北京房产:同城不同税北上广深非普通住宅如何识别？

2016年3月24日，财政部公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对房地产营改增税率做了具体规定。两会以来，让无数购房者忧心忡忡的“营改增”终于有了切实可行的实施办法。

增值税

增值税缴纳对于一线楼市热点城市和普通城市进行了政策区分，具体规则如下：

对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

对于北京、上海、广州和深圳四市。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

那么问题来了，政策中涉及的房屋是否满两年较好理解，但是普通住宅和非普通住宅的区分标准又是什么呢？

北京对普通住宅认定标准

2014年9月，北京市住房和城乡建设委员会，北京市财政局，北京市地方税务局发布关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知。

北京市享受税收优惠政策的普通住房认定标准如下：1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

其中，所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。根据2014年最新调整的普通住房认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

在北京，所购住房凡不满上述任何一条的，即属于非普通住宅。

上海对普通住宅的认定标准

在2016年3月25日上海市政府新闻发布会上，发言人提出了对于非普通住房认定的最新判断标准：面积140平以上，或者价格450万以上，是非普通房。

普通住房仍执行2014年11月20日推行标准，应同时满足以下条件：1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、实际成交价格：上海外环外、内外环间、内环内单套建筑面积140平方米以下，成交价分别低于230万元、310万元、450万元的为普通住房。

广州对普通住宅的认定标准

2005年6月1日，广州市国土房管局、财政局、地方税务局联合宣布，同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米（含144平方米）以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下（含1.2倍）的住房，才是可以享受优惠政策的“普通住房”。此条件以外的住宅划分为非普通住宅。

深圳对普通住宅的认定标准

在目前政策下，深圳市定义的“普通住房”需同时满足以下几个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 .44倍。