珠海房产:专家支招如何规避风险解析二手房买卖流程

买房对于个人或者家庭来说，是一件大事，必须要慎之又慎。但是，我们经常听到消费者投诉，讲述自己遭遇到二手房买卖和租赁的种种“陷阱”，既堵心、闹心，又遭受了很大的经济损失，而且维权过程非常艰难漫长。

怎样来提前规避风险，防范不同类型的“风险房”呢？北京潮阳律师事务所律师胡钢给大家支招：

先来看看消费者经历的几件关于买房的事，第一件是，马先生以高于同区域均16%的价格买了一套学区住房，结果发现不在划片范围内;第二件是，王女士300多万买的房子，卖家户口迟迟不能迁出;第三件是，韩先生在买房时知道有抵押，以为合同约定卖房人办理提前还款手续就没问题，结果房屋因被查封无法进行交易……这些始料未及的风险使得消费者对于二手房的交易一直都提心吊胆。

目前二手房买卖交易的过程当中发生的纠纷主要都集中在哪些方面，有些什么样的特点？

潘圆：首先关于合同问题，因为我们在建立一个契约型的社会，合同是我们维权最主要的依据。但实际上现在格式合同的规定比较粗浅，或者都有利于商家。因为它本身是商家提供的格式合同的范本，如果要跟他特殊约定，消费者的成本会很高，首先，他答不答应，特别是在房价高起的阶段。另外，每个人谈判的能力不一样，怎样细化这个条款能最大程度地保护自己的权利，这非常重要。

目前来讲，格式化合同的问题太多，如上述介绍的三个案例，我相信其合同的约定书都有不清晰的地方，如果很清晰，消费者维权就不会遭遇那么多障碍。如果在合同里，比如学区住房的问题，当时是不是双方约定这就是学区住房，如果不是，应该承担什么样的责任。格式化合同是商家制定的，但是相关主管部门会出台示范的文本。

那么，二手房买卖应该注意些什么呢？

付款方式要明确：买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体约定，比如履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明，或付款时间与过户时间等的先后顺序不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

户口条款如果房东在出售房屋前有户口无法迁出，将可能影响购买方的权利。销售员刘女士说，户口条款一定要确定最迟的迁出时间和违约责任，如果只约定了迁出时间，而没有违约责任，则房东不迁户口是无法通过诉讼来解决的。

产权状况协议或买卖合同签订前，应到房地产交易中心进行产权状况调查，了解是否存在抵押、查封等限制或禁止转让情形。如果事先未引起重视，到办理产权过户时才发现房屋不能转让，则可能给购房人造成很大的损失。

房屋类型定金协议签订前应查看业主是否取得产权证，并根据产权证等记载确定房屋类型。避免实际交易时才发现由于尚未取得产权证而不具备交易条件，或所购房屋类型不符合购房人需要而造成损失。例如，需要的是非居住用房，则应购买商业用房，因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅，购房人将无法实现预期用途。

合同签订人另外，要根据产权证确定产权人，若部分产权人或由非产权人签订合同，应要求其提供未到场产权人出具的委托书。否则若未到场产权人以合同签订人未取得委托主张合同未成立，购房人仅能向合同签订人追究缔约过失责任，即由于合同未成立造成的直接损失，且举证责任在购房人。