如何防范房产抵押贷款的风险？|【豹子融】

内容

一、简介

二、房地产抵押贷款的风险

三、如何防范房产抵押贷款风险

一、简介

银行是风险企业。到目前为止，没有一家银行可以大胆地说我行发放的贷款是无风险的。随着时间的推移，企业经营中不可避免地会出现风险。有风险怎么办？

只能与法庭联合执行，让法庭上的小伙伴们帮忙，尽可能的挽回损失。银行要与法院密切配合，有效打击债务人逃债行为。但从依法执行中遇到的实际情况来看，房地产抵押贷款仍存在诸多风险，其中一些是银行从业人员自身的常识性风险，也有可能是借款人恶意犯下的。具体风险表现及相应对策如下。

二、抵押贷款的风险

（一）租赁权与抵押权的风险

1.抵押品难以处置

我国法律中有“买卖不得违反租约”的规定。

我们先来看看法律：《合同法》第229条，租赁期间租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。可见，“售租不毁租”的前提是先租后租，后易主。

但抵押贷款不同于买卖。先租后抵押的，在实现抵押后，租赁合同在有效期内对抵押财产的受让人继续有效。此时，抵押不违反租约。相反，如果抵押在前，租约在后，抵押可以解除租约，即抵押权人实现抵押后，新业主有权终止租赁关系。抵押权是抵押权人直接对财产享有的权利，可以对抗财产所有人和第三人。因此，抵押权是一种财产权，承租人在租赁关系中的租赁权是以租赁合同为基础形成的。一笔债务。在这方面，最高法院专门作出了司法解释。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人以租赁物为抵押的，抵押权实现后，租赁合同继续有效。在有效期内为抵押财产的受让人；第六十六条规定，抵押人出租抵押财产的，抵押物实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。规定抵押人以租赁物为抵押的，抵押物实现后，租赁合同对抵押物的受让人在有效期内继续有效；第六十六条规定，抵押人出租抵押财产的，抵押物实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。规定抵押人以租赁物为抵押的，抵押物实现后，租赁合同对抵押物的受让人在有效期内继续有效；第六十六条规定，抵押人出租抵押财产的，抵押物实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

如果抵押房地产存在“先租后抵押”的情况，即使借款人（第三方）不能按时偿还贷款，由于租赁合同仍然有效，抵押房地产也难以顺利处理。

2.代收租金收入难

借款人（第三人）与银行签订贷款合同或抵押合同前，与抵押不动产的承租人签订长期租赁合同的，需由承租人全额支付租赁费用；或借款人（第三方）以远低于市场价格的租金将房屋出租给关联方，银行将难以获得租金收入来偿还贷款。

代位收取租金的法律依据：《担保法》第四十七条，债务履行期限届满，债务人不履行债务，人民法院依法扣押抵押财产的，抵押权人有权自扣押之日起收取抵押财产。抵押人可以对抵押品收取的自然利益和法定利益。

3.抵押拍卖的底价不客观

借款人未按时偿还贷款的，银行有权依法处分抵押的不动产，偿还贷款本息。银行拍卖抵押房地产时，根据我国现行法律法规，承租人享有优先购买权。由于借款人（第三方）与承租人签订的长期租赁合同存在，租金明显低于市场价格且早于抵押贷款。借款人（第三人）以此为由，达到故意降低抵押房地产拍卖价格的目的。根据《合同法》第214条：租赁期限不得超过二十年。超过20年，超出部分无效。租期届满时，当事人可以续签租赁合同，但约定的租赁期限自续签之日起不得超过二十年。如果抵押财产有20年的租赁合同，并且在租赁合同签订之日已全额支付租金，则相当于出租人将抵押财产变相出售给承租人。形式上是租赁合同，本质上是融资合同或贷款合同。如果出租人以这种方式获得融资，成本巨大，无异于饮鸩止渴。相当于出租人将抵押财产变相出售给承租人。形式上是租赁合同，本质上是融资合同或贷款合同。如果出租人以这种方式获得融资，成本巨大，无异于饮鸩止渴。相当于出租人将抵押财产变相出售给承租人。形式上是租赁合同，本质上是融资合同或贷款合同。如果出租人以这种方式获得融资，成本巨大，无异于饮鸩止渴。

大家可以想一想，20年是什么概念？

如果抵押财产被拍卖，除了承租人之外，还会有其他买家吗？基于承租人的优先购买权和最长20年的租赁期限，承租人可以在拍卖活动中进、攻、退、防，从容自如。进击是指承租人竞拍抵押房产时，20年的租赁费可转为拍卖价；退保是指无论谁竞投抵押房产，都必须无条件等待租赁合同履行完毕。为了收回财产，承租人可以在不亏本的情况下租用或购买。

一般而言，在20年的租赁期内，同区物业的租金持续上涨，而承租人仍享受20年前较低的租金价格。相比之下，出租人或抵押权人的损失是致命的。

4.抵押物所附装修及附属设施权属不明

由于目前的房地产市场，无论是住宅还是商业，都普遍处于粗略状态。那么在正常的租赁合同中，出租人和承租人就出租房屋的装修及相关配套设施应该有约定的内容：比如，谁出钱？租赁期满房屋装修等产权归属？还是承租人有责任将其恢复到原来的状态等等。如果您以此类房产向银行申请贷款，我们有必要了解该房产是否装修等一系列相关问题。如果借款人向银行提供的租赁合同没有上述基本条款，那么租赁合同的真实要素有多少呢？众所周知，当银行实现抵押时，房地产必须经过评估程序。房子是否装修，是否有额外的附属设施，都会极大地影响最终的评估价格。

5.承租人放弃租赁承诺的影响

房地产一旦抵押，一般会要求承租人作出承诺：如实现抵押房产抵押经营贷年限，承租人将主动提前解除租赁合同。那么，这一承诺是否具有法律约束力？

首先，如果我是承租人，我会做出这个承诺吗？惯于。如果承租人没有过错，解除租赁合同的前提是①承租人自愿②出租人应当向承租人全额赔偿。否则，承租人有权要求抗辩权继续履行租赁合同，法院一般会支持承租人的主张。试想，当借款人无力偿还贷款本息时，钱从哪里来补偿承租人？在当前社会信用恶化的背景下，借款人即使有能力也不会做这种傻事。

第二，承诺书是否是承租人的真实意思。实践中，实际承租人多为A，承诺人为B，自然不具有法律效力。

第三，可以提前放弃未来的租赁权吗？这里的未来是指在贷款发放数天后抵押财产需要拍卖的时间点或日期。承租人此时的权利能否在现在即贷款发放时放弃其租赁权？现行法律法规对此没有明确规定，但根据最高人民法院的判例和各省、自治区高级法院的答复，未来的权利只能在未来的那个时候放弃。我们可以看一下贷款合同，有没有这样要求借款人出具承诺书的要求？我的借款人承诺：即使这笔贷款已经失去诉讼时效，我也会全额偿还你们银行的本金和利息。借贷是现实的。至于借款的时效，最终是否会丢失，是未来的问题。那么人们现在就应该放弃对未来的事情，这是无法用法律、情感和理性来证明的。

(二）抵押登记风险

1.土地使用权出让期风险

在办理房地产抵押登记手续时，如果只办理了房地产抵押登记，没有办理土地使用权抵押登记，是否有风险？我们先来看法律：根据《物权法》第一百八十二条的规定，以建筑物为抵押的，该建筑物占用区域内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

据此，我们可以得出结论，在仅以房地产作为抵押物的前提下，建筑物占用区域内的土地使用权免于抵押登记的风险似乎不大。这也就是我们常说的“房地一体”，即地与房同在，房随处可见。但在实践中房地一体化也有一个例外：平房产权变更登记特别约定：集体土地上的房屋（平房）不得办理产权变更登记；国有土地上的房屋（平房），没有《土地使用权证》的，也禁止产权变更登记。

2.报名时间的误区

存在这个错误：申请房产抵押贷款时，一般要求将贷款期限设置为与抵押登记期限一致。否则一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，抵押的房产将无法处分。

(三）土地利用性质带来的风险

1.土地使用期

需要说明的是，该类信托计划采用优先、次要的结构化分级设计，其中我国目前土地性质分为划拨土地和出让土地（租赁土地），处置难度不一与土地的性质。划拨土地是土地出让制度实施前的国家行为，经政府部门批准，在土地使用人支付补偿、安置等费用后，将土地交由土地使用人使用，或者土地使用权无偿移交给土地使用者。土地出让是指开发商以有偿方式取得土地，并向国土资源部门缴纳土地出让金。这样的土地有使用寿命。住宅用地使用年限为70年，工业用地使用年限为70年。50年，商业服务综合类土地使用年限为40年。银行在办理房地产抵押贷款时，要特别注意土地的使用年限，否则可能在日后处置房地产时埋下隐患。以出租土地使用权进行房地产抵押登记的，必须严格按照国土资源部1999年发布的《关于规范国有土地出租行为的若干意见》办理。应特别注意土地的使用寿命，否则可能在日后处置不动产时埋下隐患。以出租土地使用权进行房地产抵押登记的，必须严格按照国土资源部1999年发布的《关于规范国有土地出租行为的若干意见》办理。应特别注意土地的使用寿命，否则可能在日后处置不动产时埋下隐患。以出租土地使用权进行房地产抵押登记的，必须严格按照国土资源部1999年发布的《关于规范国有土地出租行为的若干意见》办理。

2.处置费用

对于土地出让性质的房地产交易，由于房地产开发商此前已缴纳土地出让金，在办理土地使用权出让（重新审批出让手续）时，无需再交纳任何费用。有时手续繁琐，需要向国土资源部门缴纳一定比例的土地出让金，容易产生风险。根据现行法律、法规和行政法规，其对人民法院强制变价或当事人自行处分国有土地使用权的限制体现在以下三个层面：

一、是指被执行人无权处分国有土地使用权，或者无权独立处分。涉及地上建筑物所有权转让或者抵押的，经人民政府或者有审批权的土地管理部门批准，其占用范围内的国有土地使用权地上建筑物可一并转让。

二、人民法院决定强制拍卖、变卖地上建筑物、附着物或者以物还债时，经与当地土地管理部门达成协议，可以裁定国有土地使用权归与地面物体同时转移。

三、国有土地使用权转让经有权审批的人民政府批准，或者人民法院事先征得土地行政主管部门一致意见并拍卖的，出让或者以财产清偿债务的，受让人应当依法办理土地使用权出让手续，并依法缴纳土地使用权出让金。同时，根据最高人民法院《关于破产企业国有土地使用权是否纳入破产财产的批复》第二条规定，已依法办理抵押登记的，抵押权应当在认为有效。根据本司法解释的规定，申请人的执行人享有优先受偿权的抵押财产折价后，优先扣除土地出让金，申请人的执行人可以优先受偿。补偿转换价格的剩余部分。因此房产抵押经营贷年限，银行在办理房地产抵押贷款时，应注意土地使用权的性质，充分考虑分配土地使用权抵押的高风险，否则可能会增加抵押房地产的处置成本。出售）价格不足以支付土地出让金等费用。由于拍卖价格的数额是相对固定的，如果加上不必要的费用，比如高额的土地出让金，

3.各级开发区办理工业用地出让手续

目前，为在各级开发区招商引资，对符合招商引资条件的企业，国土资源部门已为开发区企业办理了国有土地使用证和国有土地使用权出让合同。即付即退形式（零转账）。和转会费发票。为支持园区企业，解决企业融资难，各级开发区在与园区企业办理国有土地抵押登记时，为开发区开了绿灯。这里隐藏的风险是，一旦企业经营不善，主张抵押权，开发区将强制执行法院的函件，称：涉案国有土地使用权以xx号文件为依据，是对入园企业的优惠政策。土地使用权由新的受让人取得的，应当按照有关法律法规的规定重新办理土地出让手续，并缴纳各项税费。实践中，依法拍卖土地使用权的资金一般不足以弥补土地出让金等税费。

(四）土地使用权变更用途的风险

出让的土地种类繁多，按用途不同，价值也完全不同，尤其是工业、仓储等用地，由于其收购成本低，如果能转为商业住宅，商业、旅游、娱乐等用途。土地，其价值数倍增长。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，建设单位确需改变土地建设用途的，应当报原批准土地使用的人民政府经有关人民政府土地行政主管部门、城市规划主管部门同意后批准。

(五）抵押房地产估价扭曲风险

目前，由于估价机构管理不规范，房地产估价有时不公平，经常根据估价人的意愿随意抬高。借款人申请贷款时，评估费由借款人支付。评估机构可以故意提高房地产评估价格，使借款人可以申请更多贷款；当银行拍卖用于抵押的房地产时，评估机构将跟随市场。对房地产价格进行评估，评估价格会产生数万元至数十万元不等的“人为差价”，造成不必要的贷款风险。

由于评估机构出具的评估报告一般有效期为一年，而贷款期限一般为一年以上，当贷款逾期银行向人民法院提起民事诉讼时，评估报告机构已失效，无法依法对评估机构进行调查。虚假的法律责任。

（六）住宅物业处置难执行

根据最高人民法院自2005年12月21日起施行的《最高人民法院关于抵押房屋执行的规定》，对被抵押人生活必需的抵押房屋的执行进行严格规定。处决及其家属被严格执行。条件和程序。

首先，人民法院应当给予被执行人6个月的宽限期，以拍卖、变卖或者清偿被执行人及其家属设立抵押的房屋。在此期间，法院不得强制被执行人及其家属搬出。被执行人在六个月的宽限期届满后仍未搬出的，人民法院可以强制搬出。

二是被执行人被迫迁出无法自行解决住房问题的，被执行人应当为被执行人及其供养的家庭成员提供临时住房。面积参照《城镇低收入家庭廉租住房管理办法》规定的人均廉租住房面积标准确定；但是，被执行人是低保对象，不能自行解决住房问题的，人民法院不应强制其迁出。

由此可见，住宅抵押房地产处置的执行程序繁琐、难度大。实践中，人民法院一般考虑社会效果而非法律效果，偏袒借款人（第三人），不受理拆迁申请。

（七）格式（标准）合同不规范使用的风险

格式合同，是指当事人事先拟定，供重复使用，订立合同时未与对方协商的合同。发放贷款时，经常使用格式（标准）合同。当个别信贷员与借款人和抵押人签订合同时，就像填空和做作业一样。但是，从维护公平、保护弱者的角度出发，《中华人民共和国合同法》从三个方面对格式条款进行了限制：一是提供格式合同的当事人有提醒和解释的义务，应当引出对方注意豁免或限制其权利。第二，免除提供格式合同一方主要义务、排除另一方主要权利的格式合同无效；第三，对格式合同的理解存在争议的，不利于提供格式合同。合同一方的解释。由于借款人和抵押人的多样性以及抵押财产的复杂性，每笔贷款的风险都是个体的。

三、如何防范房产抵押贷款风险

（一）深入排查，杜绝“先租后贷”的发生

申请房地产抵押贷款前，要做好贷前调查，详细了解借款人（第三方）使用的房地产是否已出租给他人，并了解租赁期限、价格等。对房地产租赁价格进行认真核对比较，对不同情况进行相应处理。对于长期出租的房地产，原则上不办理抵押贷款，杜绝“先租后抵押”问题。当然，如果出现“先抵押后出租”的情况，即抵押人设置抵押后将抵押出租出去。在这种情况下，登记的抵押权优先于租赁权，可以办理房地产抵押贷款。在贷后检查工作中，要特别注意“先抵押后租赁”的租赁期限和价格。对明显低于市场价格的租赁合同，应当通过有效措施及时纠正，必要时可以行使代位权，即通过民事诉讼维护其合法权益。

(二）注意土地使用权的性质和期限

在申请抵押贷款前，需要调查房地产占用土地使用权的性质，并区分拟出售的土地是住宅用地还是工业用地。根据土地使用权性质，检查土地使用期限是否已届满。即将到期或者已经到期的土地，不得抵押地上的附着物。对于划拨性质的宅基地，银行应与借款人（第三方）签订合同，要求借款人（第三方）在处分时补足土地出让金或适当降低贷款贴现率。房地产。

（三）加强贷后检查，防止擅自改变土地用途

申请房地产抵押贷款前，应核对土地使用证上注明的土地用途与借款人（第三方）的实际使用目的是否一致。即使与之前相同，也应在贷款发放后进行贷后检查，检查借款人（第三方）土地的实际用途是否发生变化，并根据情况及时采取有效措施。检查情况。

(四）在建抵押贷款重点管理

由于在建工程的特殊性，其还款权处于不利地位。因此，应适当降低在建工程抵押贷款的贴现率；存款账户设在银行，活期资金必须通过银行办理，随时监控借款人资金的使用情况，特别是监督与建设工程承包商的工程价款交易全程，避免抵押权不足的风险。

(五）应该熟悉房地产市场行情

为准确获得抵押房地产的评估价格，应熟悉房地产市场行情。虽然我们无权决定评估机构对抵押房地产的估价，但我们可以根据自己掌握的市场情况客观地确定发放贷款的数量，在发放贷款方面拥有主动权。

（六）了解借款人（第三方）用于抵押的房产基本情况

发放房地产抵押贷款时，应详细调查借款人（第三方）的实际房地产数量，检查是否存在欺诈、欺骗或隐瞒情况。借款人（第三人）只有一套住宅的，原则上不申请抵押贷款；借款人（第三人）有多套住宅，但发生法律纠纷的，暂不能办理。解决后根据实际情况确定是否处理。

（七）应特别关注借款人的主要还款来源是否充足

在发放房地产抵押贷款时，不仅要考虑行使抵押权的第二还款来源，更重要的是要注意第一还款来源；不仅是担保人的担保分析，还有借款人的财务分析，现金流分析和非财务分析，增加借款人的贷后检查，增加贷后检查的频率，动态反映贷款形式，从根本上提高房地产按揭贷款质量，有效防范房地产按揭贷款风险。

(八）发放贷款时，规范使用格式合同

如果标准合同没有约定，但某些事项未约定，可能给贷款带来风险的，需要与借款人和抵押人就约定事项签订合同单据或补充合同，例如：用作贷款抵押的不动产尚未用于装修，需与抵押人或（和）承租人签订二（三）方协议，明确租赁期届满时，房屋所有权装修部分属于，或租赁期届满时，承租人应恢复原状等。这样有利于（抵押权人）及时、无障碍地依法实现抵押，确保安全的财务索赔。

（九）充分利用法院数据库信息，及时了解涉及诉讼的借款人和抵押人

目前，在各市人民法院内网均可查询到案件当事人的相关信息。如果没有债权人主张债权？有没有被法院扣押或扣押的财产抵押？是否有可执行的到期债务等。通过查询法院数据库，我们可以从另一个角度检查借款人和抵押人的财产和信用状况。尤其是在建工程担保的贷款，由于在建工程在不动产处没有电子不动产（备案信息），如果发生查封或者被法院查封的案件，只能送达法院民事裁定书。被诉人，在房地产部门没有任何信息的情况下。在这样的情况下，