北京房产:京郊要推养老农宅 跟“农家院”有何区别?

近日,有消息称北京怀柔区为吸引社会投资对闲置农宅进行改造 ,打造了北京首家养老农宅。于是有人就问,这跟之前忽悠人买的农家院有何区别?

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北京怀柔将打造本市首家养老农宅合作社

位于怀柔区渤海镇田仙峪村的本市首家养老农宅合作社,通过吸引社会投资对闲置农宅进行改造,打造休闲养老社区。

田仙峪村位于怀柔区渤海镇东北部,与著名的慕田峪长城相距仅3公里,全村284户668口人。

然而,因为很多村民外出务工,部分村民购置其他房产,村里有很多宅子都长时间大门紧锁、空置了下来。而且,由于农宅不能上市交易,只能在村集体成员内部转让;想出租,却难以找到合适的租客。所以,村里的闲宅大多没有利用起来。

为了帮村民解决这一难题,区镇政府想到了与社会资本的合作。2014年8月,北京市首家养老农宅合作社在怀柔区渤海镇田仙峪村成立,它利用闲置农宅的原有资源,实行保护性开发,形成了“农民出房、合作社入股、公司经营、政府服务”的新模式。据了解,怀柔作为试点,运行成功有有望推向全市郊区。

说到这里,很多人都想起了之前收过的一些十万元买北京农家院的小广告单。当时,购房指南曾告诫大家,千万不要买这样的农家院,风险太大。那这个养老农宅与以前的农家院又有何区别呢?

上期回顾:《十万买个农家院 看似馅饼实为陷阱》

首先,你需要知道农宅是不可以买卖的!

根据我国《土地管理法》第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

所以,养老农宅与农家院购买的第一个区别就是,前者是合法的,后者则无疑属非法之列。

前者因为是区镇政府组织的,农民出房自愿入股,所以社会资本前去投资或者租住,是完全合法的。

而后者声称可以“在农村投资买房”,其实质属于不受法律保护的小产权房,一旦遇到拆迁、征地,损失都要自己承担。

其次,经营策略上也不一样。

根据近日的媒体报道,现在成立的村合作社,会有专门的评估小组,实地考察后制定出一套高于市场价格的出租方案,并引入国奥集团对流转的闲置农宅进行了内部的重新设计改造。

而所谓的“农家院”则都是一个个独立的庭院,虽然部分能形成了小区,拥有统一的物业,但是不长期在那里居住,或者只是希望投资的朋友可能并不划算。

再次,使用的时间也有所区别。

此前,那些“农家院”虽然也承认自己并非出售而是长期租赁,但却声称期限为10年到70年不等。然而根据我国《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”

所以,现在的这些养老农宅全部都是用来租赁的。具体有三种方式入住,分别是体验式入住、每年6个月左右的短租和20年期的长租。所以,其实这些养老农宅的用途跟它的名字一样,是用来养老度假的,可能对一些投资客而言,会少一些吸引力。

最后,给大家一些远郊房产投资的提醒。

第一是一定要注意产权性质。如果所选房产项目的价格过低(远低于同区域、同档次的房产价格),那么首先应该对房产的产权性质考察一番。不要贪便宜,如果买到小产权房,一旦出现拆、迁、占地等问题很难得到相应的法律保护与赔偿。

第二是注意保值增值能力。远郊区县的房产通常在保值增值能力上很难与城区房产相比,所以,不要轻易地听信那些销售人员的话。当然我们不排除如果买到优质的房产也能够确保购房投资的安全性。