北京房产:商业公寓投资：户型地段是关键

住宅限购之下，不少人转而去投资商业地产，面积小、总价低的商业公寓因此大行其道。很多购房者对于商业公寓投资的设想都为出租或转售。不过，买了公寓当“收租公”也并非一劳永逸，购买公寓之前就要做好的功课也有很多。

选择商业公寓的几个关键因素：

一、小户型更受青睐

出租市场的规律是：年轻客户多于年长客户，租金低客户多于租金高客户。因此公寓的小户型在出租市场上也比较受欢迎。

因此选择投资用的商业公寓最好是小户型。原因一方面是总价低，另一方面是容易出租。

作为转售，商业地产有一点比普通住宅好的地方，就是层高可以做的比较高，一层变两层，楼下客厅，楼上卧室，有够小资。建筑面积不变，使用面积增加。选择这种户型正是选择二手房作为过渡期的购房者所需要的。

二、地段和重要

除了户型之外，公寓还应该注意地段：如果是个人自住当然可以完全从个人角度出发，爱宁静可以选择远郊一些，但是如果准备出租转售就要考虑大多数人喜好。好出租的地段比不好出租的地段受欢迎。地铁口，商业旺地等都是不错选择。年轻人生活繁忙，附近有无完整的商业配套，比如餐饮等需求，对他们都很重要。而郊区大盘就不适合了。至于车位，年轻的人有车不多，车位又会将租金拉高，个人觉得则不一定是必须的考虑因素。

三、了解房租渠道

有网友表示购买了商业公寓，但是却租售不出去。通过了解，该区域周边大小酒店林立，本身已有较便宜的长租房，商业公寓放租生意不多，故此成为中介的空白点。因此作为投资者起码要到周边看看是否有中介公司，了解一下租售行情。

此外，商业地产的形式比较多，酒店，写字楼，商铺，公寓都属于商业房产。但是写字楼看大小，看配套，看同租其它商业的性质，商铺更看地段及经营。相对而言，公寓的投资策略比较轻松。

不限购商业公寓小常识

1、土地使用年限短

商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商用公寓因类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。

2、高税费

根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收

3、房贷利率高

虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，不能申请利率较低的公积金房贷。

4、管理费水电费更贵

公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。

5.不能入户无学位

购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处市中心，紧靠名校，但因不能落户也无法入读学校。