常营北京新天地户型使用率高「2021年北京盛日融旺最近消息」

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1、提问：现在进入降价阶段了吗？手头的房子要不要降价卖？还是跟上一套成交持平略高才卖？

回答：你好，可以肯定的是，目前市场进入下行周期。一般这种周期的表现是：带看量和成交量明显下滑，诚意卖或者着急卖的房源开始降价，不着急的依旧高挂但有价无市。如果是着急置换或者用钱，确实想快点卖，那价格方面就得牺牲一些。目前价格应该是要略低于最新成交价的。当然，这些都是整体分析，具体到个体，依旧是一房一价，有没有人愿意接盘才是关键，所以你可以先感受一些市场有没有人接受你的价格，挂一段时间就能认清市场情况了。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》

2、提问：京爷你好，首付200，首套首贷，最近看了一圈，比较合适的有回龙观的旗胜家园，立水桥的合立方，望京的世安家园，能帮忙分一下这几个小区么，或者帮忙推荐下其他合适的小区，多谢～

回答：您好，回龙观属于互联网产业外溢，因为大量的年轻人涌入，所以置业热度高，升值还不错，不过同类型的小区太多了，升值也有天花板；立水桥整体界面一般，合立方属于刚需上车性价比不错的小区，但仅仅是性价比还可以，升值并不突出；望京职住一体，价值高地，所以整体非常不错，世安家园小区不突出，不过所处板块还可以，而且中学有较大比例去陈经纶，所以还是可以考虑的。总体而言，我更推荐望京的世安家园。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

3、提问：京爷您好，请您点评一下万象新天这个小区，值得入手吗，自住怎么样，有涨幅空间吗

回答：您好，这个小区在常营是非常不错的，质量、环境、楼龄都挺可以，升值保值性没毛病。当然，受限于常营这种属于多级外溢后的板块，涨幅期待不要太高，属于稳健型的选择。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

4、提问：京爷您好，工作居住证，目前有亦庄一套大三居，无贷。刚卖了一套亦庄的小房子，手里有大概450现金。42岁，外企，在未来的5年内应该还可以保持年入150左右，后面看不准。想在靠近东边再买一套。目的是投资保值，以及考虑未来家人有可能会临时居住。由于熟悉的地方只限于东三环附近，本来是考虑团结湖老公房，价格和居住也都算方便，好出租。但看到大家有提起那里房子太老不适合投资。但目前由于是二套，贷不出来什么款，所以更新的标的也买不起。不知道您可有什么推荐操作？

回答：你好，东部这边的老公房大部分价值不大，升值性有限。如果确实想要买，可以重点考虑管理好、好单位的社区，比如人民日报这样的小区，居住体验和升值性都不错，交通也方便。其实，我更建议去考虑次新房，哪怕一居都没问题，升值性会相对较好。你的现金流还是非常不错的，建议可以考虑使用一些资金工具，这样能买的优质房产多一些。见星球资料《这些二手房跑赢大盘》

5、提问：目前首付380，还款能力没问题，接受高贷多税费。最近考虑国风美唐，公园悦府，和奥森春晓。国风美唐目前满意的房子，首付很吃力，其他的房源都比较差。

1. 是应该用尽全力买下来？还是等等再观望一下。

2.如果是奥森春晓，资金没有压力，唯一的问题是25年预计才能入住，这中间如果有了孩子，等待是否有难以预料的问题？

3.奥森春晓这样25年的新盘，对公园悦府和国风的价格的短期和长期影响是什么？

回答：

1、如果买奥森春晓，可以最近就上车。如果是买国风美唐和公园悦府，那就稍微观望一下，后续房源应该会更多一些，性价比也高点儿。

2、倒没有什么大问题。

3、对公园悦府和国风的购买者有略微的分流，但影响我认为不会太大，对公园悦府的影响可能会强一些。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价

6、提问：京爷好，请问现有皂君东里老破小顶层两居，农科院附小本部学区，目前580可出手，请问从目前的形势看，有必要添150-200置换朝阳华腾园的大两居吗？或者您有哪些好的置换时间和楼盘推荐？

回答：你好，皂君东里不算什么很好的学校，倒也没啥太大的风险问题，当然现在时间节点也不算亏。如果注重居住，是可以考虑置换到华腾园的，至少居住属性高一些。如果想要置换，现在就可以考虑置换，买房可以谈一个长周期，先锁住房源，毕竟现在还有涨幅。如果580万，凑个800万，贷点儿款，还是可以看看四惠、朝青、双井等次新房的。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》

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