今天,环球房讯小毛就大家最近讨论的为什么有的楼盘顺销「卖盘少买盘多却不涨」整理了以下内容,希望能够有助于您了解为什么有的楼盘顺销「卖盘少买盘多却不涨」。

7月初取证的卓越融信·云门望古,如今仅剩不到10套房源了;天府汇中心9月初开盘,300万级起总价产品售出97套……不知从什么时候开始,这些主城二环内的小地块开始“走俏”,之前还很难卖的主城小地块纷纷“起死回生”,开始走量。到底是谁买走了市中心这些小地块房子呢?



一年市场改变,

从去化难到逐渐走量


位于金牛区百寿路的融信公馆去年3月7日首次开盘,精装均价27000元/平米,17亩的地块共计340套房源,110-140平米的户型区间仅能满足首次改善和普通改善的客群,但是300-500万总价段却将这部分人挡在门外。所以,首次开盘参与摇号人数仅124人,报名情况不算太好,首开去化也一般。


但是,同期出来的远洋万和公馆,因为土地成本价更低,带装修均价23000元/平米,比融信公馆更便宜,开盘即售罄。


分析人士称,当时融信公馆的开盘意义,远大于项目本身,它标志着2017年成都这一波高价地逐步“解套”


同样,位于新华公园板块的同森锦逸,最初销售情况也不尽如人意,但是随着时间的推移,这些小地块项目最后还是清盘了。


位于一环边川大旁的阳光城·檀悦,重新做了高区样板间后,3个月卖了超60套;卓越融信·云门望古7月初拿证,目前仅剩不到10套;开盘认购率仅26%的茂业豪园,2个多月也卖了超40套。


阳光城·檀悦实景图


市中心这些项目怎么不知不觉又开始顺利走量了呢?


业内人士表示,成都的城市价值进一步提升,主城区特别是二环内的土地寸土寸金,想要留在这里的改善或高端客群,只能选择这些新入市项目,大部分客群就是10年前购买90平米以下刚需户型的这波人,家庭结构的变化迫使这些人有了改善需求。


“是选择中心位置的小地块项目还是新城板块的大地块项目,归根结底,是不同生活方式的选择。”


值得一提的是,二环内又有一些新面孔来了,相比于阳光城·檀悦、新希望·D10天府这种大户型产品,新面孔定位更偏刚需改善和普通改善一点,比如金地融信·御琴峯、金地·39峯,在同样强调主城价值地段外,纷纷选择相对较小面积的产品,如金地融信·御琴峯主力户型面积108-123平米,金地·39峯主力面积110-150平米,总价可控,能吸纳的有需求的购房者数量更多。




单价2.5万元/平米以上,

资源成主要卖点


从去年开始,二环内的供应开始变得多起来。仔细审视这些项目,可以发现一些共同点:


01

多数项目都是小地块

二环内,作为寸土寸金的成都老城区地块,可售的土地并不多,以至于近年来供应上市的地块大多都在十余亩左右,这么小的地块往往由2-3栋楼组成,几乎没有小区环境,居住体验感要打一定折扣。除了保利时代“旧改”项目上百亩,其他地块都无一例外是小地块,但好在位于城市核心区,配套基本都有,具备人间烟火气。

02

城市界面多比较老旧

作为老城市核心地段的这些地块,虽然产品做到了符合当下的审美准则,但是视野也是评判豪宅的标准之一,从这些项目望出去,大部分都很难呈现出城市现代感和摩登感。

03

2.5万元/平米以上,资源成主要卖点

以天府汇中心为例,项目于9月2日开盘,精装高层建面约92-166平米,售出97套,惠后均价30500元/平米,按最少300万/套来折算,首开能售出近100套,销量很好。项目位于华西坝、天府大道中轴线以东,附近是华西医院、来福士广场,靠近龙江路小学,这些资源相比于项目的产品,无疑更吸引购房者。


天府汇外立面效果图

二环内小地块项目到底能不能买?


业内人士表示:“尽管诸多开发商在郊区以未来规划、生态价值、豪华装潢为标本,复制着一套又一套的‘新豪宅’,但‘地段’是永远不能复制的,这些被老破小包围的市中心豪宅才称得上是‘真价值’!”




二环内住宅去化速度加快,

仍有超10个新房在售或待售


主城二环内土地供应不足,让这些项目个个都能打出“稀缺”的标签。


但事实上,据不完全统计,成都二环内的新房在售和待售项目超过10个,大部分还位于一环边。


成都二环内在售或待售项目一览


发哥统计了一下,二环内在售和待售的项目。


在售项目


阳光城·檀悦


区位:武侯区-川大板块

均价:精装31700元/平米

首次开盘时间:2019年12月25日

项目地址:武侯区一环路南一段16号


阳光城·檀悦占地约16亩,规划2栋高层,户型建面约170-290平米,可售房源169套。


目前,阳光城·檀悦的外立面基本已经完成,南一环 主城配套便是项目的两大名片了。东边是2001年建成的学府家园,南面与四川大学仅一墙之隔,学术地位和艺术地位还是蛮不错的。


阳光城·檀悦在售均价31700元/平米,总价并不便宜,即使是入门级的170平米,总价也要近500万元,而190-203平米主力户型,价格更是在600万元上下。


所以,从开盘到今年5月底,阳光城·檀悦的销量平平。但是从6月份开始,项目迎来一波爆发,成都商报-红星新闻记者结合透明房产网备案数据统计,6月份至今(截至9月10日下午2点),共销售63套,表现抢眼


中国铁建地产·西派浣花


区位:青羊区-浣花溪板块

均价:精装高层33769元/平米、清水叠拼38537元/平米

首次开盘时间:2019年9月18日

项目地址:青羊区清江东路63号附近


西派浣花位于青羊区清江东路、二环内浣花溪板块,距离地铁4号线草堂北路站约400米,地理位置优越。


中庭空间,西派浣花园林实景图


项目规划了1、2、3号楼共3栋高层,做了一个围合式布局,形成中庭景观,5号楼做了12套叠拼别墅,形成了一个独特的高低配格局。房源建筑面积约为173-260平米,共206套精装高层,12套清水别墅。


西派浣花的房源是整个浣花溪板块断供7年后的产品,比较稀缺,高层精装标准统一为5980元/平米。


茂业豪园


区位:锦江区-九眼桥板块

占地面积:25亩

户型区间:107-183平米

惠后清水均价:27000元/平米

房源套数:186


茂业豪园是个特别的项目,因其拿地已经近23年了。具体产品信息可戳:《九眼桥旁一环边、清水均价2.7万/㎡,这个拿地23年的项目开始卖住宅了》 。


茂业豪园实景图


6月,项目4栋住宅、186套清水房源入市,总价278-517万,凭借着一环旁 双地铁的生活配置,吸引到了334组购房者摇号,但受限于本身规模小、商住混合等原因,开盘售出49套,认购率仅26%。成都商报-红星新闻记者结合透明房产网备案数据统计,除掉开盘销售套数外,至今(截至9月10日下午4点),又销售41套。

卓越融信·云门望古


占地面积:14亩

户型区间:121-153平米

精装均价:31000元/平米

房源套数:120


去年10月,卓越以13500元/平米拍下成华区水碾河一宗14亩地块,并拉来融信合作,即如今的云门望古。


云门望古意境图


在7月初项目取证了,在不大的地块上打造有两栋楼、共120套房源,大部分以套三的紧凑三房为主。项目在户型、景观上营造的品质感不错,加之东一环旁的地段、毗邻太古里等成都核心地标,总价可控,项目交出了去化超7成的成绩,成都商报-红星新闻记者结合透明房产网备案数据统计,开盘后至今(截至9月10日下午4点),共销售约18套,目前仅剩不到10套,即将清盘。


天府汇


区位:武侯区-华西坝板块

均价:精装30500元/平米

首次开盘时间:2020年9月2日

项目地址:武侯区人民南路三段东侧


天府汇最早在2010年的时候叫汇日国际广场,躺了十年,终于开售了。69亩综合体,容积率7.98,包含商场、写字楼、酒店、住宅等多种业态,其中住宅667户。三梯五户、三梯八户两种梯户比,户型建面约92-178平米,首批次开盘357套精装房源,售出97套,还算不错。


整个项目约有10万余方商业,均由开发商自持打造,后期物业费10元/平米/月,生活成本较高。


待售项目


金地融信·御琴峯


区位:金牛区-抚琴板块

户型面积:108-123平米

均价:精装28000元/平米

首次开盘时间:预计9月份

项目地址:金牛区抚琴西北街29号


金地融信·御琴峯紧贴着西一环的边缘。周边配套比较完善,在老成都烟火味的加持下,极具生活味道,街巷里路边摊随处可见。项目建设3栋高层,共计273户房源,全部为2梯3户的精装房,产品还行。基于16亩的袖珍体量,追求园林景观和中庭景观的客群不要抱太大希望。


金地融信·御琴峯鸟瞰效果图


项目户型面积段仅有108平米和123平米两种,预估精装均价2.5万/平米起。据置业顾问介绍,项目大概率不会摇号,将采取“诚意金选房”的销售模式。


金地·39峯


区位:金牛区-文殊院板块

户型面积:120-150平米

均价:待定首次

开盘时间:预计9月份

项目地址:青羊区东城根下街


金地·39峯位于主城文殊院商圈,是金地TOP系产品。项目周边配套完善,距离地铁1号线文殊院站约700米,交通方便;属于青羊二区,旁边即是东城根小学。项目绿化率30%、容积率3.0,仅有1栋32F高层共124户,后期物业为金地物业。


作者:刘畅