北京房产:住房贷款怎么贷最合适？小技巧省大钱

住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。按贷款款项来源分为公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。住房贷款的利率以银行同期基准利率为基础，不同银行的贷款利率略有上浮。

1、 不要盲目的提前还款

提前还贷须考虑还贷成本和机会成本。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，一次性投入过大，可能打乱正常的投资节奏，降低生活质量

对闲散资金是该提前还贷还是追加投资？关键在于看两种做法的最终效果能否达到节省利息支出的目的，尤其是贷款的前3年，一定要争取多还款，降低贷款本金基数。

提前还款最好选等额本金还款法，相同贷款期内，它要比“等额本息还款法”节省利息。

2、尽可能多用公积金少用商贷

住房公积金贷款低利率的优势还是商业贷款无法比拟的。尽量用足公积金贷款。

此外，因信用卡、车贷等还款记录不良，造成商业贷款申请被拒或强制上浮利率等情况，贷款人可采用公积金贷款，目前公积金审批暂时不审查个人信用记录。

3、 根据银行的利率高低制定还款政策

目前，多数银行对利率升降都实行按年调整的方式，即一年之内无论利率升降几次，贷款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率标准，这在升息期，对贷款人合算有利，可以享受几个月的低息期，但在降息期，如按年调整就要白白多支付利息。

升息期：在贷款合同中修订了“按年调整”条款，改成实行“按月或按日调整”的条款，这样，银行在利率调整后的次月甚至次日就能按新利率与贷款人结算利息。

降息期：贷款购房者应该选择“即时调整”方式最为合算，因为在降息周期，“按年调整”对贷款购房者是最为不利的，“按日调整”充分享受降息新利率则是最为合算，利息最少。

4、 商贷还款方式灵活选择

在选择还贷方式前，先要对整个利率调整趋势有个准确的认识，此外要对自己当前和未来几年的经济能力做一个衡量。

公积金贷款受额度限制，并不能解决所有问题，还必须采用商业贷款，这时可从个人需求角度，去选择不同的还款方式。

由于我国利率存在管制，各家商业银行在利率水平上没有多少竞争空间，因此纷纷在还款方式等方面做文章。这些产品可以更灵活地适应不同客户的还款需求，有些产品还可以起到变相降低实际贷款利息的作用。