今天，我知道属于买房人的时代就快回来了！
最近遇到的两件事，让老编辑差点住在蚌埠。
第一个是房产顾问说不查首付来源和工资流向，连贷款利率都降到了5.13。
好漂亮的数字，回到五年前房贷利率接近基准利率的时候；
二是诸神清净。120个月社保的粉丝以600多个号击败了凯德。一位在天府半岛排名前四十的朋友，最终选择了放弃。
买房前不选择很痛苦，不知道怎么选择更痛苦
迷雾笼罩下的市场，我知道这是属于购房者主动选择的时代，属于好房子的时代，我很快就会回来！
今天的文章具体解决了两个问题：
1、今年应该买房吗？
2、今年应该如何选房？
01 我们先来看两组微数据。今年市场有变化吗？
老小编用4组数据回答了第一个问题，今年应该买房吗？
一、微观层面的数据：
丨成都二手房交易近期变化
数据很重要，解读数据的思路更重要。
这是春节结束到上周成都的成交情况。二手房主要靠细微的变化，所以我们选择了周成交的维度。
可以看到，4月初相比2月份，二手房周成交量增加了近1000套。
这只是交易数据。1000个交易挂牌背后，又有多少中介又启动了996？有多少组查看客户处于活动状态？
这说明，即使之前有春节假期，之后有疫情的双重暴击，二手房交易量依然有所帮助，从ICU转移到KTV。
门卫看着抽屉里的花子，露出欣慰的笑容。
丨 2022年成都新房成交变化
新房主要看宏观走势。我们选择每月交易数据的比较。
每年1月都会受到年终市场和申报延迟的影响。一月份的数据虽然很漂亮，但是参考价值不大。
关键是2-3月成交量增加3000套。
保守地说，每五组客户可以卖出一套，而这三千套的背后是一万五千套客户。
他们分散到各大售楼处，估计很多开发商在3月份都增加了咖啡采购量。
有人想说，去年3月份就卖出了2万台，同比数据下滑还是很严重的。
你永远叫不醒一个装睡的人手边买房数据来源，更别说赢得一个举起杠铃的人。
去年，成都单月售出2万台。只有3、4、9这样的三个月，大部分时间都在1.30,000个单位左右徘徊。只有10,000套。
而今年3月份的1.30,000台，是刚刚降息、市场刚刚启动时的1.30,000台。
95已经加满油了，猜猜接下来几个月的数据会怎样？
02 看两套宏观数据的历史经验很重要，同志们
接下来的两组数据可能会打破大家之前对房地产的认知。
但只有认清这些底层逻辑，我们才能理解“房地产”这个词的含义。
人类从历史中吸取的唯一教训是，人类根本不会从历史中吸取任何教训。
丨 近十年中国城镇化率变化
第一组数据就是大家常说的城市化率。
相信很多人都听过这个观点。欧美城市化率超过60%后，房地产增速放缓，超过70%后，房地产基本见顶。
目前中国主要城市基本都在70%以上，房地产市场将不再有增长空间。
如果这个说法与数据没有错，那么结论是相当正确的。
你为什么这么说？
中国目前的64.72%的城市化率是指常住人口的城市化率。
你发现了一个错误吗？大多数常住人口只是在这个城市工作、睡觉和谈恋爱。
但是当你需要买房、安家，或者送孩子上学的时候，对不起，你得先安家，因为户籍是绑定教育资源和医疗资源的。
一个城市是否还有城镇化的空间，取决于户籍人口的城镇化率。那些还没有落户城市的农民，以及已经落户还没有买房的农民，将是未来购房的主力军。
中国目前的户籍城镇化率是多少，不到47%！
常住人口跑到一个城市，真正搬砖、买房、还贷的只有户籍人口。
搬砖的汗水还没干手边买房数据来源，你就跟人家说房地产已经到了顶峰？
以后谁提到城市化，就把这个数据扔给他，顺便问他，他手里的房子要卖了。
丨中国人均住房面积变化
第二组数据，人均住房面积。
这个数据你可能听的不多，但是这组数据太重要了，甚至比城市化率还要重要，因为它代表了最真实的买房动机。
同样，也有人比较了发达国家城市居民的人均住房面积。达到40平方米后，就没有购房需求了。
中国的数据是什么？2019年城镇居民人均住房建筑面积39.8㎡。
是不是又要说购房需求达到顶峰，楼市已经结束。
回顾老编辑的逻辑：数据很重要，解读数据的思路更重要。
39.8㎡这个数字是镇上所有住宅的数量，包括大部分的旧房、破房和小房，中介看到都会摇头，更别说让你住了.
真的可以在市场上流通，每个人都住上每个人都满意的房子。它是2000年左右房地产开发热潮之后建成的商品房。
2000年以后建成的商品房人均面积是多少：不到20平方米。
这是什么概念？说白了，相当于重建了相当于过去20年数量的新房面积，以达到发达国家40平方米左右的追求。
有人会再次提高标准。我只想住在老房子里。这么低的出生率，以后怎么还有那么多人需要买房。
大家要知道，这个市场除了首套房的刚性需求外，还有很多改善客户。他们不仅会追求人均40平方米的面积，甚至可能达到60平方米或100平方米。
桐梓林有多少老业主搬到了天府新区，又有多少东门顾客从老宅搬到了28区。
原来还有第三组数据，房地产上下游产业占GDP的比重。
我大概算了几个强关联的行业，比如房地产和建筑，应该在15%左右，一些弱关联的行业没有算进去。
看看上面的旧图。
日本用了二十年才逐渐减弱对房地产的依赖，而美国的老大哥现在才忙着投资股票。
在此之前，他们的经济建立在钢筋混凝土之上。
看看什么是金钱永不眠，什么是经济周期中无情的税收机器。
但这个话题不能说，不多说。
总结这4组数据就是告诉大家，不仅今年适合买房，至少未来五年，只要有需求，都适合买房。
如果还想试一试，在最佳时机入市，该如何选择时机？
你可以看一下之前老小编写的文章：《我用13年的行业经验劝你今年买房要记住这4点》
购房时机一般伴随着政策放松、利率下降、首付优惠三个信号。
现在，我看到了其中的2个。
03成都500+亮眼待售房屋如何选择？
在这一点上，这篇文章已经太长了。为了让大家在马桶里蹲一会儿，我就简单说一下。
我们常说买房没有技巧，全靠早买。
现在不行了。
成都每年有500+新楼盘在售，不仅需要技巧，还需要至少一个黄金以上的等级。
要了解如何选择房间，首先要解决两个问题：
首先，房子在哪里值得买？
二、如何区分哪些是好房子？
先看第一个问题。
在过去十年的城市化进程中，成都的大部分行业都获得了红利。双流可以上去，辛可以上去，甚至根据高度，可以在杆子上割韭菜。
彼时的房价是新能源汽车的推出，一踩就飙升。
虽然未来城镇化还有提升空间，但已经成为传统的燃油车，或者说1.5T。
红绿灯下的地板油，连特斯拉汽车的屁股都看不到。
其次，在选房的时候，成熟的主流板块肯定有，但我们大多数人能选择的，是不太成熟的外溢板块。
此时，要注意3点：
一是有明确的规划，政府用真金白银去开发，比如城东的狮岭，城西的光华，城南的庐山，甚至凤凰山在城市的北部；
第二，城市界面是连续的，也在东三环，为什么石灵比龙潭寺强？同样在双流，为什么蛟龙港比九江强？
正是因为连续的城市界面，它才能与传统的主城并驾齐驱。那些具有不连续界面的断裂带将不得不至少进入另一代或两代。
三是重视港口的价值。如果能买三环，就不要在市区附近买了。三环内能买到，三环外就别买了。能买主路的就别买了。能买地铁的房子，就不要买非地铁的。如果能买北四环，就别听那些地产博主买新津了。
毕竟，生活设施总会随着人群的聚集而进一步完善，会有火三轮，还有烧烤摊。
但港口带来的便利是唯一的。
记住，港口，港口，港口。
丨成都本身就是港口城市
第二个问题，如何辨别房子的好坏？
买家太难了。检查前要做好功课，检查中是否被忽悠，检查后还要纠结选择题。
你常看的房子里没有完美的楼盘，如果有，肯定很贵
【好房子档案】的初衷是帮助大家解读一个楼盘的品质，看清楚哪些缺陷是可以忍受的，哪些是不必要的。
我们独创的“好房识别系统”从城市港口、品牌实力、社区布局、户型设计四个维度对房产进行识别。在这些维度下，评估房地产的具体指标有20多个。
今天只说一点：
品牌实力，开发商的安全是底线，至少没有雷暴的风险。二是物业服务的粒度，决定了日常生活的幸福度。
怎么辨别楼盘好坏，直接冲上万科、龙湖、绿城等大品牌。至于名字从未听说过的物业公司，我劝你要谨慎。
还有一种粗略的判断方法。如果其他条件类似，也不用担心买物业费比较贵的小区。未来的回报必须具有成本效益；
小区的布局，除了高端项目，可以买上百亩的大型楼盘，不要买20到30亩的小地块。不仅小区人口少，物业易拉动，小区配套设施和园林景观基本都是摆设。
如下图所示，两栋位置相近的房子，左边一栋占地10亩，只有两栋楼，右侧一栋占地60多亩。社区的气氛完全不同。
二是小区布局，不要盯着容积率。
近几年的土地量基本都在2.0-3.0的范围内，不算太差。有时3.0 的土地体积优于2.0。因为2.0，大部分开发者会选择高低匹配
盯着产品形态看，洋房>小高层>高层>高低搭配、低密度形式和电梯匹配比例带来的便利是实实在在的。
别看花哨的园林设计，十个园子里有八尊佛像，而且两尊长得一样。注重一楼架空地板的功能空间，即为您遛娃减轻负担的地方；
公寓的设计太复杂了。我怕我写不完十篇。今天我就简单讲两点。
首先，根据自己的预算，尽量踮起脚尖买更大的单位。
几年前，70平米的小户型很受欢迎，但未来大家的生活都变得富裕起来，要求也越来越高。愿意购买的主要公寓至少应在100平方米左右。
二是在同一区域的单位中选择功能较多的单位。比如多个小书房、多个独立出入口、多个卫生间，肉眼可见的生活品质提升。
对于我们大多数购买房屋的人来说，功能总是比空间更重要。
200平方米的两套这类产品属于极少数。
丨没有三套房产的人不会买第二套200平米
最后，总结一下：
1、房地产市场需求取决于两个指标：户籍人口城镇化率低于47%，商品房人均居住面积低于20平方米。
所以，不用担心这个市场会结束，至少在未来5年，买房仍将是普通人最正确的选择；
2、买房最佳时机的出现一般伴随着3个信号，政策放松、降息、首付优惠，现在我们已经看到了其中的2个；
3、 选房要注意城市港口、品牌实力、社区布局、户型设计4个维度，思路清晰看房子。中介没有你的专业。
下课！
