快看那个万科老破小
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的快看那个万科老破小整理了以下内容，希望能够有助于您了解快看那个万科老破小。
时间是一个特别有趣的东西，他总是可以剥离一个产品所有浮夸表面，让他呈现出自己最原始最本身的内核，房地产项目也是如此
老破小之所以被人嫌弃，是因为当房龄，立面，产品都开始严重折旧之后，大家突然发现作为居住空间他们是那么的落后
大部分的老破小都千篇一律，因为大多数的房子都对抗不起周期对抗不起时代。但是今天还是想和大家分享一个老破小项目
这个项目有多老，始于1994，到目前为止有差不多25年了
立面已经掉漆，整个产品形态一看就是90年代的，整个气场都在对外说着，这应该是上海楼市最纯正一代的老破小产品了
但是这个老破小又显得那么的不一样，我进入这个社区之后，前前后后逛了三次，每次都是一个下午，发现总有一些耐人寻味的东西值得去咀嚼，理由也比较简单
因为来自万科造
今天花大家一点时间，和大家聊聊这个万科的老破小，来自万科来上海的第一个项目，也是一个耐得住时间的神盘，项目名字你可能熟悉，但是还有很多你不曾观察到的：
万科城市花园
01
这块地的魔幻，从一开始就注定了
从94年开始到如今的2019年，这片土地上唯一没有变化的就是一件事情
几乎每天每隔一阵子就有飞机从天上轰鸣而过
飞机低到什么程度，就是你抬头可以看到航空公司的品牌和机身上有几个窗户
伴随着时间的变化，飞机的频率从以前的半小时一趟，到现在几乎五分钟一辆
每每你抬头看天，几乎可以看到航空公司的品牌和机身上有几个窗户
那个时候万科面对这样的郊区地块，拿这块地的操盘手姓王，叫王石，他站在那时还是一片农田的土地站了4小时才决定拿下这个地块
尽管如此，决定拿这块地的决定依然非常仓促。由当时万科地产本部总经理姚牧民直接领导。这支队伍中除了其中一个正式设计师之外，其他基本上都是半路出家
另外施工队还是之前在深圳与万科有过合作的施工队
所以几乎是举家带着锅碗瓢盆从各个地方凑拢在一起的，为了就是打造这个万科城市花园
值得一提的是，拿下地块之后，当初所有的团队都是非常临时紧急的凑拢在一切，当时的市场环境也没有太多所谓专业对口的人，用现在的话来说是跨界，其实就是匆忙组建的一个草台班子
没有想到的是，正是当初这个草台班子，最后拿出了一个至今来看依然非常耐看的总平图方案
当你看腻了各种规规整整的方案的时候，其实你现在已经很难看到如此有肌理的建筑排布方式了
或许就是因为更多的业外视角，整个项目正是因为太过于规则，所以整个团队就在一开始有了一个非常任性的决定：所有的道路拒绝格子状，都需要自由曲折的排布
所以在城市花园的一期的最后呈现是这样的
现在很多人对这样的排布解读叫做围合式的排布，但是当初这个万科团队对这个的定义叫：“一桌推到麻将牌”的散点模式
为什么要这样做，核心诉求是希望社区内的每一个组团都能够朝向公共空间
也正是这样的朝向形成了一股独特的气场，行走在社区内，你可以很明显的看到万科的用心
就是各种生活配套都是均好的嵌入到了每一个组团的周围，让每一个业主到达配套的距离都是均好的
因为对每个业主都是触手可得，所以整个社区氛围意外的好你经常可以看到大家会自然的聚集在小区内一起活动和玩耍。这个社区不会那么安静，嬉笑玩耍甚至吵闹声都不绝于耳
所以从一开始就注定了，项目的理念就会与众不同。
正是因为这样，我们看到如今商品房社区非常少有的一种形态：把商业打散了引入到社区内部
城市花园的一期，很大一部分的建筑都把一楼规划为了商铺作为社区配套
这是一种什么感觉呢，我第一反应就像是走到了大学城的感觉，回家的路上就是经过各种社区商业
一边走一边逛的感觉，让自己所住郊区的七宝的感觉可以多一点的烟火气和人情味
这样的建筑外摆没什么高大上的地方，但是这些呈现的气场、灯光、每一个服务员的状态，可以让你感受一点社区的温暖
这或许是远在郊区的七宝，或者远在郊区的城市花园最需要营造的一部分
而这也是当初做城市花园的初衷，既然在外部是荒凉的冷漠的，那么此刻选择入住城市花园，那就需要给他安全、舒适、便捷、温暖的生活环境
城市花园到后面出现了一个非常有趣的画面，一个万科的员工自己在小区里开了一家便利店，因为公司一直给他灌输要做怎么样城市花园的理念，受公司文化的熏陶，后来这家便利店就变成了24小时便利店以及提供免费供货上门服务
更加有趣的事，这样的痕迹很快就在所有商铺内开始传播，开启了“城花”在未来十年里买东西免费上门的服务。
包括这个杂货店后来变成了罗森，但是这个免费送货的习惯还是一直保持了下来
这不是基于什么互联网大数据，都是一点一点接触之后形成的人与人之间潜移默化的信任
如今为什么很多人遐想的邻里关系没了，其实很重要的一个内核就是当初不论如何高大上的社区，入驻一年之后就陷入审美疲劳，从而选择更加封闭的独居生活了
如今整个城市花园的一期成为了一个半开放式的社区，项目就像有一股魔力一般让边上的人都想要来逛逛看看
我想这可能就是设计的力量
也确实看出了万科的规划逻辑，在上海的第一个项目开始都更注重人和社区以及人和人之间的关系
02
如果说整个建筑排布，万科的基础逻辑是更多的为人服务，那么车行动线的规划，或许你就可以看到万科的另一面：如何让社区可以更加耐得住时间
我们都知道对于老小区最大的命门就是停车位的不足，当初的规划是不太可能预见到如今的消费水平和车辆使用程度
并且限制于能力，地下车库这件事也不太可能实现，所以在后期，占用一部分道路变成停车位变成必须要解决的问题
万科因为自身强大的物业能力
基本上已经做到地面停车不乱这个问题
但是如何让地面停车不乱的同时，让业主停放车辆能够方便，还不干扰没有开车的住户，还不干扰日常小区的通车
几个细节可以看出万科为此做的努力
第一个从俯视图可以看出车辆停放几乎都围绕着绿化停放
不同组团的距离都相对保持适中，当初围合式的排布方案意外的给社区天然的创造了很多停车位
这应该是最原始最早的解决方案了
而到了二期优诗美地的时候就开始比较均衡考量了
比如这样的单体排布模式，相比较一期的排布又有了提升，很明显也是受到了一期停车问题的影响
这样的三明治式的排布模式，就是夹心层的内部就很好的成为业主自己相对独处的区域
这一块就变成纯景观绿化和配套
而外部就成为公共停车
到了二期就可以很明显的看到万科已经意识到停车的问题，试图通过规划的方式让停车相对分类规整，从而不干扰住户本身
到了四期也就是最后一期的时候整体的方案更加极致
粗的道路停车，细的道路就是用来步行，你会发现
虽然说已经规划了地下停车，但是地面依然预留了一部分车行道和公共停车位，但是很讨巧的全部排布在地块的外侧，从而保证了内部绿化的完整性
那里面呢
这样的规划就有前瞻性和预见性，面对未来社区的变化，物业拥有足够应对和可变的地方
其实现在大家都在说人车分流、地面不走车这种概念，但是是否想过地面如果绝对的不走车也存在他的不方便处。
比如出租车打车回来怎么弄，必须停门口。搬家车怎么办，家具必须在小区内自己搬。还有真的有火灾了消防车怎么办，虽然地面在规范上一定会预留，但是后期鸡贼的掩盖为绿化就真的是为用户考虑么
诸如此类的，万科不做坚决的人车分流的主要原因当然是因为那个时代，但是我们需要看到，地面预留开车有他的存在必要性，以及如何地面开车停车了，规划上是否可以处理的更好解决的更好
这些真的都是一个体系上的问题，当然如果问题没有开始，就不会有这一连串的东西
一个社区的规划有没有预见性，这些细节都可以呈现，你可以解读为这些都是后期物业做得好，也可以解读为都是运气好，但是如果当初当初规划不多想一步，或许就不会有这么多的运气好了
所以这里就需要和大家分享一个非常非常小的细节，也是几乎现在商品房规划好多人都不会考虑的环节
各位同行朋友，有没有想过现在很多的商品房社区是没地方停自行车和电瓶车的
你且不说住户自己开不开，你从规划上不考虑这些元素是不是不合理
我们看城市花园就做的很巧妙
因为是围合式的排布，所以各种转角的地方万科都特意留了不少这样的夹角空隙，这些空隙看上去没点用还占地，但是却是非常好的可以停放自行车的地方
这些都是一点点的设计积蓄的底层价值观，不贵，但却很温暖
类似这样的共性问题其实有很多很多，之前我去看一个城市豪宅项目，玻璃幕墙的所以没做阳台，我说，没阳台那怎么晒被子。结果那边的销售直接回了一句：现在有钱人还晒什么被子啊，直接都是烘干的
面对这样的回答，我就笑笑不说话。
很多时候我们都用所谓的惰性思维来面对一切，理所当然的觉得别人不会，所以自己理所当然的不去思考不去执行
而这些无非是骗骗自己而已，伴随着时间的推移，这样的想法总是会千疮百孔
03第三个特别想和大家说的是，这虽然是万科在上海的第一个项目，但是却承载了万科未来大量的创新源动力
万科的第一次精装修房源出现在城市花园，出现在三期的城市花园，代号：U5系统。
我复看了当初的装修解决方案，放在现在的眼光依然不过时
其中有一个数字，叫42双鞋子的规则，这样逻辑也在表明装修并非为了差异化也不是为了赚溢价，更多的还是为业主提供生活服务
万科第一次做极小户型也出现在城市花园，是在城市花园里有很小的一块做成了蚂蚁工坊。50平米的一房小户型在项目内落地
规划的初衷也很简单，整个社区的规划大家可以看出基本逻辑是希望更多的人可以互动，但是所有的产品规划却唯独忽略了独居的单身人口
所以项目的研发团队就做了这个创新型的产品。当初还喊出了一句口号叫：蚂蚁来了
这就是当初的一室户的户型图，你会发现哪怕做一室户，万科也没有像其他传统的酒店式公寓一样做成一个直筒规划，还是有空间细分的，客厅卧室独立，厨房没有敞开式，还规划了阳台
是不是哪怕一室户还是保持了最基本的居住感
万科第一代绿色三星认证住宅小区，真正意义上的绿色科技住宅，也是出现在万科城市花园里的朗润园中
整个项目的绿色生态都不是各种概念和噱头，我们可以看下万科具体的产品力投入这一块
在朗润园里还有8000片瓦片的故事
这让朗润园这样一个新项目有了很多人文底蕴，而这样的理念也很好的继承了环保生态的传统，从此以后对路的改造和维护就成为了上海万科的传统
除此之外
项目一直在开发，也持续的在输出创新产品力量，这个项目几乎每隔一段时间就会拿出一块市面上不太看到的东西还有很多小细节，比如说
一条还蛮宽的马路，坚持一侧大乔木一侧小乔木的做法，道路就出现了一半树荫一半阳光的场景，所以不论冬天还是夏天，你都可以选择你舒服的地方行走
这样的小细节真的特别多
万科一个项目的平均设计周期是15个月。而社会的平均设计周期是6个月到7个月
花了这么多的时间干什么？其实就是在自己否定自己甚至有原则性推翻，但是就在一次次的否定推翻过程中，很多东西被坚持下来了。
也是基于这个项目，使得上海万科磨练出一个非常特别的团队
这个团队热爱创新，围绕着用户服务，且具备人文底蕴的情怀，这样一直团队的存在使得这么多年了，上海万科总是呈现出和别人不太一样的地方
后面的假日风景、金色里程、海上传奇、翡翠公园……各种各样的标志性项目就开始隔三差五的出现了
2000年左右的上海同1990年代初的北美一样刮起了一股“郊区化浪潮”，也是从2000年开始，行业内开始批量开始学习万科
万科的产品观开始对外输出，从而建立起自己独特的价值观
而对于上海万科来说，因为城市花园的业态丰富，人群的多样，伴随着时间的推移，整个项目内部孵化出了办公群：七宝国际，孵化出了商业2049，孵化出了万科养老，孵化出了两所学校万科双语和万科复旦，孵化出了商业综合体万科广场……
也正是因为这些自发生长的业态，才有了后来万科在上海的热带雨林计划
热带雨林计划不是一个构想的蓝图，而是在一片热土深耕萌芽自发组成的生态模式
美国MIT希望做一个中国房地产研究，最后就选择了这个项目，大家都觉得这个项目就像是中国房地产行业发展的一个活化石，很多未来的故事，都能够从这里找到痕迹
04当然，写到这里你可能会说，你写的都是对的，但也是没什么用的。
因为行业发展物是人非，很多产品都受外力裹挟之后早已经不是当初的模样，哪怕是万科做的产品也会变形
对于这样的观点，其实我就想举一个例子吧
在万科城市花园你可以看到很多桥的元素，在一期到二期的过渡环节，就是用桥串联的
但是到了三期和四期，就比较头疼了，因为中间是市政道路，按照道理来说你也可以不做桥，让四期变成独立的一部分
但是如果你从社区生活理念啊规划的角度来看，万科就不这么想了，他一定希望四期也可以参与一二三期更好的互动
果不其然
并且还把外部的市政景观带也纳入自己的体系中做了优化
桥只是一个元素，但是你可以看出万科做产品的态度，项目本身就是城市的一部分，桥梁服务业主的同时，也在为整个城市所有的个体所服务
万科对待产品的源头，都是从人出发，让人可以在这片土地可以更好的活动更好的成长，商铺可以营造就商铺营造，桥梁可以串联就桥梁串联，水系可以贯穿就打造水系
这是万科做产品的逻辑
然后这样的逻辑也一直保留了下来，桥梁这个环节和多次在后面上海万科的各个项目中出现
比如后来的万科天空之城
这座桥梁的存在直接给区域的用户动线增加了很多可能，时间成本得到极大的节约
还有中兴路一号更加夸张
写这个是为了说明什么，更多的想表达传承的力量
很多时候我们都在探讨什么是企业基因，说多了有点玄乎，但是其实你会发现，当你坚持重复做一件事情的时候，这件事情就会变成习惯，而习惯久了之后就是企业基因
这也是为什么万科这家公司人都换过那么多轮了，楼市的世道变得那么大了，但是你还是能够找寻到一点产品基因的内核
因为这样的惯性驱动了这家公司时刻将用户需求保持在一个比较高的维度，从而让所有的创新、产品以及价值观输出不偏移
一切的一切，都能够在1994年的万科城市花园找到内核，这个项目就像一颗种子一样，如今已经长成了参天大树
在万科城市花园的内部广场上，立着一个精神堡垒
但是这个精神堡垒仿佛依然在试探性的问着：25年过去了，现在的社区有变好了么，现在的住户居住感更强了么，现在的邻里关系更和谐了没有，现在的每一个人是因为房子富有，还是因为房子幸福……
05时间会让一切都变得很有魅力，时间也可以让一切保无保留的在我们面前呈现
我们都在谈论着要用更多的筹码去对抗周期，又是否想过拿什么可以耐得住时间
最后用当初这个项目的设计师在当初的设计文本的第一页上写的一句话作为今天文章的收尾，这句话也值得我们每一个人的思考
他是这么写的，写在上个世纪的就是年代：
“家，不再是90平米，或者70平米，而是…整个住区。”
以上为正文，来自卢俊
ps：因为对那个地方有着感情，所以我们的真有好房线下体验店就在那里，欢迎来找我们。都是十几年的置业顾问，可以很愉快的聊天的
pps：有朋友住在万科城市花园的业主么，有老万科曾经参与过这个项目么，留言区聊聊吧，那段曾经的岁月。留言区见