北京房产:小产权房有争议投资购房要谨慎

深圳某小区，从去年底开始公开销售后已出售千余套。今年7月，该楼盘被执法部门查封，开发商随即神秘消失，而业主的数亿元购房款却至今未能拿回来。小产权房因价格便宜一度吸引着很多购房者的眼光，而这一事件开始让那些被价格迷惑的购房者重新认识小产权房，也给那些正在观望楼市等待出手的消费者敲响警钟。

什么是小产权房

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

入手小产权房有风险

无论投资还是自主，不得不说，小产权房还是具有较为广泛的市场基础。尽管小产权房价格较低，但投资仍需要谨慎。小产权毕竟没有土地房屋权证，虽然市民购买小产权房可以拿到律师公证书，从法律上讲是有法律效益的，但小产权房买卖本身违法，因此公证书也是没有任何法律效力的。从国家一再出台的政策来看，清理整顿小产权房市场也只是时间问题。遇到政府拆迁，消费者可能连赔偿都没有。而且小产权房都是一次性付款，无法贷款，一旦市场有变，投资可能面临“打水漂”。纷繁复杂的小产权房手续问题购房者无从考证，即便是公正交易也存在风险。另外，小产权房物业管理也是一大问题，入住后业主权益难有保障，而且房屋质量也值得怀疑。