我们这些对澳大利亚房地产市场感兴趣的人在过去12个月中都看到了这一切。

2019年始,悉尼和墨尔本住房市场持续低迷,引发了严重的负面情绪,导致房地产悲观者预测了房地产大决战。

对海恩斯皇家银行业务委员会的担忧导致了更严格的贷款限制,所有这些担心都可能改变负资产负债率和资本利得税,从而可能导致政府更迭。

但是我们担心的所有事情都没有发生-是吗?

事实是,过去的几个月里,实际上已经是两半的一年了,房地产新闻更为积极。

因此,我们可以从过去的一年中汲取11个经验教训,以使我们成为更成功的房地产投资者。

第1课:提防厄运的人

只要我一直在投资,我就记得听到一些借口,为什么房地产价格将停止上涨,甚至更糟,为什么房地产价格将暴跌。

但是,到那时,位置优越的房产每十年左右就翻一番。

恐惧是一种非常有力的情感,是媒体用来吸引我们注意力的一种情感。

可悲的是,有些人错过了发展自己的财务独立性的机会,因为他们听了那些想挫败澳大利亚同胞的财务梦想的人的信息。

第2课:经济和房地产市场周期变化

这些周期背后的主要原因是我们是人类,并且倾向于分享他人的普遍乐观或悲观情绪,造成繁荣与萧条。

澳大利亚财产周期持续七到十年是普遍的谬论。

周期的长度各不相同,并受到众多社会和经济因素的影响。然后,有时政府会通过改变经济政策,特别是通过控制利率来延长或缩短周期。

例如,上一轮房地产周期于2017年中期结束,由于利率下降的漫长时期而延长。

随后,由于APRA拧紧了贷款特别是对投资者的贷款,此事告一段落。

第3课:投资市场经常超调

就是说,它们的动作超出了基本影响力似乎所需要的变化,无论是在向上还是向下。

以悉尼房地产市场为例,该市场经历了显着增长,超过了上一房地产周期的基本面。

然后,悉尼的房屋价值从市场顶峰下跌中下跌了15%,而总体而言,悉尼房地产的所有基本面在2018年和2019年均表现良好。

第四课:市场通常对周期的阶段是错误的

“人群心理”通常会影响人们的投资决策。

当所有的厄运和忧郁情绪都在周期的底部附近出现时,在周期的高峰期附近,投资者往往最乐观,而此时他们应该最谨慎,而他们则最悲观。最小的负面影响-像今年年初一样。

市场情绪是房地产周期的主要驱动因素之一,也是我们的市场反应过度,繁荣时期过度冲高,衰退期间过于低迷的原因之一。

请记住,每一次房地产繁荣都使我们为下一次低迷做好准备,就像每一次低迷都为下一次高涨奠定了基础一样。

第五课:没有一个房地产市场

虽然很多人概括“的楼市”,周围有很多澳大利亚商圈。

事实是,每个州都处于其财产周期的不同阶段,并且在每个州内,市场按地理位置,价格点和财产类型进行细分。

例如,高端市场的表现将与新购房者市场或投资者市场或中位数价格的既有房地产部门的表现不同。

尽管悉尼,布里斯班和墨尔本的优质高层公寓和供不应求的公寓供过于求,但与中环郊区市场上的优质房地产相比,有更多买家在寻找地理位置优越的房屋。

第六课:房地产投资是一场金融游戏,中间有一些房屋

尽管许多初学者认为融资完全与利率或费用有关,但除此之外,还有很多其他内容。

战略投资者不仅使用金融来购买房地产。

他们通过在信贷额度或抵销账户中设置雨天缓冲时间,利用财务来腾出时间来度过房地产周期的起伏。

第7课:从长远角度看

有据可查的是,延迟的满足通常会带来更好的财务状况和更好的生活方式。

沃伦·巴菲特(Warren Buffet)说得很好:“财富是从住院病人到病人的资金转移。”

房地产投资一直是一个长期的游戏,时间越长,所拥有资产的质量越好,市场时机就越不重要。

第八课:房地产是高增长,低收益的投资

尽管有关资本增长或现金流量投资的争论将永远存在,但是老练的投资者知道,通过房地产最终实现财务自由的唯一方法是建立大量的资产基础。

当然,现金流是必要的-它有助于偿还抵押贷款并使您参与其中-但资本增长(拥有大量资产基础)是摆脱利率竞争的唯一途径。

精明的投资者意识到他们的投资过程分为三个阶段:

资产增长阶段:这就是为什么他们需要拥有以财富产生回报率增长的财产;

过渡阶段:当他们缓慢降低贷款与价值比率时;和

他们依靠自动提款机生存的阶段:多年来建立的可靠投资级资产的资产基础。

第9课:人口统计是关键

从长远来看,人口统计数据(比比短期的起起落落)在塑造房地产市场方面更为重要,这些人口统计数据包括人口多少,我们的生活方式,我们想住的地方以及我们可以承受的生活费用。利率,消费者信心和政府干预。

今天,有更多的一两个家庭。我们待会结婚,离婚次数更多,寿命更长。

许多来澳大利亚的移民都乐于住在公寓里。

这意味着我们中的更多人正在寻找安全,中等密度的公寓和联排别墅,随着我们将后院换成阳台和庭院,它们将成为人们首选的生活方式。

第10课:高层公寓承担更高的风险

我们已经看到许多城市的新建高层公寓楼供过于求。

问题是,并非所有公寓都一样。

从长远来看,有些将在价值上进行大量投资,但是在过去的十五年中建造的许多高层塔将在可预见的未来继续表现不佳,资本增长不佳(如果有的话)。

当然,这些乐高乐园公寓楼从未进行过良好的投资。

他们几乎没有稀缺,而且在考虑到投资者的情况下就没有业主占领的吸引力,而且往往是外国投资者,他们不完全了解当地市场的需求。

更糟糕的是,由于开发人员的高利润和营销成本,许多投资者开始时付出了太多,从那时起,他们发现物业完工后的价值大大低于合同价格。

对于这些投资者而言,可悲的现实是,如今,根据许多媒体报道的一些高层建筑中的结构性问题,公寓业主面临着信任危机,担心他们可能面临着哪些未知的问题和责任。潜在的购买者阻碍了不想购买自己的期货问题。

房地产市场这一部门已经失去了购买公众的信任,随着各州,地方政府以及包括建筑测量师和认证人在内的建筑业争相支持建筑业,各种利益相关者将恢复信心。

第11课:考虑“ X因子”

当大多数澳大利亚人听说“ X要素”时,他们就会想到电视上的才艺节目。

但是,当无法预料的事件或情况将他们所有精心制定的预测推翻时,经济学家将其称为“ X因子”。

这些X因子可以是消极的(2008年全球金融危机的后果)或是积极的(2010-12年中国驱动的资源繁荣),并且可以是本地的或来自国外的(2008年的美国次贷危机)。

2019年的最大X因素是莫里森政府的“奇迹”选举获胜。

不久之前,许多评论家都预测,假设工党将赢得澳大利亚联邦大选,房地产市场将持续低迷。

这些X因素影响着整个经济,当然也影响着我们的房地产市场,但我们的房地产市场也有自己的特定X因子–不可预见的事件会影响最佳计划和预测,例如APRA对银行向投资者的空前限制。

试图预测X因子是徒劳的:如果被预测,那不是X因子。

因此,从长远角度看待经济和我们的房地产市场固然重要,但您还需要通过仅持有在多个房地产市场上分散经营的一流资产并保持耐心来考虑不确定性和意外情况。