的群体，因此大多数受访人群目前以“自有产权住房”为主，已实现了个人的安居。但不可否认的是，本次问卷的样本量仍相对较少。本报告在软件的辅助下，尝试扩大样本范围后发现，以“租房”为主的居住状态比例和趋势会有所增加，这也需要关注。
（2） 受访人现居住面积分布
受访人现居住面积多以“60-90平方米”为主，占比28%，紧随其后的是“90-120平方米”占比26%。除此之外，排序基本上以“120-180平方米”占比20.88%为分水岭，住房面积比其再大和“小于60平方米”的占比均较少，如图8所示。
图8 受访人现居住面积分布图
数据表明，受访人当下的居住面积普遍以“60-120平方米”为主；也有较大比例人群居住于“120-180平方米”的住房；居住面积“小于60平方米”，较为不被接受，其因素应可能为面积狭小、家居功能较弱、居住体验较差等；居住于“180平方米以上”的人群最少，其因素应可能为房价过高、物业费过高和空间过大导致居住所产生的日常开销费用过高等。
（3） 受访人目前同住人数情况
受访人目前以“与3-5人同住”为最多，而“与6人以上同住”为最少，如表2所示。
结合上述数据，可初步分析得出，“与3-5人同住”的人群，可能为“三口之家”“四口之家”“三代同室”“与人合租”等；“与1-2人同住”的人群，可能为“新建家庭”“租房”等；独居的人群，可能因素是刚毕业不久的学生选择独租或部分人群因工作需要的选择等；“与6人以上同住”的人群，则可能是单位集体安排或借住等，因此数据比例上也是最少的。
（4） 受访人住房装修偏好
对于受访人样本，“购买毛坯房”的人群最多，而“购买全装修”的人群较少，如表3所示。因此，受访人关于“是否全装修”的购房倾向上，呈现出“萝卜白菜，各有所爱”特点。
然而，将“未购房”人群，从样本中剔除后，虽然两项比例均有所上升：“购买全装修”人群比例上升至42%，“购买毛坯房”人群比例上升至58%，但二者比例差值也进一步扩大。因此，整体上看，相对于“购买全装修”住房而言，“购买毛坯房”的人群比例仍占据主要。这表明，其中因素可能是整屋单价较低，同时能够自主设计空间功能等。
2. 受访人理想居住倾向分析
（1） 受访人未来居住倾向分析
关于未来住房倾向，可以明显看出，大多数人群仍在未来计划“购买商品房”，占比84%；占比11%的少部分人群选择“租或购买保障性住房”；仅有5%的人群会选择“租房子住”，如图9所示。
图9 受访人未来居住倾向分析
因此，“购房居住”仍主导着人们的人居观念，房地产市场依旧潜力十足。但是本报告也尝试提出关注点：随着社会的发展和人口的流向，各地相关政府部门也需要关注“保障性住房”与社会发展节奏的匹配，通过政策合理引导当地住房市场结构，促进社会稳定、高质量发展；创造良好的居住机遇，便于引进人才落地，持续带动地区经济发展。
（2） 受访人住房楼层倾向分析
关于受访人住房楼层倾向，圆圈越大，表示选择人数越多，如图10所示。
图10 受访人住房楼层倾向图
数据显示，绝大多数的人倾向于居住中低层或较高层，只有少部分人倾向于居住高层或超高层。这表明，对于房地产开发商而言，现在人们的住房楼层倾向已与以往的“想要住高层”需求不同了，楼房建筑高度在20层以内为更佳，甚至“低层（6层）”住房需要回归建设；并且，楼层高度需求倾向的转变，意味着人们所追求的人居标准的转变，以“中低层”“洋房”为主的楼层建筑所带来的人居住房体验正在崛起。
（3） 受访人理想居住面积分析
关于受访人理想居住面积的分布情况，方块越大，表示选择人数越多，如图11所示。选择“120-150平方米”为理想居住面积的人数最多，占据34%，紧随其后的是“90-120平方米”的30%；而选择“60平方米以下”的最少，为1%。
图11 受访人理想居住面积分布图
由此可见，首先，理想居住面积为“90-150平方米”的区间，为大多数人群的普遍理想状态。若此整体区间内面积的住房的设计房间结构更加合理、空间功能性利用更加充分、能够更加适应未来家庭人口变化、具体不同面积与房价的匹配更具性价比，可以预见，未来处于“90-150平方米”区间的住房面积，则会成为人们首选。其次，更大的理想居住面积在“150-180平方米及以上”的需求，可能会为追求“几代同堂”“更大面积”等人群提供可选择性。再次，“90平方米以下”住房面积，尤其是“60平方米以下”的住房面积，则不被人们所期待。
3. 受访人关注美好人居特征的分析
（1） 居住环境、房屋质量、物业服务要素分布
在居住环境方面，首先人们普遍关注“良好的社区环境和绿化”“社区内有足够的停车位”“交通便利”，分别占比92%、67%和67%，为受访人选出的前3项因素；其次，人们较为考虑“社区内人车分流”“有锻炼健身设施”，分别为42%和41%；再次，在适老、适幼方面，也有所体现，“有药店和医疗配套”“有小超市”“有适老化设施”分别占比26%、22%和19%。这项数据对于社区设计、社区空间分配、社区设施建设等方面指引了道路。社区环境和绿化、停车位、周边交通可能是人们较为集中关注的居住环境特征。
在房屋质量方面，首先，人们对于“水、电、暖、气等质量安全”“建筑材料环保安全性能”“电梯质量安全”3个方面最为关注，占比分别为84%、74%和72%；其次，分别有51%和39%的人群关注“建筑防水”“安防系统”；再次，“房屋保温性能”“门窗保温性能”“建筑外墙饰面质量安全”的关注占比分别为24%、19%和16%。这说明，人们的防患意识较高，对于住房的建筑安全、室内安全、出入安全等方面都有严格要求。
在物业服务方面，人们对于物业服务的诉求主要集中在“出入安全保障”“ 公共设施配备齐全，运行良好”“消防安全保障”“ 公共区域环境卫生”4个方面，分别占比77%、70%、60%和56%，这个数据也与人们关注的房屋质量方面相匹配，表明人们仍然非常关注安全质量问题。在这个问题上，开发商和物业企业应共同关注，才能把握到人们的住房消费心理。因此，建议开发商和物业企业应在保障住房安全、可靠的基础上，才可以将关注重点放在“智慧化服务平台及有效运行”“代收外卖、快递等物业管家服务”“个人定制化服务”3个占比较低的方面，而非本末倒置、故弄营销噱头、提高房价和物业管理费。
此外，问卷在这些问题的选项上，着重设置了开放性选项，供受访人填写，从回收情况上看，数量、占比均不多，故不再展示数据，但值得强调的是，其中数据绝大多数体现了人们对“噪音”“隐私”的关注，因此，在邻里和谐、隔音效果、隐私空间营造等这些与“美好人居特征”相关的方面，不仅是开发商、建筑商、物业企业等需要注意的，也是需要我们每一个人，为能够获得良好居住体验，而共同努力的。
图12 居住环境、房屋质量、物业服务要素分布图
（2） 受访人未来选择住房所看重的因素分布
在众多因素中，受访人看重的因素由高到低分别为84%的“居住环境舒适”、64%的“交通便利”、56%的“周边配套设施是否完善”、48%的“教育资源好”和45%的“距离工作单位近”。数值高低、占比大小的差别可以更明显看出：数据量越大、颜色越深；占比越大，方块越大，如图13所示。
图13 受访人未来选择住房所看重的因素分布
“美好人居”不仅是社会发展的目标，也是人们所期待的安居核心。因此，绝大多数人们首先普遍选择了“居住环境舒适”，其次是为了平衡生活与工作的关系，“交通便利”和“周边配套设施是否完善”，而在面临通勤距离的问题上，对下一代的养育就显得更为重要了。这在城市发展的整体规划和资源配置、解决拥堵等“城市病”问题上有参考价值。例如，在这个场景上是否存在可能性呢？人们可以住在城市核心区以外，周边配置学校，工作单位在市区，这样上、下班路上就可以解决孩子上、下学的接送问题，若再有较为发达、方便的交通轨道和宽阔的道路建设，人们有更多元化的通勤方式可以选择，在一定程度上也可以缓解交通拥堵和校门口等特殊地段的拥堵问题。
（3） 受访人理想中的好房子分析
本问卷通过设计主观题目，邀请受访人自由描述“心目中的好房子”，回收数据后采用切词技术制作词云图，如图14所示。
图14 受访人理想中的好房子词云图
可以看出，受访人普遍认为好房子的特征为“交通便利”“环境好”“采光好”“绿化好”“配套设施齐全”“南北通透”“房屋质量好”“户型合理”“安静”“物业好”“面积大”“教育资源好”“节能环保”等主要特点。因此，具有以上特点的住宅、社区将普遍受消费者喜爱；同时，建议在规划，设计和新建住宅、社区时，应对这些特点给予考量、多方配合，建设出人们喜爱、愿意居住的好房子。
（4） 受访人对开发商品牌倾向分析
本报告根据受访者投票数据，筛选出前10名受喜爱的开发商品牌，颜色密度越大，颜色越深，表明品牌的受欢迎程度越高，如图15所示。
图15 受访人喜爱的开发商品牌前10名
数据显示，受访人对开发商的品牌喜爱程度、信赖程度的前3名：万科最受受访人喜爱，达到了58%，然后是中海的22%，再后是碧桂园的22%；接下来依次是：绿城、龙湖、华润置地、保利发展、远洋、融创和北京城建。除了“万科”的数据 “一骑绝尘，遥遥领先”外，其他开发商数据相差不大，较为均衡。因此，从受访人的样本上看，本报告认为，万科位列头甲，或可为行业标杆，应深入分析其受欢迎、受信赖的原因，总结出经验，供行业参考、学习，引导行业共同发展，为人们建设出高质量、高品质住房，促进人居水平的整体提升，实现美好人居的目标与愿景。
三、 交叉数据分析
在前文分析中，本报告已经谈到：若以个人基础信息为维度，结合领域专业问题，可以交叉分析，探究数据之间的关联性，提高样本数据分析更精准、更细化。
1. 城市等级和现居住面积的关系分析
本分析以城市等级为维度，分析在不同等级的城市，人群的现住房水平，如图16所示。
图16 城市等级和现居住面积的关系图
数据表明，以“北上广深”为例，现居住于“60-90平方米”的人数最多，而除了“一线城市”的其他级别的城市，现居住于“90-120平方米”的人数均为最多，因此，城市规模越大，人群现住房面积相对越小，甚至有较大部分比重的人群现居住面积处于“60平方米以下”。这也意味着，外来的、在“北上广深”生活工作的人群，比起其他城市，在实现理想的人居目标和安居乐业状态上，相对困难。因此，在保障外来流入人口的人居目标方面，仍需加大政策力度，引导行业关注倾向，留住人才、守住人才，避免人才流失。
2. 同住人数与现居住面积的关系分析
本报告以同住人数和现住面积为纬度，进行分析，如图17所示。在1-2人同住的情况下，“60-90平方米”的现住面积人数为最多，人均居住面积为30平方米；在3-5人同住的情况下，“60-90平方米”的现住面积人数仍为最多，人均居住面积为15平方米，在6人以上同住的情况下，“90-120平方米”的现住面积人数为最多，人均居住面积最多约为17.14平方米。
随后，本报告将“城市等级”纳入维度再次进行了数据查看，但是在“北上广深”的维度中，数据情况并未有所改变。这表明，非独居的情况下，至少在“北上广深”，针对于受访者人群的人均居住面积不到20平方米，然而根据2019年的全国人均住房面积水平数据看，当时的城镇居民人均住房面积已达到39.8平方米，而现在在“北上广深”生活工作的人群人均住房面积远低于2019年的平均水平。因此，可以认为在人们美好的、理想的人居状态标准中，住房面积是一个关键指标，人们对于较大面积住房的期待更盛、需求更高。
图17 同住人数与现居住面积的关系图
3. 性别、城市等级与现在居住面积的关系分析
本报告以性别、城市等级为纬度，分析性别、城市等级与现在居住房子的关系，如图18所示。
图18 性别、城市等级与个人现居住面积关系图
由图可知，从以“北上广深”“新一线或省会城市”所代表的城市等级上看，女性现居住面积处于“60平方米以上”的每个选项的比例都明显高于男性。因此，不论是购房，还是租房，女性人群对于安居的看重程度都要高于男性，对居住环境、房屋面积等都有高于男性的标准。
4.性别、城市等级与理想居住面积的关系分析
图19 性别、城市等级与个人理想居住面积关系图
原理同上，由图19可知，在理想居住面积方面，位于“北上广深”“新一线或省会城市”和“一线城市”女性的安居需求和标准仍普遍高于男性，尤其是在“北上广深”想要居住于房屋面积处于“120-150平方米”的女性最多。由此可见，女性群体是较大面积住房的目标人群、消费群体，建议房地产行业关注女性群体需求。
5. 年龄段、城市等级和目前居住情况的关系分析
针对受访者样本，将年龄段和城市等级设置为维度，可以得出，每个年龄段在不同级别城市的居住情况，如图20所示。
图20 年龄段、城市等级和目前居住情况关系分布图
数据表明，以“北上广深”所代表的城市等级为例，受访者年龄段在“40-49岁”之间的人，有自有产权住房的人最多，租房的人较少，自有产权住房与租房的比值最大；“30-39岁”的人群情况是，有自有产权住房的人较“40-49岁”年龄段的较少，相反租房的人较多，自有产权住房与租房的比值则相对降低；而“20-29岁”年龄段的情况是，自有产权住房与租房的比值最低；相反的是，“50岁以上”的情况为自有产权住房与租房的比值也很高。这表明，在“北上广深”，年龄越年轻，该类人群现在的居住情况以“租房”为主，在未来的“购房”需求和可能性则越大。也说明，年轻人因房价过高，无力承受其压力等原因，只能选择“租房”。因此，保障性住房相关政策应继续加大对年轻人的关注、扶持力度，助力年轻人实现安居梦。
上述情况，在“新一线及省会城市”“一线城市”“三线城市”“其他级别城市”也基本如此。这说明，不仅仅是在特大/大规模城市，也在中小规模城市，因“购房”需求的旺盛，房地产行业均有市场潜力。
6. 现住房面积和理想面积的关系分析
针对受访者样本，本报告将现住房面积与理想面积进行匹配，横轴为现居住面积，图例面积为理想居住面积，纵轴为人群计数，交汇点为现住房面积与理想面积的匹配度，落差的大小为人群数量，如图21所示。
图21 现住房面积和理想面积的关系图
数据表明，以现住房面积在“90-120平方米”的人群为例，有小部分人群已经超过理想居住面积（60-90平方米），有部分人的现住房面积与理想面积（90-120平方米）相一致。但是，明显看到，有绝大多数人群，并不满足于现居住面积，其中追求理想居住面积为“120-150平方米”的人最多，追求“150-180平方米”和“180平方米”的人数相差不大，前者比后者略高。因此，从广泛上看，每一个现居住面积下的人群中，其中的绝大多数人都对自己当下的住房面积不够满意，对较大面积的房子都有所期待。
四、结语
为热烈祝贺全国两会的胜利召开，学习贯彻两会精神，本社全面了解社会各界对心目中的好房子的理想标准，并基于问卷样本，统计、分析数据，撰写报告，愿为行业发展贡献绵薄之力，供行业参考。
编 辑：张 依