东京房价历史最高「2022年日本东京房价」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的东京房价历史最高「2022年日本东京房价」整理了以下内容，希望能够有助于您了解东京房价历史最高「2022年日本东京房价」。

作者：小马哥

提到日本房价，你会想到什么？

肯定是90年代的房地产泡沫，楼市崩盘，东京房价暴跌。

可是你知道吗，东京房价最近这些年一直在上涨。

特别是从2013年以来，东京房地产市场出现明显反弹，房产成为众多投资者竞相追逐的热门资产。

你可能更加想不到的是，就在2021年，东京都市圈新房价格创下了31年新高！

也就是说，已经超过了1990年资产泡沫时期的最高点！

在全球房价普遍上涨的背景下，就连没有通胀压力的日本，也逃不过。

东京圈房价创31年新高，

已超资产泡沫时期最高点！

从2013年以来，东京房价上涨的趋势就非常明显。

直到2021年，终于创造了历史新高。

据日本不动产经济研究所（REEI）最新公布资料，2021年日本东京圈新建住宅平均价格创下了31年新高，上涨至6260万日元，超过1990年资产膨胀泡沫期间创下的6123万日元记录。

从图中可以很明显地看到，最新的价格已经超过了1990年的高点。

惊讶不惊讶，印象中完全涨不动的东京房价，竟然也涨到了历史最高！

新房价格的上涨也带动了二手房市场的价格。

日本媒体近期公布数据：东京二手房成交均价连续16个月上涨，东京中央6区二手房平均期望出售价格涨至9262万日元（约人民币521万）。

价格都已经超越泡沫期了，东京房价还有上涨空间吗，会不会又要崩盘了？

那就要搞清楚，东京房价为什么上涨？

可能大家最容易想到的，就是全球大通胀的影响。

比如美国、英国、韩国等众多国家，房价史无前例的飙升，就算持有成本很高，房地产税很重，也挡不住房价上涨的趋势。

美国2月份通胀继续爆表，CPI上涨7.9%，连续创造40年新高。同时，美国房价连创历史新高，带动房屋租金去年上扬5.5%，为1985年以来最高涨幅，租房家庭苦不堪言。

美联储已经启动加息，英国央行、加拿大央行等也都开始加息，但短期内很难抑制通胀。在俄乌冲突、大宗商品价格持续上涨的背景下，3月份通胀数据会再往上走。

日本是不是也是这样呢？

说实话，还真不是。

日本2月份通胀率是多少呢，只有0.9%。

当主要发达国家面临高通胀压力时，日本央行期盼多年的通货膨胀并没有出现。

这里可以多讲一讲。实际上，日本的通胀水平一直非常低，连续多年保持在1%以下。日本并不觉得这是好事，甚至对此非常担忧，因为过低的通胀率不利于经济发展、加大投资，以及社会活力的提升。

为此，日本还定了个2%的通胀目标，但一直没能达到。

彼之蜜糖，吾之砒霜。

有人想要通胀不得，有人想控制通胀都控制不住。

既然如此，把通胀作为东京房价上涨的嫌疑对象，就没有道理吗？

也不能这么说。

话又说回来，在石油、天然气等大宗商品涨价的背景下，日本通胀也是有所抬头的。相比于1月份的0.5%，2月份0.9%的通胀率明显上涨了不少。

特别是地价、建筑成本的上涨，再加上供应短缺，对于房价上涨是有作用的。

日本人口持续负增长，

东京人口却不断增加！

东京房价上涨，最主要的推手是什么？

讲东京房价如何，最先要搞清楚的，是东京的三个概念：东京都市圈、东京都和东京特别行政区。

这三层东京概念的差别很大，人口密度和房价也很不同。不搞清楚这三层概念，讲东京房价就没意义。

来源：《城里的房子》，第十二章

东京都市圈，是以东京市区为中心，半径80公里的区域内都是，包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县等一都七县。东京都市圈面积达到3.69平方公里，约占日本国土面积的10%，汇聚了4378万人，占全国三分之一人口！

东京都，相当于我国的省，包括东京特别行政区、多磨地区、伊豆诸岛等地区。占地面积2134平方公里，人口约1314万，土地和人口和深圳市相仿。

东京特别行政区，位于东京都东部，包含23个特别行政区，占地面积619平方公里，居住着938万人，人口密度非常大。在全世界范围内，人口密度仅次于中国澳门、摩洛哥、曼哈顿岛等地方。

在东京特别行政区的23个区中，最核心的就是中心6区，包括千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区。这里是东京最核心的地方。

去年举办的2020年东京奥运会，开幕式举行地东京新国立竞技场，就位于中央6区的新宿区。

从2010年左右开始，日本总人口就开始减少了，但是东京地区的人口却一直在增加！

2015-2020年间，东京都市圈的东京都、神奈川县、埼玉县等8个都府县的人口都在增加。

增长率最高的是东京都4.1%，其次是冲绳县2.4%、神奈川县1.3%。

东京都市圈的人口，已经占到了全国的30%，并且还一直在增长！

这就是东京都市圈房价最大的支撑。

因此，由于巨大的虹吸能力，人口不断增长是东京房价上涨的最大动力。具体来看，越是核心区域，人口增加幅度越大，房价涨幅和价格也越高。

从这个角度，可以反观我们国家的一线城市。

有些城市去年人口数据已经出来了，北京、上海、广州的人口增量都不多。

这让很多人开始担忧，难道人口向大城市聚集的趋势结束了吗？

从东京的例子我们可以看到，人口不断向大城市聚集是规律。

不用说我们的城市化进程还没结束，就算城市化很早就结束的发达国家，人口聚集的趋势也是不变的。除了东京，美国纽约、洛杉矶、英国伦敦等等，人口依然是不断增长的。

不用太担心，长期来看，北上广深等大城市人口是会不断增长的。短期的年份可能会有波动，不管是疫情还是其他因素，这是无法避免的。

东京房价持续上涨，

到底有没有泡沫？

此外，还有一些重要因素，同时在刺激着房价上涨。

首先，财政刺激政策，以及日本央行前所未有的货币宽松政策。

日本人贷款买自住房，利息是非常低的。虽然银行标注的利息是2.375%，但配合住房贷款减税等各种政策，实际的执行利率大多连0.5%都不到。

在反观我们国内，房贷利率也是在普遍下调。

其次，随着越来越多的女性进入劳动力市场，高收入、双收入家庭的增加也被认为是日本城市地区房价上涨的重要原因之一。

你可能不知道，在过去日本的家庭主妇是非常多的，妇女基本上不会出去工作。从2000年起，日本的双职工家庭比例开始超过家庭主妇的家庭，从80年代的36%上涨到了现在的68%。

随着女性不断进入职场，买房意愿强烈的双职工家庭不断增多，也推动了房价的进一步上涨。

另外，比如海外资金的大量涌入，日本富豪为了规避遗产税大量投资高层住宅公寓等因素，也对近些年东京房价上涨起到了推动作用。

总结来看，东京房价近些年涨幅还是比较明显的，甚至已经超过了资产泡沫时期的高点，但是并没有明显泡沫痕迹。

假如你的资金量比较大，考虑投资海外资产，东京的房产可能是个不错选择。

当然了，不能只看到东京房产的增值，以及较高的租房收益率，更要看到较高的持有成本和退出成本，比如房产税、资本利得税、收入出境税等。