楼市低迷下，政策终于出手了！市场降温更为明显

曾经引领全国崛起的深圳楼市，如今冷落；尤其是代表市场真实需求的二手房市场，降温更为明显。

深圳房地产信息平台数据显示，今年上半年，深圳仅售出9965套二手房，同比下降近65%。 %。 6月单月，深圳二手住宅转让2241套，环比下降3.3%。

与市场前线的相同。 “二手房成交量下降不少，每个月卖出2000套左右，现在指导价卖出的房子很多，但卖的并不好。”深圳某房产中介说。

在楼市低迷的情况下，政策终于出手了。

7月6日，深圳市住房和城乡建设局发布两份公积金政策文件。其中之一是关于《深圳市住房公积金贷款管理条例（征求意见稿）》，其中规定“申请人的配偶、父母、子女，无论是否缴纳住房公积金，均可作为共同申请人。 "

“对于深圳来说，其他政策可能不会放松，但是公积金还可以。目前深圳买气比较低，市场预期也比较悲观，预期信心不足。放宽公积金基金政策，尤其是“家助”形式，不仅可以提高首付能力，还可以提高月供能力，减轻月供负担深圳房价，是政策调整的出发点和落脚点。”广东省城市和农村规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳说。

去“杠杆”下的深圳楼市

几年前，深圳楼市因“房价暴涨”、“提前止赎”、“房贷”成为新闻焦点。

易居研究院数据显示，在全国50个城市中，深圳一直位居第一。 2018年深圳房价收入比为34.2，2019年为35.2，2020年为39.8，不仅排名第一，全球排名第一第二名（中国香港，一）。2020年三亚、上海、北京、广州房价收入比分别为27.1、26.2、23.8、16.7.

在一定程度上，深圳是一个金融资产驱动增长的城市，而房地产正是推动深圳金融资产激增的工具。据2021年数据，深圳资本中介机构约8万家，远超房产中介（4万-6万）；深圳还拥有全国约三分之二的私募股权基金和全国最多的投资公司。 .

2021年初，住建部将赴上海、深圳开展房地产市场监管，坚决遏制投机炒房，稳定地价、房价和预期，确保房地产市场平稳健康发展。

当时，深圳反应迅速，出台了一系列新政策，包括进一步收紧限购条件、进一步提高首付比例、进一步提高二手房限售额度等。促进二手房市场信息公开。随后，在3次土地拍卖中深圳房价，地价和楼面价格不断下调，新房供应增加，以抑制房价暴涨。

根据中国房地产数据研究院，2021年12月深圳商品房销售均价为71209元/平方米。以90平米的房子为例，2021年12月均价640.9万元，比2020年同期减少150.7万元，降幅30%。 2021年深圳房价收入比将降至35.3，但仍居全国第一。

比房价下跌更直观的是深圳楼市的急速降温。

深圳房产信息平台数据显示，1-6月，深圳二手住宅成交量分别为1557、872、1117、1860、2318和2241，累计成交9965，一年-同比下降约6

@4.96%。

在购房杠杆方面，2022年上半年二手房交易中，贷款购房占比为72.2%，为2017年上半年以来最低，说明全款购房者越来越多。

深圳贝壳研究院数据显示，2022年上半年，深圳二手房新挂牌均价同比下降0.8%，1.每月 5%。总体而言，卖家的心态和期望发生了变化。弱化，报价趋于合理。

新房市场也不好卖。 2022年上半年，深圳共销售新房2.38万套，同比下降34.4%，环比下降3< @1.9%。其中，新房成交1.6万套，同比下降38.3%，环比下降38.6% .

交易量低迷直接导致脱化周期放缓，库存积压。

深圳市房地产中介行业协会智能监控系统显示，目前深圳市有4万套有效二手房在售，而且还在不断增加。按月销量20000台计算，脱化学周期约需20个月。

据科瑞统计，6月深圳新房库存达520万平方米，环比增长17%，同比增长51%； %，同比增长 109%。

李玉佳认为，深圳房价暴涨的主要原因是借助金融和杠杆买房太疯狂了。现在，杠杆没了，加上疫情的影响，金融、房地产、互联网、教育培训等行业受到重创，结果中产阶级收入减少，深圳减少了公务员和事业单位绩效收入。有能力买房的高收入群体受到冲击，而新市民普遍买不起高房价。

政策“支撑”

深圳也在想方设法在不触及限购限售底线的情况下，在如何刺激楼市需求的“底线”上找到支撑。方法之一是调整公积金政策，“一人买房，全家帮忙”，唐山等地也曾有过这样的做法。

根据《深圳公积金新政（征求意见稿）》，公积金申请人的配偶、父母、子女，无论是否缴纳住房公积金，均可作为共同申请人；应作为共同申请人。

深圳市住房和城乡建设局还印发《关于我市住房公积金提取业务管理有关事项的通知（征求意见稿）》，新增3种公积金可提取情况提取，包括提取公积金支持老旧小区改造。调整非深圳户从深圳销售户提取住房公积金业务，扩大居民最低生活保障住房公积金范围。

对此，上海中原地产首席分析师卢文熙认为，公积金政策对市场准入会有一定的促进作用，但不能期待更多。迄今为止，全国已有100多个城市出台了各项楼市放松管制政策，但市场并未好转。现在更多的是恢复市场信心，扭转大家对房地产市场未来的预期。

在土地方面，深圳也悄悄放宽了价格上限。

在即将到来的第二批集中供地中，深圳共推出16块住宅用地。与今年首轮土地拍卖相比，此次数量翻了一番，挂牌起拍价约350亿元。更重要的是，第二批半数以上的土地出让价格上调。以南山前海街地块为例，毛坯商品房限价10.71万元/平方米，高于此前限价（9.2万元/平方米） ）。 @1.51万元/平方米。

一位房地产市场人士表示，涨价涨停有利于刺激刚需释放，新涨价涨停会很快取消，因为在刚需面前只有两条路: 要么现在硬着头皮上车，要么明年花高价上车。

李玉佳评价，此次供应的16块地块的地价比较合理，地块质量比较高。最高限价在首批土地供应基础上继续上调，传递出开发商继续盈利的信号。 ，希望在供给端激发市场活力。目前，各地楼市销售端已开始好转，但土地供应端相对较差。希望深圳这次能在陆上有所提升，起到很好的示范作用。

6月28日，深圳市住房和城乡建设局印发了《深圳市住房建设2022年实施方案》。规划显示，2022年，深圳计划开工新建商品住房约7万套。商品房销售约6万套。按照“十四五”规划，明年将增至8万台。

据记者查询，2018年至2021年，深圳分别预售38158套、45686套、53177套、56930套。这意味着深圳将带来更多的房源上市，这将对新房和二手房市场的存量带来一定的压力。

李玉嘉认为，深圳未来政策的主旋律是全面降低成本。地价是要限价的，新房的大规模供应也是限价的。新公民和无家可归者优先购买。现在，住房公积金提取门槛已经降低，提振市场预期的信号明显。在居民预期下降、收入增速下降的情况下，新房交易的优势将凸显，这也将有助于推动二手房人为高价部分的软着陆。

“现在楼市在底部慢慢盘整，下跌空间不大，但很难逆转，能在底部跑一段时期是非常好的结果时间。从行业来看，有一些房地产企业出现了“风暴”，市场积累的一些问题没有得到解决，不适合快速复苏，底部慢慢巩固，然后可以走的更稳。”陆文曦说。