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2022年4月2日，北京市经开区公布了《亦庄新城核心地区控制性详细规划2020年-2035年》的草案。


这个所谓的“亦庄新城核心地区”其实就是占地66平方公里的“亦庄独立学籍区”，这个范围在本次“草案”中说的很明确：


北到“南五环”，南到“凤河”，西到“博兴西路”，东到“经海九路”。


只有在以上范围内，才能称之为“亦庄新城核心地区”，而目前的瀛海、旧宫、台湖、马驹桥等片区暂时都不属于“亦庄核心地区”。



那么“亦庄新城核心地区”从本次控规草案上看，有什么特点？


我们认为，主要有“四点突破”：


第一，“亦庄新城核心地区”已经从“国家级经开区”走向“世界一流和具有全球影响力”的产业综合新城，区域定位明显提升。


这种定位的提升，可能会给亦庄带来两个变化：其一是“亦庄新城核心地区”有可能会加快“扩区步伐”，台湖和马驹桥有望加速并入“亦庄新城核心地区”；


其二是亦庄将来“独立成区”的概率大大提高了，亦庄这几年发展的速度非常快，1999年仅有7平方公里，2002年扩区24平方公里，目前已经扩到225平方公里。


2021年亦庄GDP已经高达2500亿，亦庄新城其实已经完全具备“独立成区”的条件。


第二，“亦庄新城核心地区”的产业得到明显升级，科技创新和高新技术企业比例大大提升，几乎已经完全“海淀化”了。


这就意味着北京第二个“码农聚集区”已经出现。


甚至亦庄核心区的“单位面积GDP产出”已经高于海淀，排在北京第一位。很明显，“亦庄新城核心地区”目标就是打造北京南城的“小海淀”



第三，常住人口规模极大，但住房规划很少，典型的“供不应求”。

亦庄新城一共规划了87万常住人口，但“亦庄新城核心地区”就规划了30万的常住人口，几乎占到整个亦庄常住人口的30%。


但是从“土地规划用途”上看，“亦庄核心地区”的土地主要是“产业用地”，居住用地已经基本“耗尽”，未来楼市明显“供不应求”。


根据本次“亦庄新城核心地区”的控规草案，一共分成四大“板块”：分别是“河西板块”，“核心片区板块”，“路东板块”和“路南板块”。


其“居住用地”主要集中在“河西”“路东”和“核心片区”，但整个“居住用地”仅仅占到土地总面积的30%左右。


亦庄核心地区的“产业用地”才是大头，占到了50%以上。



看到这个“土地控规图”，我们甚至都很怀疑：就这点居住用地，怎么满足30万常住人口的入住？


亦庄核心地区未来的住房市场“供不应求”已经成为定局了。


根据我们的估算，未来“亦庄核心地区”待出让的居住用地应该不会超过3块，在这种背景下“亦庄核心地区”应该及时“大扩区了”。


说白了，这个“亦庄新城核心地区”实在已经明显的“人多地少”，如果再不扩区，估计地价房价还会持续“飙升”。


第四，配套高度成熟，区域价值将持续“兑现”。


目前的“亦庄新城核心地区”配套已经非常成熟了，学校、医院、商业应有尽有，2021年北京市还给与了“独立学籍区”的教育优惠政策。


目前区域内拥有“人大附中”，“十一学校”，“北京二中”，“建华学校”，大医院也是云集，包括同仁医院，北京儿童医院等。


可以说，亦庄核心地区的“区域价值”已经开始快速兑现，现在再买入已经略微有点晚，房价已经涨起来了。


但是如果“亦庄新城核心地区”不扩区，那么未来的房价依然有较大空间，随着“河西板块”的爆发，未来的“路东板块”还可以快速上车。


拥有大量的高新技术码农群体，坐拥北京顶级配套资源，还有“独立学籍区”的政策优势，“亦庄新城核心地区”房价想不涨都难。


综上所述，从目前来看，我们认为“亦庄新城核心地区”的发展已经高度成熟了，区域价值正在快速兑现，房价处于上涨的“中后期”。


我们判断，未来三年之内，“亦庄新城核心地区”的房价水平就会全面超过朝阳区，现在已经“秒杀”通州区，而成为东西城、海淀之后的“北京房价最强第四区”。


同时从“本次控规草案”上看，亦庄新城“核心地区”的扩区趋势比较明显：产业规模庞大，居住用地已经用光，区域发展成熟度高，但规划常住人口占比过高，人地矛盾突出。


可以说，亦庄新城“核心地区”扩区是“迫在眉睫”。


我们认为，未来亦庄新城核心地区的扩区有可能将分阶段实施：马驹桥、台湖等“通州地区”有望首先并入“亦庄新城核心地区”。


马驹桥和台湖是亦庄新城非常重要的“两大产业区”，包括小米汽车、中建嘉会城和信创园二期等项目都在这里。


对于亦庄经开区来说，并入马驹桥、台湖，能够迅速扩展经开区的发展腹地，引入更多的产业项目。


亦庄未来的GDP规模将“再上一个台阶”。



当然，一旦“马驹桥和台湖”能够如愿并入北京亦庄新城“核心地区”，那么这两个地区的房价恐怕将再上一个台阶。


而如果“马驹桥和台湖”不能短期内并入亦庄新城“核心地区”，那么亦庄核心区的房价将会持续“上涨”，人多地少，供不应求的楼市特征马上就会出现在亦庄核心地区。


亦庄新城核心地区，将会成为“北京房价最强第四区”。

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