金地的两把“双刃剑”｜拆解半年报

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的金地的两把“双刃剑”｜拆解半年报整理了以下内容，希望能够有助于您了解金地的两把“双刃剑”｜拆解半年报。

依靠险资股东与“合作开发”，金地集团曾一路高歌猛进。如今，市场下行，其中的负面因素也开始逐渐发酵。

作者 | 卢泳志

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

在经历了2021年的“增收不增利”后，2022年上半年金地集团（600383.SH）出现了罕见的倒挂现象——“增利不增收”。

8月26日，金地集团公布2022年半年报，上半年实现营收281.12亿元，同比下降17.98%；在营收下降的情况下，归母净利润却同比增长7.68%，达到19.65亿元。

在8月29日召开的业绩说明会上，副总裁兼财务负责人韦传军表示，报告期内房地产业务结算毛利率为21.18%，较去年同期上升6.93个百分点——毛利率回升使得净利润同比增长。

不过，仍然有多名投资者提出质疑：金地集团上半年是否裁员或降薪，导致成本大幅降低？

据财报披露，2022年上半年，金地集团管理费用减少25.94%，主要是因为人工薪酬的减少——上半年应付职工薪酬28.34亿元，期初应付职工薪酬为44.21亿元，较上年末减少35.89%。

对此，高级副总裁兼董事会秘书徐家俊表示，应付薪酬减少35.89%，非同比数据，而是半年度余额数据与全年度余额相比较的数据。如对比公司2021年6月30日应付职工薪酬余额，则变动幅度不大。

据统计，2018年-2021年，金地集团应付职工薪酬科目期末余额分别为12.99亿元、19.94亿元、25.39亿元、32.79亿元。今年上半年，应付职工薪酬同比减少13.57%，这是四年来首次出现下滑。

一位房企内部人士表示，市场扩张时，企业拓展区域扩张、人员扩张、财务扩张；市场受限时，企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。

“合作开发”的AB面

2017年初，金地集团喊出“用3年时间冲击年销售额2000亿元目标”的口号，得益于“合作开发”，于2019年正式跨入“两千亿房企俱乐部”。

直至2021年，金地集团依然压线完成2800亿元的销售目标，全年累计实现签约金额2867.1亿元，同比上升18.15%。

然而，随着地产行业持续寒冬，金地集团的销售规模开始出现大幅下滑。

今年上半年，金地集团累计实现签约面积419.2万平方米，同比下降44.33%；累计实现签约金额1006.1亿元，同比下降38.21%。

来源：克而瑞

据克而瑞数据显示，今年上半年金地集团的全口径销售额为1006亿元，权益销售额为623.3亿元，权益占比为61.96%。

住的注意的是，过去几年金地集团的销售权益占比大多在70%以上。之所以出现这样的情况，与其土储权益在持续走低不无关系。

2018年-2021年，金地集团拿地金额为1000亿元、1200亿元、1350亿元、1309亿元，权益投资额为404亿元、558亿元、697亿元、523亿元，权益占比为40.4%、46.5%、51.6%、39.95%，低于行业平均水平。

一般来讲，土储权益降低是由于企业加大项目合作开发力度，而选择合作开发既可以分担拿地成本，还可以与合作方一起分摊风险。

有业内人士分析指出，合作开发虽然是大环境下房企扩大规模的利器，也为其埋下了隐患。金地与其他房企在合作过程中，较低的权益占比影响了其归母利润水平。

来源：Wind

2018年-2020年，金地集团归母净利润分别为80.98亿元、100.8亿元、104亿元和94.1亿元，同比增长率为18.35%、21.41%、3.2%和-9.5%，下降明显。

今年上半年，金地集团新增约156万平方米的土地储备，其中权益储备约56万平方米；总投资额约179亿元，权益投资额约71亿元。

截至6月底，公司总土地储备约6193万平方米，权益土地储备约2840万平方米。由此来看，合作开发依然会成为悬在金地集团头上的一把“双刃剑”。

对此，凌克表示，金地集团土地储备较充足，下半年后续将密切关注市场情况变化，寻找优质投资机会，合理确定合作项目比例。

而关于今年的销售目标，董事兼总裁黄俊灿表示，金地将结合市场情况灵活安排推盘节奏，通过多项管理手段提高项目去化表现，以期在2022年实现较高的销售业绩完成度。

险资股东的进退抉择

今年8月份，金地集团曾遭遇“股债双杀”。在一周的时间内，股价下跌11.25%，多只债券下跌幅度均超过20%。

在业绩说明会上，凌克回应表示，这与金地的基本面无关，与部分民企出现风险事件导致债市悲观情绪迅速蔓延有关。在市场恐慌情绪的推动下，决定债券价格的往往不是企业资质、偿债能力等因素，而是取决于投资人的风险偏好、风险承受能力等因素。

对于二级市场中的风波，当时有市场传言称，或是因为金地集团的管理层和险资股东之间发生矛盾，争执点在于金地集团旗下大量民企合作项目需要纾困。

金地集团管理层曾回应表示，媒体曝出规模较小的经营风险敞口不可能上升到股东层面，目前股东和管理层配合度较高，股东方大多数时候会支持公司新的发展战略。

另外，金地集团还表示，公司从去年就开始梳理合作项目开发情况，对于小部分出险合作方已经进行股权收购。

截至目前，涉及实质出险合作方的项目共有26，总未售货值369亿元，其中金地集团权益货值135亿元，权益占比37%左右。在26个风险项目中，5个处于尾盘或已实际交付；处于正常经营期，且已经度过了项目资金峰值，不需要股东继续投入的项目有16个；公司折价收购合作方股权的项目有4个；仅有1个垫资敞口，约5亿元左右。

金地集团则表示，公司一直坚持选择稳健的同行作为合作方，努力发挥协同优势。公司高度关注合作方出险所带来的公司项目层级经营风险。经过排查，公司涉及风险合作方的经营风险处于低位，总体可控，风险敞口小。

作为A股市场险资持股比例最高的一家上市房企，金地集团尝尽了甜头。但其股权分布较为松散，且变动较大也被外界所诟病。