北京房产:二手房产怎么评估？房子靠什么卖出天价?

二手房评估主要运用的方法有哪些呢？二手房市场的定价是有依据的，很多市民在购买二手房时对此并不是很了解。今天小编就带着大家了解一下二手房评估的方法以及决定二手房价格的因素有哪些。

通常我们可以从如下三个基本方法来获取；

市场法

又称比较法，是将估价对象与在此时发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似的房屋
成交价格做适当的处理，来求取估价对象价值的方法；

成本法

是分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧，来求取估价对象价值的方法；是以房地产价格各个构成部门的累加为基础来评估房地产价值的方法；

收益法
又称收益资本化法，是预测估价对此项的未来收益，然后利用报酬率、收益率将其转化为价值，来求取估价对象集中制的方法。

而在二手房价格的测算上，要从以下几个因素作为依据；

房屋因素
（1）折旧：年折旧－2%
（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10%
（3）楼层：2、6楼－3%；7楼－5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；若是楼顶另－5%
（4）朝向：无朝南外门窗－5%

房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。

其计算公式为：
造价－残值造价×（1－残值率）
消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：
旧房价格=造价－年折旧费已使用年数

环境因素
（1）无物业管理－5%
（2）非独立封闭小区－5%
（3）有省、市重点小学区+15%
在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。

心理因素
如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8%。

人为测算差距
不同的评估师给出的评估价可能存在差异，只要保持在合理的范围内，是可以接受并不可避免的。

另外，以下两个方面在评估的时候都要要考虑到；

（1）建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。

（2）房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之。