中原房地产研究中心数据显示，2021年楼市调整幅度高达651次，创历史新高，同比增长33%。在如此密集的监管下，也取得了显著成效。首先是整体房价的变化。数据显示，年初，我国房价均价为11220元/㎡，但到年底，跌至9749元/㎡，跌至2019年水平。二是房价下跌城市达162个，比年初增长50%，房价由普遍上涨转为普遍下跌。最后是土地市场。今年下半年，土地市场明显冷淡，挂牌率明显上升，溢价率持续萎缩。

可以看出，随着近几年楼市的不断调控，房价泡沫已经消除，越来越多的炒房者撤离。市场，楼市的真实需求可见一斑。事实上，如果仅从供求关系来看，我国的住房供应在几年前就已经过剩。根据西南财经大学2017年公布的数据，2017年我国城镇空置房数量约为6500万套，整体空置率为21.6%。按照国际标准，已经属于“商品房严重积压”。

按照简单的经济理论，当供大于求时，商品价格就会下跌，那么为什么房价在过去几年不仅没有下跌，反而在住房供应严重过剩的情况下继续上涨？主要原因是住房的投机性。在众多炒房者的投资拉动下，楼市的购房需求被放大，导致房价大幅上涨，尤其是一些泡沫严重的地区，甚至出现了抢房潮。但现在，在楼市的不断调控下，房源逐渐回归住宅，房价也会下跌。

同时，一些权威专家学者也对2022年楼市发表了看法，如易居研究院智库中心研究主任闫跃进表示：当前房市矛盾房地产市场由“过热”转为“过冷”，房价指数一旦下跌，短期内普遍难以转正。从过去房地产市场的周期来看，一般会下跌8个月。注意“防寒”操作。经济学家王涛认为，随着楼市调控收紧，加征房产税等长效机制加快落实，将拖累市场情绪，明年全年房地产活动将继续下滑。独立经济学家马广元也表示：“未来房地产分化更加明显，房价下跌将成为常态。”

此外，根据中国指数研究院发布的《中国房地产市场2021年总结&2022年展望》显示：坚持“住不炒”调控导向，实施因地制宜的政策，加快长效调控机制，试点房地产税。落地后，2022年商品房销售将出现下滑，但降幅有限。社科院发布的《中国住房发展总报告（2021-2022）》）显示，预计2022年全国商品房平均价格增速为-3%至3%，商品房销售面积增速将在-1%至-5%之间 易居地产研究院发布2021年年报指出，2022年房价可能转跌1%，为最差水平在本世纪。

可以看出，无论是专家学者还是一些权威机构都认为2022年房价会呈现下降趋势，这对刚需来说是个好消息，这意味着买房会更容易，但在另一方面，对于一些人口不断外流的偏远城市，房价可能会出现持续“下沉”的问题，对房地产投资者来说将迎来“贬值潮”。房价可能超预期未来5年房价走势预测，主要体现在三个方面：

一、住房供需缺口加大，楼市进一步转向买方市场

如前所述，随着楼市的不断调控，现在真正的住房需求已经显现。根据央行公布的数据，中国城镇家庭的住房拥有率已经超过96%，这说明真正需要的无家可归家庭并不多。另一方面，从住房供应来看，数据显示，截至2021年11月，CRIC监测的100个重点城市库存已达6.1亿平方米，70城广库存城市10亿多平方米，库存压力非常明显。

因此，随着炒房客和投资者不断退市，未来楼市供需缺口将进一步扩大，整体房价已失去上涨支撑。从具体城市来看，经济学家马广元强调：未来只有“三个20%”值得投资，20%的城市，20%的房企，20%的房地产。这意味着，未来人口持续流入的热点城市只有少数几个，房价将得到支撑，相对抗跌。由于住房需求的持续减少，大部分人口将继续流出的城市将迅速下降。

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二、“房住不炒”将成为长效调控机制，部分调控措施的影响将不断深化。

与以往相比，2021年首次迎来金融监管，比如“三条红线”和“限贷令”，对于目前很多房企来说，主要存在两个问题。走出去库存压力明显。二是很多房企本身就背负着巨额债务，房企的负债率有限，而银行用于房地产融资的资金也被封顶，所以房企习惯于“以新贷还旧”已经不可行了。

在这种情况下，房企只能通过卖房增加现金流，同时降低库存压力。还可以降低负债率，那怎么增加销量呢？在楼市寒冷的情况下，只能通过降价来实现。但问题是，一旦开发商降价，就容易出现降价竞争。正因为如此，很多城市都出现了房价下跌的问题，需要通过“降价令”进行调控。数据显示，目前有23个城市。 “限制令”。

三、房产税即将实施，炒房成本将大幅增加

一直以来，房产税被称为楼市调控的“大招”未来5年房价走势预测，能够在调控房价方面发挥重大作用。经过几年的提出，在去年10月的高层会议上，终于明确部分城市将实施房产税。中国政法大学财税法研究中心主任说：“第一批试点城市要有代表性，我觉得主要是一线城市。比如上海，还有浙江、江苏、广东（包括海南） 浙江是共同富裕示范区，应该选择更多的试点城市，二线城市会少一些，三线城市不一定进入第一一批试点名单，就算有，城市也很少。试点地区的总数应该在10个左右。”

根据一些发达国家的经验，房产税在调节房价方面可以起到很大的作用，因为它可以直接增加炒房和囤房的人数。持房成本让这些群体加速出售过剩住房，加速整体房价回归理性。在以上三个因素的影响下，2022年下半年，部分城市或将出现“贬值潮”，未来房价走势也可能超出我们的想象。因此，对于需要买房的家庭，不应该以投资为目的而买房。