《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》解读书「上海市农村土地征收补偿标准」

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《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》解读

2019-5-10 市规划和自然资源局

《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》（沪规土资征规〔2014〕265号）（以下简称《规定》）将于2019年5月9日到期。按照规范性文件评估清理工作要求，拟对《规定》按照废旧立新程序重新发文。目前，我局已完成了《规定》的修订起草工作，有关公众解读如下：

一、起草修订背景

《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》（沪规土资征规〔2014〕265号）实施以来，有关上位法不断完善，尤其是《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）自2016年12月1日起施行，对评估行业管理提出了新要求。另外，国务院推行行政审批制度改革，取消土地估价师等从业人员的职业资格许可，也使得有必要对《规定》做相应修订。

二、起草修订过程

2019年初，我局启动修订工作，明确了修订思路。3月，我局用途实施处会同法规处、市整理中心等部门，在征询各有关区和行业意见的基础上，进行了细致研究，形成初步修订意见，完成了《规定》的修订稿。

三、修订情况说明

主要对以下条款做了修改：

第一条中“维护征地范围内房屋权利人的合法权益”修改为“维护征地房屋补偿当事人合法权益和公共利益”。主要原因是：征地房屋补偿评估活动不仅要维护房屋权利人的合法权益，其他相关当事人的合法权益和公共利益也需要维护，如此表述同《资产评估法》一致。

第六条第一款“具有房地产、土地相应估价资质的估价机构可以从事征地房屋补偿评估，但资质处于暂定期的除外。” 修改为“依法设立的房地产、土地评估机构可以从事征地房屋补偿评估。”主要原因是：国务院已经取消了土地估价师等从业人员的职业资格许可，《资产评估法》规定评估机构的设立不需经行政机关许可。为此，只要依《资产评估法》设立的房地产、土地评估机构即可以从事征地房屋补偿评估工作。

第六条第二款中“足够数量的注册估价师和辅助人员开展评估工作”修改为“足够数量的评估师和从业人员开展评估工作”。主要原因是：注册估价师已经取消，《资产评估法》规定只要具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员即可从事评估工作。

第十五条第二款中“设备搬迁和安装费用”修改为“室内装饰装修价值，以及机器设备、物资等搬迁和安装费用”。主要原因是：在实践中，室内装饰装修价值和物资搬迁费用也需要评估确定。

第十六条中“估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估”修改为“估价机构可委托相关专业人员和机构协助评估”。主要原因是：很多行业未实行或者已经取消了专业资格制度。

第二十一条增加第一款，评估费用由委托人承担。复核评估不收费。

第二十一条增加第二款，鉴定费用由申请人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由评估机构承担。

第二十一条作为第三款，“征地房屋补偿的评估、鉴定费用按照规定的收费标准执行。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用，以及停产、停业损失等其他补偿的评估费用，由委托人与估价机构协商确定。”修改为“征地房屋补偿的评估、鉴定费用及其他补偿包括房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用，以及停产、停业损失等的评估费用，由委托人与评估机构或土地估价师协会协商确定。”

第二十一条做上述修改的主要原因：一是进一步明确评估、鉴定费用的承担主体；二是原执行的沪价督〔2014〕1号已经废止，评估、鉴定费用已不再适用政府定价；三是和原第十五条第二款修订保持一致。另外，在修订过程中，有关部门建议增加居住房屋的建安重置价结合成新单价、共同举办企业房屋建安重置价和相应的土地使用权取得费三项同机器设备搬迁安装费等并列明确表述，作为评估费的组成内容。我们认为按照75号文规定，此三项属于本条中“征地房屋补偿的评估”所涵盖的分项内容，不需要再重复表述。

另外，为了与《资产评估法》表述一致，《规定》中“估价”改为“评估”。《规定》删除“县”，删除每条条标。

特此解读。