北京房产:教育地产入学条件教育地产价格为何只涨不跌？

教育地产是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特现象。古有“孟母三迁，择邻而居”，而今便有购买教育地产“就近入学”原则。教育地产近年非常热门，其原由是优质教育资源稀缺，以及区域分布不均造成的。当前我国公立小学实行就近入学的政策，想要上重点小学，就需要拥有所在片区的住宅（或无限期使用权的老公房）。

1、适龄儿童具有所在施教区家庭正式常住户口，户口原则上应随父母(法定监护人)在同一户籍；

2、产权证持有者为适龄儿童的法定监护人(产权证是指房屋所有权证)；

3、户籍与实际常住地、产权证三者一致。

在实际操作中，为了满足入学的三个条件(产权证、落户和实际居住)，至少要提前一年办好所有手续。家长想确保孩子在入学前一年的5月1日前顺利落户，需要考虑买房交易周期需要的时间，买房后办房产证的时间，还有户口迁入的时间，这些时间都要预留出来。因此，建议想要购买教育地产的家长，最好尽早准备，提前1.5年-2年出手购买教育地产，至少提前一年办好所有手续，才能确保顺利报名入学。

如果没有“提前一年落户”是不是就无法顺利入学呢？业内人士指出，实际上，学区生源往往少于计划人数，因此一般来讲，在学区内有房产并落户，符合报名的条件就能够入学。如果没有“提前一年落户”，一般学校会优先给符合所有条件的孩子办理报名手续，之后再给没有“提前一年落户”的孩子办理报名手续，只要当年的生源没有超过计划，孩子还是可以顺利入学。

杨洪旭：教育地产价格为何只涨不跌？

其实，教育地产主要是指小学教育地产，而初中有所不同。初中也实行就近入学，但各地政策存在差异，一般需要参照小学学籍和户籍。另外，很多地区的私立初中，教育质量甚至优于公立初中，而私立初中通过考试择优录取生源，一般不收地段生。所以，初中教育地产没有小学重要。

很多城市的优质教育地产成了只涨不跌的神话，单价明显高于同一区域的非教育地产。而且，一个城市最优质学区的住宅单价，很可能是整个城市的最高价。最典型的例子是北京，2014年西单附近的文昌胡同一间面积仅有10平方米的民宅，售价高达340万元，单价34万元/平方米，全国最高！只因对口北京最好小学之一的实验二小。

那么，教育地产价格涨幅到底有多大？不妨先看两个案例，一个是北京西城区塔院胡同。西城区是北京优质小学最集中的城区，德胜门板块的塔院胡同小区多为单位公房，一部分为自动化研究所的央产房，建筑年代较新，大多在1998年左右，对口北京实验二小。

根据二手房报价，塔院胡同小区的单价从2012年12月的42900元/平方米，涨至2015年11月的77400元/平方米，三年上涨八成。去年，北京全市的二手房价格上涨8%左右，而塔院胡同上涨近50%（2014年下半年曾下跌，导致基期值偏低），其所在的德胜门板块上涨27%。可见，教育地产涨幅远超全市均值。

另一个案例是上海浦东的万科新里程。今年网上有人总结：浦东有三大房价大涨的“神盘”，万科新里程、张江汤臣豪园和证大家园，皆为教育地产。

万科新里程位于浦东三林板块，处于内中环之间，2007年竣工，算是次新房。其对口的明珠小学是浦东升学率（考上重点初中）第一的小学。该盘二手房单价从2012年12月的28500元/平方米，涨至2015年11月55800元/平方米，上涨近一倍。而其所在的三林板块二手房均价（多数楼盘皆非教育地产），同期上涨幅度只有40%。

从2014年表现来看，上海二手房均价由30400元/平方米上涨至34000元/平方米，上涨12%，而万科新里程上涨40%，三林板块上涨11%。可见，三林板块涨幅与全市总体相近，而万科新里程却大幅超过。

从上述两个案例可知，无论是短期还是中长期来看，特别优质教育地产的价格涨幅多是一个城市最高的地方。购房者无论是为了孩子上学，还是出于长期投资，教育地产都值得关注。

北京2014年秋季入学，首次实施了严格的划片招生，小学就近入学比例达93.7%，初中就近入学比例达76.8%，而此前的择校生、条子生、共建生比例大幅下降。当然，未来相关部门还应努力把公立学校的优质教育资源均衡化。私立学校则让市场机制说话。

实际上，教育地产并非中国特有的，外国也有教育地产。比如，美国房产税中的一大块主要是花在学校上，越是好的学区，房东交的房产税就越高。目前，我国暂无房产税，于是教育地产的价值就体现在房价上。