今天,环球房讯小毛就大家最近讨论的房贷利率为什么下降「房贷利率会不会随银行涨」整理了以下内容,希望能够有助于您了解房贷利率为什么下降「房贷利率会不会随银行涨」。

先说一个大事儿,前两天8月22日,央妈的新一期LPR出炉了,一年期LPR从3.7%下降到了3.65%,五年期从4.45%下降到了4.3%。


注意,这已经是央妈今年第三次下调房贷利率了,调来调去后,首套房贷最低利率已经低至4.1%。


真的,你基本找不到比这还低的时候了。


2008年首套房贷利率在基准利率5.94%的基础上打了7折,算下来是4.158%,但也没有现在的利率低。


房贷利率降低了,大家的房贷压力是不是也能跟着变小呢?


理论上是这样的,尤其对于正准备买房的朋友来说。但对于已经买完房、背负上房贷重压的朋友来说,这点调整变化,杯水车薪。


因为什么?


中国人的房贷压力,实在是太大了!


这两年我们经常都能看到这样的新闻:


某男子因房贷压力太大,心情低落,在暴雨中饮酒;某年轻人因房贷压力太大,买不起房,遭遇退婚后抑郁轻生……等等等等。


别说新闻,就连法拍房的数量,也清清楚楚让我们看到了现实:


国家金融与发展实验室发布的2021年度中国杠杆率报告中,2019年中国法拍房数量是50万套,到了2021年则已经超过160万套,两年时间翻了3倍不止。


图源:网络


都在抱怨房贷压力大,那问题来了,中国人的房贷压力到底有多大?


今天,我就想和大家盘盘这个问题。




首先,我们来看央行的一份最新数据统计:


2022年第一季度,全国房地产贷款余额53.22万亿,这里面包含了房产开发贷款和个人住房贷款,也就是房地产开发商贷的钱和打工人买房贷的钱。


那居民住房贷款总额是多少呢?38.84万亿元,比去年同期增长了8.9%。


图源:网络


注意,这个速度比2022一季度GDP的增速4.8%要高不少。


这说明什么?


辛辛苦苦打工赚的钱,很可能都填进房贷里了。


再来具体看看,38.84万亿到底是什么概念呢?咱们简单做一个对比。


之前网上流传过一个粗略的数据,截止2019年,我国的房地产总价值已经接近500万亿,也就是说,这里面大约10%都是个人贷款来的。


再来对比下GDP,2022一季度我国国内生产总值27万亿元,目前全国的居民房贷约等于一季度GDP总量的1.4倍。


再来算算人均,以14亿规模的人口计算,38.84万亿的房货,平均每人要背2.77万。


嗯?才这么点?跟现实感受不符啊!


别着急,我们再进一步测算。


首先我们要搞清楚,全中国14亿人,并不是所有人要背房贷,比如在农村,基本是没有什么商品房的,大家都是宅基地盖自建房,也就没有什么房贷的概念。


所以要算人均房贷,基本要算在城镇家庭里。


根据第七次全国人口普查的数据,中国现在约有2.43亿户城镇家庭。


而央行的另一份数据显示,中国城镇家庭中有43.4%的家庭背负着住房贷款。


图源:网络


两者计算得知,中国有房贷的城镇家庭数量大约是1.05亿户。


房贷总额38.84万亿,除以1.05亿户家庭,平均每户家庭就要背负36.9万元的房贷。


到这里,是不是稍微接近你印象中的数字了?


但是,注意!注意!这还不是终点。


因为这里的房贷总额38.84万亿,并不是房贷的全部,它只是房贷本金,并不包含利息。


比如你向银行申请房贷100万,最终你要还的可不只是本金100万,而是加上利息后的数字。


在中国,一般家庭房贷大多用的都是商业贷款,利率大概5.3%;用公积金贷款的人数占比不超过18%,平均利率3.25%。


我们取一个平均利率4%,按照常见的25年还款时间计算,38.84万亿元的还贷利息达到22.66万亿元。


所以,中国人实际需要偿还的房贷总额为38.84万亿加上利息22.66万亿,等于61.5万亿元。

房贷总额61.5万亿,除以1.05亿户家庭,平均每户家庭就要背负58.57万元的房贷。


是不是觉得这个数字更接近真实的感觉了?


好,现在我们知道了,有房贷家庭平均要背负61.68万的房贷,按常见贷款时长25年还清,平均每个月要还2000多块钱。


有人肯定要说了:


“这看起来并不高啊!跟网上常见的动辄每月2万、3万的房贷比起来,根本不算事儿!”


高不高,那要看你跟谁比了。


网上你看到的每月2、3万的房贷,基本都是在一线城市、大厂工作的高收入人群,可以说是“人中龙凤”才敢背负的数字。


而在中国的实际情况是,绝大部分买房的家庭,并不在一线城市,甚至都不是二线城市,有很大一部分比例集中在3、4、5线小城市。


虽然每个月2000块钱的房贷看上去并不算太多,但现实情况是,很多家庭的房贷甚至和收入倒挂。


就拿一个典型的三线城市--河南新乡来说,房价大概在七八千左右,但普通上班族工资也就三四千水平,每个月2000多的房贷占了工资的一半,省下2000生活养娃,这压力能不大吗?


图源:《胜利即是正义》


当然,如果只看自己的数据,还不能看出我们的房贷压力,咱们来和外国做个简单对比。


按照全国房贷总额61.5万亿,25年还清,全国人民每年的房贷还款金额为2.46万亿。

而2021年中国人均可支配收入为3.5万元,房贷总额占据全年居民可支配收入总量的8.2%。


至于美国的数据,我没找到最新的,找到了2015年的。


2015年底美国的房贷余额为9.22万亿美元,美国家庭还贷期一般接近30年,房贷利率约为3.68%,所以美国全社会每年的还款金额约为5080亿美元。


图源:网络


而2015年,美国的人均可支配收入为38000美元,美国总人口约3.21亿人,所以全社会可支配收入大约是121980亿美元。


最后计算得出,美国全社会每年的还房贷金额占全年居民可支配收入的比重是:


5080÷121980=4.75%,远小于中国的8.2%。


所以,表面上看,中国人的房贷总额并不高,但奈何我们收入低,房贷利率也高,这就导致,中国人的房贷压力反而比美国还要重!




说到这里,肯定有不少朋友疑惑了:


房贷压力都这么大额,为什么大家还要争先恐后背房贷?有能力的全款买,没能力的不买房,不就行了么?


还真不行。


为什么?因为过去几十年,房子这个东西,你不买真不行。


一开始,房子只是满足人们的居住需求,是一个正常商品,但这些年,渐渐的,味道就变了。


首先,从社会观念上,我们中国人对房子是有情结有共识的,我们尤其讲究“居有定所”,“有个房子才叫家”,在中国人的传统观念中,幸福一直和房子深度绑定。


而且在中国,房子也绑定了很多“附属品”,比如户口、教育资源等等。


所以慢慢地,房子变成了一个财富的低洼地,一个“等价交换品”,居民赚得的财富都聚焦在房子上,房子又和金融深度绑定,在银行的推波助澜下,房子逐渐变成了一个投资品,不断升值,让很多人躺着赚钱。


目前国内各大国有银行的房贷业务,基本占到个人贷款业务的近8成。


图源:网络


我从四大国有银行的2021年财报里,计算得出过去一年房贷总额为22.83万亿元,平均每家银行发放5.7万亿元房贷,按5.3%房贷利率、还款时间25年计算,四大国有银行仅靠房贷就能赚18.41万亿利息,平均每家银行每天的房贷利息达到5亿元。


所以你就会知道,为啥不能让房地产市场出问题了。


因为一旦出现问题,整个银行和金融系统必将受到巨大风险冲击,国家的经济也会受到影响,这个结果谁都承受不起。


再从个人角度看,房子不仅能满足“居有定所”的社会需求,从过去十几年的经验看,房子的升值速度也远远大于房贷利率,也大于市面常见的理财产品,是一种最佳投资品。


所以,房贷这个东西,根本不用别人劝说,很多人自己就主动背上了。




但如今,世道变了。


如果说背房贷买房子在过去的几十年已经成为了一种社会共识,如今这个共识正在慢慢消融。


因为什么?


买房像过去几十年一样赚钱的时代,已经彻底过去了。


而再去深挖原因,如今我国的人口数量正在不断下滑,2021年全国出生人口近1062万人,创下近20年来新低,更低的是总人口新增仅48万人。


这意味着什么?房子过剩的时代已经来了。


某中部城市的存量房子,按当前的售出速度计算,甚至需要40年才能卖完。


图源:《破产姐妹》


房子过剩后,自然供需关系也变了,所以很多地方的房价开始出现松动,不再像过去几十年一样疯狂上涨,甚至出现各种“促销”的手段。


比如7月5日,河北唐山市就推出了还贷新政——“一人购房全家帮”,也就是你一个人买房,全家的公积金都能用。其他比如广东潮州、珠海、湖南邵阳、四川资阳、河北秦皇岛等大大小小的城市,也都陆续出台了相关政策。


未来,只有一线城市的核心地段,因为供需关系的影响可能会升值,其他地方基本不会有太大的升值空间。所以,房子的投资需求也慢慢没了。


这不,央妈也赶紧一年三次下调利率,比亲妈还着急。


再加上,最近几年,受疫情影响经济下行,还有中美贸易摩擦带来影响,降薪、shiye现象越来越频繁。


过去,许多高薪行业打工人由于薪资水平高对自己有信心,往往敢高负债买房,每个月还几万房贷的并不少见。


但随着互联网,房地产,金融,教育行业的接连调整,不少巨头企业都开始降薪caiyuan,那些几乎把全部工资用来还房贷的人,收入减少,每个月雷打不动的房贷便成了压死人的大伤。


前阵子就有个事件,某大厂月入6万的程序员,因为被caiyuan后还不起房贷,处于破产边缘。


图源:网络


长此以往,“负债-买房-赚钱”的链条破碎了,很多人就不敢,也不愿追求高负债买房了。


这能否减缓中国的人整体房贷压力我不知道,但想想人生短短几十年,一定是减缓了自己和家人的经济和心理压力的。


所以,今天我给大家盘这期房贷真相的视频,我并不想否认买房的价值和房贷的价值。


毕竟,房贷能帮助年轻人利用金融工具,在更早的时间拥有一套属于自己的房子,早早享受,成家立业,这从来都是一件美事。


但归根结底,买房于谁都是一件大事,我们每个人还是要根据社会的不断变化去调整策略、也根据自身条件去量力而行,千万不要没享受到房子的香,反而让自己的生活被房贷压死。


毕竟,房子从来只是我们帮助我们实现美好生活的工具,而不是反过来。

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