北京房产:去库存这一步该怎么迈下去? 前路道阻且长

15年底的中央经济会议上提出了16年的五大经济任务之一就是去库存。通过各项措施,化解房地产库存。

去库存

目前,我国每年商品房待售面积都要新增近1亿平方米,再加上许多土地已经卖出去但是还没有动工的项目,一些城市的库存量已经达到一个相当恐怖的地步,空房率到底有多高,估计开发商们也不愿意相信了。可见,现阶段新的一年,去库存的道路将是一个很艰难而又漫长的过程。

库存量过大,待售面积增产率大于销售面积增速

根据最新的数据显示,2015年12月底,商品房待售面积71853万平方米,比11月末增加2216万平方米,同比增长15.6%。而2015年的销售面积12.85亿平方米,同比增长6.5%。也就是说,2015年楼市待售面积增速远大于销售面积增速,简单的说就是旧的还没有卖出去,新的房子又盖起来了,这样就陷入了一个恶性循环之中。市场整体去库存的压力一直都很难得到缓解。

也就是说,仅靠市场调控很难完成去库存的任务了。所以,相应的住房制度改革很有必要了。

户籍改革,异地人落户更加方便,让新市民来消化库存

新市民是城市发展中的新兴群体,他们大多是外来的务工的农民。制约他们在城市发展的最主要问题就是户口的问题。户籍的改革,加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场;落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求,这是16年去库存的重要的一步。除此之外,还有将公租房扩大到非户籍人口等措施。

但是通过农民工来达到去库存也是困难重重。因为在现实情况中,大多数的农民工并不具备购买城市商品房的能力。首先,大部分农民工都缺乏充足的资金储备,全款买房基本不可能,但是又因为农民工的工作流动性大,收入来源不稳定,因此很难申请到商业贷款。即使能够申请,首付也会让很多人望而却步。这是还只是客观方面的原因。

农民工自身是否愿意落户城市中也很仍值得思索。城市的生活成本更高,压力更大不说,落户城市也会使农村户口变成城市户口,承包的土地是否还能得到保留也会严重影响到农民工的选择。

房产税改革的步伐需要暂缓

15年我国的不动产登记制度已经全面推进,这可以看做是房地产税开征的一个信号。但随着时间推移,什么时候征税的事已经变得难以确定了。但可以确定的是,要想去库存的任务能够完成,房地产税这一说还是得先放一放了。至少就目前的楼市情况来看,“去库存”和“房地产税”之间存在着比较大的争议。

在房地产税的征收问题上,中国房地产业协会副会长任志强多次表态不支持,他表示,“在房地产库存没有消化之前,先把房产税征收的问题扔到一边去。”

租售并举,双管齐下

15年底的召开的中央经济工作会议也提出,要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

在中国,租凭住房还是一个比较新兴的消费方式,因为租的房子很难给人带来归属感,这和中国的传统观念都是相违背的。所以,推进房屋租凭市场的规模化是现阶段的一个突破口,租凭模式有利于降低消费者购房压力,使其从长期的还款压力中释放出来,转变成短期的租金模式。这种消费理念的转变,相信对许多年轻人来说,还是比较容易接受的。也不得不说,中央提出发展住房租凭市场可谓消费观念的一次重大的转变,可以看做是一种进步吧。

16年初公积金利率的下调,就可以看成是完成去库存这一任务的第一步,新的一年楼市总基调已经确立,相信全国各地政府都会在这个精神的指导下,根据自身的情况制定相应的政策吧。可以预见,16年的楼市一定不会平淡。