北京房产:《物权法》制定业主对共有物权的权利与义务

业主对共有物权的权利与义务

1、业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这一规定明确的是共有和共同管理的原则。

2、第七十二条规定：业主对共有部分物权，享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。同时规定“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”这说明，共有物权的权利与义务是伴随专有物权同生同灭的。业主对共有物权的权利义务不可分割。

3、第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这条规定强调的是建筑区划内规划的车位和车库首先满足业主的需要，也就是说，业主对开发商出售的车库和车位享有优先满足权，而占用共有道路和场地的停车位则属于业主共有，所有业主都有同等的使用权。

4、第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这一规定强调的是业主必须接受法律、法规和管理规约制约的义务，同时业主行使个人物权时必须履行征得有利害关系业主同意的义务。目前在许多地方，业主未经有关部门批准和其他有利害关系的业主同意将自己的住宅改为经营性用房的行为经常发生，由于没有严格限制的法律规定，其他有利害关系的业主无法行使保护自己权益的行为，那么《物权法》的此项规定，较好地解决了这一问题。

5、根据第七十九条至八十条之规定，业主应该履行交纳物业管理费用和分摊公共面积、公共设施维修基金的义务。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

这里要注意的是，对一栋建筑物的业主，各业主的房产是毗连关系，对该栋建筑物内公共面积和共有设施进行维修，其费用的分摊是以该栋建筑物内的业主为计算分母的。而在公共面积维修问题上，经常发生争议的是对屋顶维修的费用分摊发生歧义。因为住于建筑物顶层的业主直接感受到屋顶维修质量的重要性，而其他楼层的业主往往会认为自己与屋顶无关而拒绝承担费用。这种理解是错误的。建设部颁发的《城市毗连房产管理办法》明确规定，毗连房产的屋顶属于公用面积，应该由全体业主承担维修责任。

对一座建筑规划区内的公共面积和公共设施进行的维修，则是以规划区内全部业主来计算分摊分母的。即由全体业主平均承担维修费用。

6、根据第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。