石家庄荣景园容积率「石家庄十五中学」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的石家庄荣景园容积率「石家庄十五中学」整理了以下内容，希望能够有助于您了解石家庄荣景园容积率「石家庄十五中学」。
数据来源丨国大地产、政府官网
本文作者丨张泽丹
感谢经纪人骆朝阳提供的带看服务，本文主要内容包括：对阿尔卡迪亚荣景园的多维度小区简析、园林绿化的实景照片、与同城高端楼盘的实际对比、对购房者的启示等。
阿尔卡迪亚荣景园在石家庄楼市是比较有名的，作为2006年的“地王”，交房已超十年，当年开盘价四千，目前均价两万三，十年房价涨幅超500%；在石家庄二手房市场上，房价比阿卡更高的小区，往往体量没它这么大；学区比阿卡更好的小区，园林景观肯定没它这么好；成交量超过阿卡的小区，房价肯定没它这么高，——从各种角度来说，阿尔卡迪亚荣景园足以被称为“神盘”。
▲一个容积率超3.5的高层楼盘居然做到了：人在园中游，回首不见楼
▍数据概况
2006年10月，石家庄[2006]006号地块挂牌出让，位于和平路以北、光华路以南、平安大街以东、长征街以西，原属石家庄市水泵厂用地，总面积为152412.88平方米(228.6亩)。经过60多轮竞拍后，最终被荣盛以7.38亿的价格拍下，成为当年的石家庄“地王”。拿下这块净地后，荣盛用时八年，共分三期，开发建设了“阿尔卡迪亚荣景园”。
一期：1-10号楼，2010年交房
二期：11-19号楼，2012年12月交房
三期：20-22号楼，2014年中旬交房
虽然分为三期开发，但阿尔卡迪亚荣景园（以下简称“阿卡”）三期楼栋紧密联合为一个整体、小区地上部分无任何“隔阂”；阿卡共有22栋住宅楼，层高18-34层，逾4000商品房住户，无任何回迁户；除1、2号楼是类公寓的塔楼外，其他楼栋均为南北朝向的板楼；整个地块为“合”字形，内部楼栋呈错列式围合布局，西北角建有大型商业综合体（荣盛城市广场），东北角建有幼儿园和小学（红黄蓝幼儿园和实验小学荣景园校区）。
▲小区摆位图，可缩放查看每栋楼、每个单元的坐落位置和梯户比
值得注意的是，阿卡容积率偏高，总容积率为3.64（北区4.0，南区3.5）。现在石家庄主城区的住宅地块，一般限制容积率为2.5，最高3.0左右。
物业方面，阿卡使用的是荣盛自己的物业公司，市政供水供暖，物业费不高，除19号楼王为2元/㎡外，其他楼栋均为1.5元/㎡；车位配比1：1.1，地下车位共计4457个，——车位充足，均价不到十万，七八万的也不在少数，甚至售楼部尚有车位在售。
——13年后，阿卡隔壁的棉五旧厂地块挂牌，中海经过300多轮竞拍，用20.11亿拿下该地块，面积约114.71亩，正好是阿卡面积的一半，但总价却高了接近三倍，亩单价涨了五倍有余。
▍小区简析
目前，阿卡的二手房房源总体成交均价约2.3万/平，在售房源约160套，出房率约4%，年成交量约60~70套。其中，1、2号楼临和平路，均价最低、约一万八九；其他楼栋，两室房源均价较低，约2.2万/平左右，套价220万左右；三室均价较高，约2.5万/平左右，套价350万以上。
户型方面，阿卡户型极多，一室到四室均有，面积区间40~210平左右，整个小区最好的户型位于11号、19号和13号楼上；三期以及二期的部分楼栋有中央空调，自带（很普通的）精装修，其他楼栋毛坯交付；11号楼为“小楼王”，19号楼为“楼王”，19号楼的层高比其他楼栋要高出5厘米。
区位方面，除了距离地铁比较远以外，商业、娱乐、医院、交通等配套齐全；小学划片省重点小学-石家庄实验小学的荣景园校区（“校区”的含金量比“分校”要高），初中划片23中初中部。23中（加上同文中学）一直是长安区最好的初中之二，中考成绩在全市的排名也算比较靠前，属于一流的公立初中。
▲从四所“牛中”近五年的中考成绩对比可以看出，23中具备一流牛中的实力
但区位配套、一流学区等，并不是阿尔卡迪亚荣景园的“核心卖点”，这个小区与石家庄别的小区最大的不同，在于它已经交付十年、却历久弥新、超过40%的绿化景观。
▲11号楼俯瞰图，小区中心湖之一
阿尔卡迪亚荣景园共有四个出入口，南大门是最主要的出入口，从南门刷卡、测体温进入小区内部后，正对一条景观带为南北向的景观主轴，前为几何对称的喷泉水池，后有中国风的一山双湖。东西两侧次轴线为宽阔的柏油路面，轴线两侧分布有二十多处景观小品，曲径通幽，水系相连，有假山，有亭台，有连廊，可观花、可戏水、可健身、可带娃......
▲从南门进入小区后的第一眼景观，中午没开喷泉
▲东侧次轴线
▲西侧次轴线
阿卡属于真正的“多重立体园林绿化”，草坪、花卉、灌木、乔木，不同时节有不同的常绿苗木。说实话，“多重立体园林”都被开发商说烂了，但真正做到像阿卡这样、持续维护十年、“木”比“草”多、水系澄澈、湖上九曲回廊、水边亭台水榭、曲径通幽、廊腰缦回、移步换景的楼盘，非常少见。作为一个容积率超过3.5的高层小区，步入园林之中，层次分明、高大茂密的绿化苗木会填满业主的整个视野，抬头甚至都看不到混凝土高楼的身影......
虽然做不到类似苏州园林那种“咫尺乾坤”的观赏质感，但阿卡的景观密度是目前石家庄所有小区中最高的，真正做到了“移步换景”，——随便走一段路，就有一处主题景观；几乎没有直线路径，除了东西轴线较为宽阔外，全是优美蜿蜒的窄小曲径，设计者想让业主尽可能多的流连于山水园林之中。现在很多开发商做的楼盘，标配“大草坪 直线宽路”，恨不得业主几步走回家，设计理念看似比十年前的阿卡要强，实际“草”比“木”多，交房几年后，一旦物业维护跟不上，草坪一秃，整个小区的景观完全就废掉了。
所以说，阿尔卡迪亚荣景园的园林景观，是石家庄独一份的，接下来笔者用实景图片为各位稍作讲解。
▲一处健身小广场
▲物业对绿化的维护修补使得小区园林景观历久弥新
▲一处临水系的庇荫小亭
▲物业对绿化的维护修补使得小区园林景观历久弥新
▲园林一角，石板路
▲园林一角，木板路，走起来绵绵软弱最舒服
▲隐藏在园林中的鹅卵石小径
▲铁桥与水系
▲水系一角
▲又一处掩映在树丛中的庇荫小亭
▲中心湖之一
▲湖上的木质回廊
▲模仿西湖三潭印月的小石塔
▲水中倒影
▲又一处健身小广场
▲风雨连廊和又又又一座庇荫小亭
▲多重立体园林绿化，强调一下，这个小区已经交房超过十年了
▲一期部分楼栋外立面脱落起皮
作为一名从业多年的房地产工作人员，石家庄主城区很少有笔者没有去过的小区，写五个城区的学区房与区域调研文时，笔者甚至连五十年代的多层老小区也没有放过（不相信的新读者，可以点击我的账号头像，查看其他原创调研文）。
看过恒大华府的万平湖景，融创中心的法式园林，天山九峰的风雨连廊，荣盛华府的中式园林，中冶德贤的下沉庭院，万达公馆的老式豪宅，甚至二十年前交房的国际城一期.......几百个楼盘，加上在售的全部新盘，也看过不少景观策划方案，笔者个人最喜欢的园林风格，首推天山九峰和荣景园。但天山的水系“不自然”，所以荣景园目前是笔者最喜欢的园林景观（仅限园林景观！），尤其是这个小区已经交房超过十年，很多参天大树郁郁葱葱，体量还这么大，粗逛一圈就要半个小时以上，生活气息浓厚，出房率低（小区内部自行消化、业主“原地”改善的房源很多，侧面证明阿卡是真的不错）。
现在流行的大体量、中高端楼盘园林设计中，比较常见的方案基本都有一个致命的缺点——“草比木多”，“木”指的是灌木和乔木。无论欧式风格、还是中式风格，都避不开这点。这样做的好处是成本低、方便维护、建造周期短、视觉效果好，坏处就是：长期来看过于单调，不耐观赏，草坪易毁。阿尔卡迪亚荣景园虽然是上个世代的楼盘，但景观设计反而算是“超前”了。
那么阿卡有哪些缺点呢？——①部分外立面脱落起皮，真石漆果然不如干挂石材耐操；②毕竟是十年前的社区，缺乏现在的一些主流配置，比如塑胶跑道、新风系统等；③户型差，好户型的房源太少；④容积率高，采光差；⑤房价有点高......
最后，用实景照片来做简单的对比解析吧。
▲恒大华府：万平中心湖，恒大就喜欢搞中心湖，但这么大的湖石家庄仅此一家
▲恒大华府：修剪精致，久观单调的园林景观
▲荣盛华府：略显单薄的中式园林
▲荣盛华府：略显单薄的中式园林
▲天山九峰：清浅的湖水与绕湖一周的风雨连廊
▲天山九峰：交房两年左右，实景做到这种水平，已属一流，这就是种“木”多的好处
▲远见：俯瞰图
▲远见：本土小房企的顶峰
▲远见：本土小房企的顶峰
▲中央悦城：石家庄目前售价最高的二手房小区
▲中央悦城：中宏出品，东南智汇城的那个中宏
▲中冶德贤公馆：瞅瞅这大草坪
▲中冶德贤公馆：下沉庭院
▲保利拉菲：这也是两万多的小区
▲保利拉菲：一条，景观轴
在笔者的几个读者群里，经常有人让我评价一些大房企的新建楼盘，比如中海云锦、万科翡翠、融创石钢西地块、旭辉公元等。在我个人看来，石家庄将来很长一段时间内，基本上不可能出现全面超越阿尔卡迪亚荣景园的楼盘，为什么这么说？
——整体设计比它好，很简单就能做到。但体量这么大的，极少，而大体量、辅以高密度的主题景观和长期的物业维护，才能给业主带来最绵长的绝佳居住体验。中海云锦只有阿卡的一半大，融创石钢西地块50%的面积是商业，石家庄万科现在连地都有点拿不到的趋势（龙湖：别看万科你进来早，但没有我墙角撬的好）。近两年，可能只有融创华药地块能做到差不多的体量，但那一带的学区略微不如阿卡。而且因为容积率的原因，物业费必定要比阿卡高，如果地块被切分，居住氛围就会大打折扣......
总之，阿卡是一个很难被复制的楼盘，甚至荣盛本身这么多年过去了，也没办法再复制第二个“荣景园”。一流的学区、两百多亩无切分的体量、一环核心的区位配套，加上必不可缺的后期物业维护，才创造出如此“神盘”。在可以预见的未来，起码5~10年，抛开外立面，这个小区的生命力依然旺盛。
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PS.下文预告：北京市海淀区学区房调研（上）：神仙学校，终极拼娃
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