北京地裂缝「住了一年的楼房出现裂缝怎么办」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京地裂缝「住了一年的楼房出现裂缝怎么办」整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京地裂缝「住了一年的楼房出现裂缝怎么办」。

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！情况大概这样，1、本人首套首贷，首付300到350，月供2万左右可以接受。在西单上班，想买个上班位置近，保值增值有点学区性质的盘，目前还没娃。

2、同事推荐看了东南二环外望坛棚改回迁的盘，找内部人可以买个80平，总价700多的两居室，虽是新房，但户型一般，楼层一般，首付月供比较合适。

3、同时也看了朝青的房子，华纺易城比较中意，但两居也都700到800了，没有学区性质，住起来比较舒服，但上班比较远。想问问京总，天永片区的话，买个回迁保值潜力如何，和朝青比未来能不能跑赢大盘，如果两个都一般，京总有什么推荐的片区和楼盘呢。

A:回答:您好,感谢信任!1、首先建议您认真阅读精华栏的文章《因为保障房充足,所以商品房B涨》

700-800,首套首贷建议优先选择商品房,保障房公租房回迁房是居住权,而北京人不缺住房,因此大量建设保障房会导致商品房用地会进一步变的稀缺,所以商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.从投资的角度核心区的商品房价格会随着市场一直上涨,只是时间问题.

2、朝青板块属于比较优质的板块的,称为国贸的第二后花园，之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光;加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，可以说是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性都还可。华坊易城和青年汇佳园、润枫水尚西区、华业玫瑰郡都属于不错的盘,700多建议优先选商品房吧;选筹上可以.

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!

Q:提问:你好京总,我自己有一套房，在牛街，户型不错，但是只有两居，1999年的房。现在家里人多，加上小区环境不理想，想改善住房。近来听了看了不少房，二环内，望京，通州…二环没环境好的房得1~2千万，买不起，通州房子不错，就是通勤太远，不能买。两难…牛街这里有三条地铁，又有两大医院，生活还是很方便，也舍不得离开。现在有几个想法：

第一个想法，二环里出现分化，好房子再贵也能卖出去，环境差物业差的小区，似乎不好卖，我要不要趁着这次央妈放水，楼市回暖，把房先卖了，免得以后收紧后，更难卖？买完就先留着钱，等后面市场冷却，再买。（不知道什么时候银根收紧，有人分析，是银行把贷款收的差不多后，国家下房产税的政策，房价会下降，不知道二环内会不会这样）

第二个想法，现在置换一个底层的小三居，在南二环内，大观园西侧，1986年的6层板楼，但是小区干净，需要背一点贷款（不想背贷款），又担心以后不好出手这底层的八几年房子。

第三个想法，去通州买一个好房子，然后留点钱，在市区租房子住，孩子读书都在西城，期待2035通州大发展，房子值钱了，再买回西城（不知道有没有这个可能）专业的事，问专业的人，还请您指点一二，谢谢

A:回答:你好感谢信任!1:第一种想法我觉得可能不可取,原因你也说了,二环里的区域在分化,品质高的房子在涨价,品质差的房子上涨动力不足,这就意味如果你要换更高品质的房子,价格会持续走高(你的换房初衷是期望改善居住品质),把房卖了拿着现金,最后踏空的风险比较大.核心地段品质物业这样稀缺的资源，价格一直在上涨，货币供给量增加是主要原因，还有经济增长，如政策、信贷，货币等。淡季的时候阴涨,旺季的时候明涨.

其次,房价会下降这样的分析,不能以点概面,关键词:分化,未来的楼市行情,包括北京的核心区,2017年317之后北京的房价涨跌规律：房价上升期，核心区品质次新学区领涨，然后传到溢出区域同样是品质次新，最后在传到偏僻位置。

这是大行情出现时上涨的规律。非核心区，非首要溢出的板块一般是大行情结束。这个是现阶段房产投资的原理.核心区的品质次新一般都是这个区域房价的风向标，如果房价上涨，基本都是领涨，下跌横盘期抗跌性也最强。而楼市下跌行情出现，偏冷门、配套差、品质差的小区会先跌，在传到地段好、配套好的老破小社区.最后是核心地段的品质次新盘。

2、关于老破小是否还有价值,每个小区不一样,有的老破小物业管理还不错,所以还是有持有价值的,可否告诉我你意向小区的具体名称.另牛街1999年的房子因为不知道具体的小区,大概可以判断应该是不愁卖的,可能就是上涨的空间不大,关于老破小这个话题最近几年网上的言论比较多，

导致很多人很焦虑,不要听信网上以点概面的分析,每个城市的量级不一样,在细化到区域也不一样,老破小的房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地。老破小=土地价值,新房=土地价值房子本身价值;如果我们把关注点从老破小本身，转移到土地上,问题是这样的;市中心的老破小值不值钱=市中心的土地值不值钱;北京的市中心土地是稀缺的，最终市中心老小区也能得到善终。

因为北京的市中心一直都是市中心，从来没变过;新一线、二三线地级市中心的老破小，可能会以悲剧收场。因为这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会注定发生迁移，所有企业往新区方向迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老破小就越破败;市中心不会大范围迁移的城市，老破小还还是有价值的.

3、通州的定位很高,属于长期利好,如果是单纯的做长线投资,选筹到位是有增值空间的,但如果等通州的房价涨上来,再买回西城不太现实,西城属于北京最优质的板块,一套房子的背后是稀缺的土地资源,尤其是不可复制的,西城的医疗、教育、商业都属于稀缺,定位属于首都功能这些都属不可复制的.祝一切顺利!

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Q:提问：京总你好，我想咨询一下。我是首套首贷，我和对象工作都在望京东，首付资金300w左右。考虑望京附近的，自住升值，有推荐的楼盘吗？

A:回答：您好,感谢信任!您们在望京附近工作,首套首贷,可在望京本地做选筹,望京的产业聚集价值会更稳一些,核心区的特征是聚集;互联网这个行业如果没有聚集的效应,价值会出现漂移现象,比如某一个区域一旦崛起互联网风口期公司,估值是千倍万倍的增长,可以一夜之间诞生出无数个千万富翁,而一旦风口期过去,一切又回归平静,整个区域的价值也会瞬间转移,

因此你永远不知道哪个互联网公司会踩中风口期一夜之间崛起,崛起之后能撑几年,而我们能控制的就是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定.望京的基础已经比较牢固,中长期的发展比较看好,房价的天花板比较高.可以看看区域内的品质次新,

像炫彩嘉轩、北纬40度二期、首开知语城都可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！

Q:提问:京总好！我住朝阳公园附近，想在朝阳区买一套改善大平层，自住兼投资，最好250平米以上，预算3000 。有什么合适的房子推荐？谢谢

A:回答:你好,感谢信任!3000 的预算属于终改的预算,这个价格投资的话如果楼盘未来的流通性不好,价值会打折.建议在双井、朝阳公园、望京这三个区域选筹;

朝阳公园可以看下:泛海系的5个盘,碧海园、香海园、澜海园、樱海园、泛海容郡,这5个盘的流通性不错,在整个朝阳区甚至北京有一定的稀缺性,保值增值性比较稳健,其中澜海园和泛海容郡240平的为三居室,其他几个园区240 的为四居室;这几个小区的大平层户型也都很好.

双井可以看下富力城D区

望京可以看下东湖湾三期、望京金茂府、远洋万和公馆

关于板块上的选择:1、望京主要的优势是依托前些年高速发展的互联网行业崛起, 互联网行业的核心特征就是，少数赢家财富积累后以几何速度膨胀，并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼，留下核心资产,

其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口。同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。

望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力.

整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.所以房价一直不高

而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高;

望京自身又分为望京东、望京西、望京北和望京南。其中发展的最好的就是望京东，标杆楼盘保利中央公园，融科橄榄城，远洋万和。望京北也是这些年发展的重点，标杆楼盘金茂府，臻园、东湖湾。整个区域内人口结构不错，加上名校在这里开了分校，所以望京的教育资源也还不错，属于朝阳中上等水平。

2、朝阳公园这个区域属于北京的第一批豪宅盘标志性的区域,仅靠朝阳公园天然优势,也是明星扎堆儿买房最多的区域.优势是人群结构比较纯粹，和望京太阳宫双井不同的是这个板块坐拥的全是豪宅系，而像望京双井这样的板块有高中低三个不同档次的楼盘，

所以整个朝阳公园内部的置换动力是欠缺的，只能吸引外部人群，尤其是对一线明星的吸引力是比较强的。这个区域有个怪异的现象就是普通过日子的人不太愿意买在这，主要是体现在户型上，140平的可能是一居室两居室。感觉有点不太接地气，优势就是整个区域的圈层就比较纯粹。过去的朝阳公园标杆盘是棕榈泉国际公寓,后因小区设计老派加物业管理比较差,被泛海系取代.

3、双井可以说是目前北京投资首选的区域之一。属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，这个板块长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错.

这三个商圈在朝阳分为南东北三个不同的方向,而朝阳重点发展的是东北方向,综合建议:如果注重楼盘的投资属性,建议首选望京,如果注重居住环境,朝阳公园这几个盘更有优势,最后是双井、双井排在最后的原因是3000 的预算在双井属于CEO盘,而双井的CEO盘比较孤立能拿的出手的没几个并且都零零散散,不像朝阳公园和望京形成一片很容易对外界形成口碑印象吸引更多的购买人群

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Q:提问：你好,感谢信任!京总您好，因为预算不多，挑不到好的户型，从升值角度讲，东坝的富润四季，双桥远洋一方，豆各庄富力又一城，高碑店金隅泰和园，赵公口的彩虹城，能否买入，是否需要长期持有？

A:回答：1、东坝的优势是生态环境好,缺点是自身存在很大的硬伤,东坝中路以东基本全是保障住房小产权房回迁房和各种福利房.未来会增加区域密度,发展十多年现在还类似于城乡结合部.人口结构复杂,整个区域未来的成长性会受限制.现在还属于概念性的一个区,还需要时间养

买房无非就是选地段、楼盘和房源，这三个指标最重要的是地段和楼盘，地段决定未来的天花板有多高，楼盘决定着成长空间有多大，这2个指标只要优质,即便是你选的房源稍差也不会影响未来的升值性.好地段的特征是：高新产业聚集稀缺性配套好的品质.东坝未来会有万达广场和地铁,这个算利好.

品质看的是两个方面，一个是楼盘品质，一个是区域品质。楼盘品质看的是居住体验和物业，区域品质看的是整个区域的自身环境和人文环境。有的楼盘品质很高，但是地段一般，缺乏购买力支撑.有的地段不错，但是商圈环境很差,就像潘家园在三环内，距离国贸近在咫尺，但整个区域的房子常年跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，核心原因就是这个区域的大部分业主全是拆迁安置户，整个区域满地狗S，随地吐痰遛狗不拴绳，人文素质很差，这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘.

大家花同样的钱买房子更看重的是优质的人群结构.所以东坝也存在这个问题.

东坝属于城乡结合部现在的房价并不便宜,感觉有点提前透支了.为什么买东坝就是现阶段顶部的接盘侠;东坝属于城乡结合部，买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买第一套房，

城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,如果贸然进入买到价格虚高的楼盘站岗的风险就比较高,就意味着未来涨幅的空间比较小

2、双桥属于朝阳偏冷的区域,包括管庄这一带，西靠五环，东朝通交界，北临京通快速，北三条环线夹在中间，有种夹缝中求生存的感觉，两区交届如果是强强联合则更强，弱弱联合会更弱，容易变成两不管地区。加上区域有大量公房和回迁，南临通惠河加城中村，拆迁不知猴年马月。四不占界面狭小内部居住环节较差，没有商圈，缺乏优质配套。所以价格一直起不来,近几轮涨幅中表现比较弱

3、豆各庄的富力又一城横盘5年左右，区域也是面临同样的问题，没有商圈，大量保障和公租属于纯通勤了，仅凭一条地铁很难跟上大盘

您不如看看常营，配套不错，性价比也比较高，

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Q:提问:您好京总,我把你星球中的所有文章全部看完了,另外有一个问题想请教京总,我目前的资金情况可以买到核心区你推荐的次新盘,但买在新区面积可能会大一些,品质更高一些,但有一点就是交房时间可能会晚一些,像我这种情况应该是买新区等发展,还是买在核心区的次新呢?如果新区发展起来岂不是可以实现高收益?

A:回答:你好,价格没有绝对的洼地，绝对的洼地更多的是波动性，一般人在房产投资的过程中,或经过所谓ZJ的指点，想获得更高的收益。

而大部分的投资者是非理性的，不否认他们对上涨和下跌都有推动的作用，尤其是有ZJ指引的情况下，所谓ZJ的这种投资方式，并没有任何可学习和可复制性，更没有经过实际操作的经验，按照逻辑和理论，他自己并不一定能买他所谓的洼地。

反而因ZJ的推动，造成超高波动出现过山车的现象,看着涨了，但你没能力把握市场周期，卖不到最高点。一旦下跌亏损的一定是你，因为你一定是后知后觉的那个。

当然也不排除有牛人能找到比一般人厉害的方法或技巧，但这种人毕竟是少数，我们普通人更应该选择操作难度相对简单一点的，如果你不确定自己是投资界的牛人，太注重潜力往往适得其反。

不如看好趋势，坚定持有核心地段优质物业的楼盘，搭乘这座城市的经济增长和人口红利，只要有收益,后面就有机会继续建仓!

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