北京楼市格局已变远郊拦路虎核心压舱石

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京楼市格局已变远郊拦路虎核心压舱石整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京楼市格局已变远郊拦路虎核心压舱石。

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总，你好。前几年捡漏入手了一套双井富力十号的下跃大平层，房本面积410平左右(另有不含面积约两个院子）。扣掉房贷支出，目前大概有20%左右的溢价。最近物业换成碧桂园后，我感觉小区的状况比以前差了很多

目前小区单价15万左右（下跃户型比较稀缺，目前没有报价，但应该比平层要低一些），我感觉它将来的价格涨幅不会太高，甚至有可能跑不赢富力城D区，所以想把它卖掉换成两套投资性比较强的。但我先生跟我持相反意见，他觉得富力十号的居住舒适度特别好，将来价格还有空间。我想听听您的分析，谢谢！

A:回答:您好,思路正确,见好就收没有坏处,富力十号属于顶豪,顶豪产品讲究的是区域圈层,双井的顶豪产品比较孤立;独木难成林,而双井的顶豪产品能拿的出手的没几个并且都零零散散,不像朝阳公园形成一片很容易对外界形成口碑印象吸引更多的购买人群来推动区域房价;像北四环的霄云路八号定位顶豪,但一直卖的很烂,就是这个盘比较孤立的原因,从效率方面考虑,换为2套平层产品更有优势;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!

Q:提问:京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。

A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，

新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍

这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7-8折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。（这也是当时在怀柔买房的原因）

家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。

问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房怀柔科学城科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？

考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以贷款一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。

考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。

总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;

这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在怀柔置业;哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中;整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源;再往深了说是看家长;从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔;

2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些;城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还;建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总您好，东西城各有一套房产，目前居住西城，孩子就近上学。东城的一居准备卖掉，换个大一点的房子，改善需求。平时老人养老居住，我们周末回去。预算1000以内，打算考虑郊区的叠拼，看了玖瀛府价格合适，距离较远，天樾书院位置还不错，价格偏高，请问京总怎么看玖瀛府，有什么其他建议？

A:回答:您好,天樾书院比玖瀛府位置稍好,但这两个盘大概率会亏损,可以看下天樾书院旁边的珠江壹千栋,涨幅波动性很大,从2017年到现在一直处于下跌趋势,今年下跌了大概15%,这种盘只有市场好起来时才会上涨,上涨过后马上就会出现下滑现象,玖瀛府的位置更差了,北京的别墅区有很多个,但真正的别墅区屈指可数,西山算一个,中央算一个,发展最好的是中央、其次西山;

昌平这个地方称为奥北别墅区;也是发展最差的,十几年了还是老样子,本地缺乏优质配套,城中村又太多,居住环境很差,比这两个盘更好位置的丽春湖院子从开盘一直处于下跌中,沙河以南的碧水庄园、玫瑰园涨幅也很差,昌平实际上已经和主城区脱节,本地又没什么核心产业支撑,购买力没这么强,呈现出的市场反应就是高端需求不旺盛,供大于求;这种远郊的别墅没有投资属性,;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!

Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？

加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？

A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。

因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘;

市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!

Q:提问:您好！我现居丰台万年花城，一家5口一起生活（两夫妻两岁半孩子两老人）。为改善居住条件，我们考虑将手头的这套房子置换成四居。目标：130-140平的改善型三居/四居，预算在1100-1200之间;具体要求：1，兼顾自住和孩子上学，不求极致学区，但希望小学和初中能尽可能好一些 ;2，方便通勤，俩大人上班地点在军博;3，未来保值方面不求领涨，只希望不要被大盘甩下;4，最好有地铁

我们目前比较中意的新盘是国誉万和城（140平四居）和长安悦玺（138平四居）。万和城的户型我们更中意一些，但是学区据了解是丰台最差，有点无法接受。长安悦玺在石景山的学区似乎更好一些。请问我们如果选择长安悦玺是否合适？衙门口今后还有升值潜力吗？其他符合我们要求的楼盘您还有哪些推荐？谢谢

A:回答:您好,感谢信任!万年花城属于玉泉营板块的标杆楼盘,受丽泽商务区辐射,利好还没有完全兑现透彻,如果现在置换掉有点亏,其次丰台国誉万和城这个地块比着玉泉营优势不足,这个区域保值性还可,升值性很弱,这个区域最好的买入时间是18-19年,17年后这个地段从8万降到最低6万,20年-21年回调到8万,长安悦玺相对有一些优势;石景山唯一的首钢搬迁后整个区域缺乏产业支撑,今天石景山的房价之所以还有支撑主要是靠西城和海淀的溢出;

虽然石景山是产业转型,但由于丰台加了一个第二金融街,所以高科技产业会被丽泽吸收;未来石景山的规划可能会偏生态一些.鲁谷商圈是石景山成交量最大的一个商圈,主要的优势是近海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,未来这个商圈的一部分购买力觉得二手品质差,可能会第一选择长安悦玺,但1100-1200这个资金预算放在石景山或者丰台会导致流通性打折,从保值的角度这个资金量应该关注下区域的热点板块,可以看下菜户营的金泰城丽湾、顺驰蓝调;这两个盘是区域比较稀缺的品质盘,距离单位通勤还可,受丽泽影响保值升值性相比国誉万和城、长安悦玺比较稳健;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总好，家里丰台三环新城100自住，大约能卖600，手里还有500.孩子5岁，西城广外户口，不考虑学区，广外父母家可以住，目前就是考虑保值增值，一种在父母广外买一套小的出租，第二种把丰台也卖了，买一个大的。您觉得哪种更好一些，还有就是买哪里合适，辛苦大神指点！

A:回答:您好,感谢信任!1、三环新城属于这个区域为数不多的好盘,未来享受丽泽人口利好,之前丽泽一带已经涨过几轮了,但都是投资客买的,市场上真正的购买力还未涌入市场,一个新板块的完整生命周期可以分为四个阶段：炒概念阶段、炒地皮阶段、炒配套阶段和炒供需阶段.丽泽已经渡过了前两个阶段,往后就是配套和供需

丽泽释放人口红利后随着市场会有新一轮的行情,100平的户型刚好符合这个区域的主要购买力,未来在市场上的竞争优势会比较明显;当下北京的置换摩擦成本较高,有条件的情况下原本持有的房产又很好不建议一卖一买,可以保留现有的房产,结合自己手中的现金加仓即可,

500的现金可以适当加300左右的杠杆,总价800可以往朝阳看看,双井、朝青、望京都是一些比较稳健的板块,800可以拿到一个次新楼盘的两居;租金水平很高,可以用来月供,以租养贷吃板块的红利,

2、红山世家如果是直接买入还可,如果换仓的话加上摩擦成本;如果房价没涨幅前期的利润不会太可观;换仓背后的逻辑是交易成本高,所以新进的房子需要有涨幅,非职业买家如有房票建议是加仓,这样犯错的几率会降低;只要选筹上不出问题,都可以跟着大盘跑;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我提问!

Q:提问:京总好，由于最近感到房价上涨，但我自住的房子价格上涨明显低于其他地区，有换房打算。在头条读到您的文章，对于产业和住宅的关系分析很是认同，赶紧加入了京房会。我们在2016年首套首贷，最高贷款额买了丰台南宫（与房山长阳一路之隔）156平米的新房，目前能够售出的价格大概在500左右。与我同年，同事在清河290万购二手房，目前价格比我的房子价格还要高。深刻感受到房价分化，所以计划换房，目前南宫房子已经挂牌，并不好卖，但我下决心，即使降价也要尽快出手。

去年继承了一套西城的老旧央产房，目前也在挂牌出售。现在我们的想法是手里房子全部清仓后，现金大概500万左右。之前有商贷记录，再次购买均算二套，只能贷款140万左右。计划购买一套两居一套一居，这样相对灵活一些。因为家里有3条狗，所以我们计划买一套一层带院子的房子，之前去回龙观看了一天的房，发现500多万两居带院子的房子品质不好，小区比较混乱。针对这个情况我们调整了计划，想请您指点一下，是否合适。

首先决定投住分离，我们可以在房山长阳租万科带院子的房子，继续享受远大新。问题一、我们想购买一套500万左右（350 150），二套250万左右（150 100），您看这样分割资金购买是否合理？还是应该集中资金购买？问题二、看了回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店几个地区，目前比较倾向回龙观、朝青、常营、亦庄。但有点担心回龙观已经涨2年了，是否比不上其他地区有潜力？

问题三、一套的选择有：回龙观两居（新龙城、领秀慧谷AB、万润家园、龙博苑），清河一居（清缘东里、强佑清河新城），朝青一居（天鹅湾LOFT、华纺易城、青年汇佳园），朝青两居（国美第一城），常营两居（柏林爱乐、富力阳光），请问哪个版块潜力更大些？版块内的小区选择是否合适？问题四、二套想购买亦庄的中信悦海苑的一居室，看起来价格还比较低，是否合适？以上是我们自己琢磨的计划，想请您评判一下，提出合理的建议。因为换房的问题思考有一段时间了，所有问题比较多，请京总海涵，谢谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、投住分离正确;丰台南部房山没有投资属性,或者说投资属性很弱;犯错概率大大增加,避免错误的最好方法就是远离这种区域;到确定性更高的区域;只要选筹不太烂,总能吃到红利;犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这就是战略上的选择错误,用战术去弥补并不能解决实际问题;

2、建议集中资源选一套优质盘,保留一张房票,房子上涨后可继续建仓;如果把2张房票全部用完,未来再想买会很麻烦,其次资金有限,无论是在哪个商圈大概率只能选到尾部的盘,别人吃肉我们吃能喝汤,集中资源选一套头部的盘,把区域行情全部吃掉才是王道;而不是追求数量;

3、回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个区域还是有不同的,回龙观、朝青、亦庄、属于区域内的龙头商圈,常营、高米店属于次级溢出板块,西红门属于大兴西线的领涨板块;从房产选筹的维度和当下的市场变化;您是投住分离应该优先选回龙观、朝青、亦庄;资金够面积够用毫不犹豫选这种区域;选次级板块的前置条件是家庭刚需,有孩子或三代同堂,自住为首要条件,不得牺牲距离换取面积;

4;亦庄、回龙观、朝青这三个板块都可,涨幅都比较稳健;从资产配置的角度,市中应该有一套住宅;其次才考虑远郊;华纺、青年汇佳园很好,国美属于朝青的上车盘,流通性比较大,但品质不如华纺、青年,从长持的角度这两个盘自身的成长性更有优势;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问：你好京总，本人坐标亦庄，现有金域东郡三居一套，手里还有点钱，在考虑要不要给老人买一套南海家园或者泰河园的两居或者一居。想请教您的是，与金域东郡和南海家园两套房子相比，同价格的中海京叁或者金茂在保值增值方面是否更有优势。

另外，还想问一下，金地格林小镇和瀛海庄园这两个小区的房子您怎么看，还挺喜欢他们的户型的，就是不知道未来保值增值方面怎么样。谢谢！

A:回答：您好,1、万科金域东郡、南海家园、中海京叁、金茂这四个盘属于三个产品线,南海家园属于刚需,万科金域属于改善,中海京叁和金茂属于终改盘,中海京叁和金茂又有区别,一个是区域二手标杆品质盘,一个是品质新房,从保值方面这四个盘都可,增值方面中短期金域和南海空间更大,长期看金茂的天花板比较高,中海京叁也可,只是新房前几年会失去金融属性不确定性因素.

2、瀛海庄园老盘老旧,户型偏大,户型并不是市场上的主流大众户型;选户型稳妥的就是随大流，用大众的眼光去挑;金地格林的盘很好,属于成熟的低密度洋房社区,在市场上有一定的稀缺性,建议认真阅读精华栏的文章《84#大兴跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利!

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