北京房产:房主小心：遇到这四个字 房子可能就没了

在我国《物权法》中有一个“善意取得”制度。这个制度对房产合同纠纷以及侵权、无权、继承等都有联系。为什么说房子遇到“善意取得”四个字的时候就没了呢？“善意取得”到底是咋回事儿？房主们要警惕了。

一、实例说明

王先生通过中介购买了一套二手房，当日便向房屋所有人李先生支付了全部房款31万元并房屋办理了过户。二个月后，李先生的姐姐称房屋系她与弟弟的共有财产，弟弟将房屋卖出并未征得她同意。她要求王先生返还房屋。但是按照《物权法》规定，王先生取得该房屋时，并不知道该房屋属于姐弟的共有财产，因而王先生取得房屋是善意的，王先生可以不返还房屋，售房者的姐姐可以要求售房者赔偿损失。

二、什么是“善意取得”？

善意取得是指无权处分人将其受托占有的他人的财物（房产）转让给第三人的，如受让人（购房者）在取得该财物（房产）时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

三、“善意”的判断标准是什么？

这需要从受让人（购房者）的“善意”认定、交易价格“合理”与否和合同效力是否影响物权善意取得三方面进行衡量。

1、“善意”认定

认定原则：受让人（购房者）受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

非“善意”的情形：①登记簿上存在有效的异议登记；②预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

重大过失的认定：不动产交易真实权利人（房主）有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

2、交易价格“合理”认定

“合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

3、合同效力情况

无效和被撤销的合同不适用善意取得。

如果你是购房者，若是发生卖家纠纷情况，建议你看看自己是否符合善意取得的标准，如果符合就不用过多担心。如果你是房主，自己的房产被共有人转卖，而你房屋的购买者是善意取得房产，你只能找买你房产的共有人进行赔偿；若你房屋购买者不是善意取得的房产，那么，恭喜你，按照法律规定，你的房产还可以找回。