今天,环球房讯小毛就大家最近讨论的二手房买卖相关法律知识「关于一到六年级的所有知识点」整理了以下内容,希望能够有助于您了解二手房买卖相关法律知识「关于一到六年级的所有知识点」。

购买二手房时

每个步骤都要谨慎

否则后患无穷

今天小编为大家整理了

买二手房必知的10大知识点

赶紧记下!

01

居住权

拥有居住权的人没有房屋所有权,但可长时间甚至终生居住,受到法律保护。


根据《民法典》第三百七十条规定,居住权自合同约定的期限届满或死亡时才消灭,而不会因房屋转让而消灭。


因此,买二手房必须查询该房屋是否设立居住权,否则,就可能产生房子归你,居住权归别人。

02

隐性共有人

很多夫妻共同出资买房,往往只由一方登记产权,这种情况下,另一方则被称为“隐性共有人”。


《民法典》第三百零一条规定,处分共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。


所以,购房时应要求房屋共有人出具书面的《出售房屋同意书》。否则,一旦发生纠纷,可能会导致合同无法继续履行的风险。


另外需要注意,当产权只登记在夫妻一方,而其配偶去世后,还有可能由于继承而产生的共有人,此时若购买房屋,其他继承人可能主张继承权,要求确认房屋买卖无效。

03

租赁

房屋存在租赁状况给房屋买卖带来两大法律问题:


一是 “买卖不破租赁”的法律问题

根据《民法典》第七百二十五条规定,在租赁关系存续期间,承租人如果不愿意搬迁腾房,即使买了房子也可能暂时住不了。


二是承租人的优先购买权问题

根据《民法典》第七百二十六条的规定,承租人对所承租的房屋享有优先购买权。


因此,购买人在购买已出租的二手房时,应及时取得承租人放弃优先购买权的书面声明。同时,卖方也应积极主动向承租人取得承租人放弃优先购买权的书面声明,否则若侵害了承租人的优先购买权,承租人可依法要求出租人予以赔偿损失。

04

抵押

二手房交易中,大多数二手房可能都存在抵押状况。


虽然《民法典》第四百零六条规定抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,但是,作为买方一定要清楚:


1、住房抵押按揭贷款,即卖方在出售时,房屋仍未还清银行贷款;


2、非按揭贷款抵押登记,说明卖方存在其他情形对外负债问题,容易在房屋买卖过程发生被司法查封的情况,尤其是存在多次抵押的情况下,稍有不慎就可能钱房两空。

05

司法查封等权利限制

存在司法查封情况的房屋,转让存在合同无效的法律风险,《城市房地产管理法》第三十八条就明文规定司法查封的房产不得转让。


另外,被司法查封的房屋,往往会大幅低于市场价,实践中,有很多购房人被低价所诱惑,最终却钱房两空!

06

税费

对于税费各自承担来说,买方无需关心卖方的税费问题,但是如果房屋买卖合同约定的卖方是净到手价,那么作为买方一定要调查清楚卖方可能需要承担的税费到底是多少。


因为有些税费,比如房屋来源是赠与、继承的,个人所得税可高达房价款的20%。

07

土地使用权

一是土地使用权期限问题

虽然《民法典》第三百五十九条规定了住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。


但二手房市场上逐渐出现的土地使用权期限到期的情形,将来到底补交多少续期费用,还没有明文规定。


二是土地使用权性质是划拨的问题

市场上有一类房产,由于特殊原因,土地使用权来源可能是划拨,可能需要交纳土地出让金,因此,一定要在签署合同之前弄清大概需要交纳多少土地出让金。


三是土地用途问题

城市建设用地中,土地用途分为:住宅用地、商业用地、工业用地、综合用地和其他用地。


唯有住宅建设用地,土地使用权到期后才会自动续期,而且不同用地性质房价差别极大,对于购买者住房来说,一定要看清土地用途是否属于自己所需要的房屋用途。

08

资金安全

房屋买卖不是小买卖,作为买方应该知晓如何防范资金安全风险,那就是进行资金监管,又称第三方监管,是指买方不把房款直接交付给卖方,而是让透明的第三方机构监管资金,保证资金安全的交易模式。交易成功(权属转移登记后),资金才会划转给卖方;若交易失败,资金会返还为买方。

09

贷款

很多购房人需要向银行申请贷款来支付不足的部分。


因此,在签订购房合同之前,必须要了解相关贷款政策,以及自己的信用状况,以便把贷款的风险降到最低。

10

读书问题

若要购学校附近的房子务必了解该校的招生政策情况,比如落户年限、同一套房的就读名额标准等,确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合。

二手房买卖隐患多

大家购买务必谨慎

以防自身利益受损

来源:江西法院

编辑:任喆