长沙房产:如何不被售楼处的沙盘忽悠？

看过房的人都知道，去售楼处最先映入眼帘的肯定是两个大沙盘，分别是项目区位沙盘和项目自身沙盘，前者展示的是项目的地段情况，主要看项目的地理位置，周边配套。后者则主要看项目自身状况，比如小区有几栋楼，小区内部的规划情况，绿地有多少、停车场设计等。还有些项目展示了户型沙盘，让购房者直观地看到该项目所有户型内部布局状况。

我们今天重点谈谈最普遍也是最重要的“项目自身沙盘”，就是下图这种：

沙盘中的透明方块是什么鬼?如何不被售楼处的沙盘忽悠?

沙盘实际上充当的是一个桥梁的作用，购房者通过沙盘可以了解未来小区规模、建筑造型、楼层楼间距等信息。不过从现实来看，售楼处的沙盘大多名不副实。

沙盘中的一些公共设施如变电箱、垃圾站等就不会明显标注出来，如果打算买一楼的房子，恰好碰到这些公共设施，可能就不大好了。

还有沙盘的比例尺也可能不规范。房屋的采光通风效果和沙盘上展示的效果并不一致。有的小区属于旧城改造项目，周边有可能存在高层建筑，它们对小区采光通风效果的影响，无法通过沙盘观察出来。

我们在听售售讲解沙盘时，也要有自己的思考，不能完全被绕进去。具体来看，下面这几点要有所求证：

1、 通过沙盘推算楼间距等关键信息

沙盘虽然是“模型”，仅供参考，但沙盘都是等比例缩小的，楼间距的比例一般不会变。购房者可以根据下图来测算下楼间距是否合理。通常情况楼间距都会符合日照要求，这是规划的硬性要求，对日照比较在意购房者应关注楼间距问题。

2、 观察小区整体布局

小区整体布局是否合理，对于居住体验有直接影响。通过沙盘能够大致判断小区建筑密度、建筑与绿化的布局、内部公共设施分布、内部道路等信息。

3、 看绿化景观

在小区绿化方面的国家标准是“绿地率”，它涵盖了公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。计算方式比绿化率严格得多。比如车库上部的覆土如果不足3米，计算绿地率是是不被计入的，因为不足3米，大型乔木不易存活。

大片绿地景观能够为楼盘加分不少，但很多开发商喜欢夸大绿化率，至少沙盘上体现的绿化要能够落实。

4、 注意公共设施

小区大型公共设施对居住的影响颇大，如变电箱、垃圾房、水泵房、燃气和锅炉房等。举个例子，如果你所在楼栋地下室是物业宿舍和食堂，那么你这栋楼的公共烟道使用强度会非常大，如果烟道处理不好，地下室的油烟有可能反窜入室内，形成二次空气污染。变电箱、垃圾房这些也都不宜靠近。

5、 注意沙盘中的亚克力方块(或建筑)

下图中的沙盘有大量的亚克力透明建筑，这属于不明建筑物，意思是他们的造型、用途都是待定的。买房时最好问清楚这些不明建筑物的用途，对于靠近边角的透明方块，最好远离，万一哪天变成个垃圾站呢!

沙盘中的透明方块是什么鬼?如何不被售楼处的沙盘忽悠?

在实际看盘时，沙盘是必要的参照物，了解以上五点，可以变被动为主动，及时发现沙盘中可能存在的问题。