可以看出：2010年以来，日本大力推动旅游业的建立，敞开大门吸引外国游客。

2010年总参观人数860万人次，2015年突破1000万人次，呈过山车式增长。 2018年突破3000万。如果没有疫情等紧急情况，2020年奥运会应该已经达到日本设定的4000万人的目标。 1/2来日本的外国游客会来京都。

2-来自不同国家和地区的人们在京都投资房地产的趋势

2015年之前，来自美国、欧洲、台湾和香港的人很早就在日本购买房地产进行自住和投资。

美国人和欧洲人主要住在自己的家里。他们大多是少数非常喜欢日本，对京都非常痴迷的有钱人。

台湾、香港人也很喜欢日本，喜欢京都。 20%的人口去过日本，每年来日本3次以上的人很多。

2015年后，中国（大陆）赴日旅游风靡，中国开始关注并涉足京都房地产投资。中国客人购买的房产大多是民宿投资物业。初期投资金额集中在2000万日元至3000万日元之间。老房子10-1500万日元，装修10-1500万日元。

京都町屋民宿的投资，在 2015 年之前，是由京都一家知名的当地房地产公司完成的。东京的顾客主要是日本人。总投资4000万日元。位置很好，装修很到位。唯一的缺点是室内面积小，大多集中在4人左右。因为2015年以前来京都的日本游客，外国人比较少日本京都看房子的网站，主要是2-4人（小家庭）。

日本人不喜欢寄宿家庭，他们更注重隐私和彼此之间的距离，所以他们会选择更多的酒店。旅行时，他们作为小家庭住在不同的房间里，日本人觉得这很放松。

不过我觉得这部分日本京都看房子的网站，日本人因为疫情变了，我们聊一会儿吧。

3-京都町家民宿投资的逻辑

2015年第一次涉足京都地产时，经过非常认真的分析，发现[附图]日资4000万日元町屋民宿的后期位置、装修、家具、电器，以及配套设施。服务应该是最有市场的，甚至是最明智的投资。

所以我记得在很多展会上，在和投资人的对话中，我都坚持4000万日元的投资是最合理的范围。

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谁知道，好景不长，因为太多的中国客户来京都买machiya项目，而且潮涨潮落。日元，200万日元，250万日元，300万日元，更离谱。

町屋的房屋通常年久失修，因为它们已有 80 至 100 年的历史。除非房子有历史文化价值，或者是翻新过的状况特别好，否则一栋町家的价格通常都是按照地价出售，所以上面的1-300万日元是指房子的单价。土地。 ，也就是说1平米是2万元，涨到6万元。

很快我4000万日元的投资逻辑就会上涨。

而且我们发现，当中国客人和东南亚客人来京都时，经过的人数大多在4人以上，而且大多数在6人左右。如果算上孩子，一个可以容纳7- 8人应该是最理想的空间。

所以我4000万日元的投资逻辑也变成了6000万日元，8000万日元，现在是1亿日元。我不是盲目地涨价。应该说，我对市场观察和市场变化非常敏感，一直在努力帮助投资者争取最好的投资项目。

第 4 点：京都地方政府政策和实践的影响：

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1- 前面我说过，早期中国客人购买的民宿投资品类的房产投资投资额集中在2000万日元到3000万日元之间。胡同里有很多项目。位置好，周边环境比较弱，后期操作会麻烦一些，而且价格都便宜。

从2016年开始，此类房屋几乎无法通过消防部门的审核。法律法规没有改变，执法更加严格。所以，如果是寄宿家庭，就需要买不在小巷子里的房子。

2-为了防止对京都市内居民造成干扰，对于没有管理人员的町家旅馆等小型酒店设施，要求在距离房屋800米范围内随时有紧急救援人员。客人入住时，全天24小时有管理人员，或在设施外800米范围内设有前台。需要有2名员工全天24小时监控监控，应对日后突发事件。

这种操作的成本变得特别高。可以说，只有一家，甚至几家小规模的民宿经营很难成立。所以如果我投资民宿，我总是坚持帮顾客买町家。

主持人：

我们知道，京都除了民宿外，还有很多大小规格不一的国内外酒店。疫情期间，以及未来3到5年，陆续登陆京都市场。

周总能否分析一下京都酒店市场对民宿业的影响？

周总：

好的。

15 年后，包括京都在内的日本各地都在积极兴建酒店。以京都近年新建酒店为例：

18年安缦，19年柏悦，20年平松，ACE，京都三井，21年希尔顿高端LXR，22年悦榕庄，23年香格里拉，25年帝王酒店。

我认为这些国际酒店几乎不受竞争影响。毕竟京都就是京都，高端酒店的需求非常旺盛。

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对于其他商务类型的酒店，即使是高端商务和其他中低档的酒店，在设计和装修上花费了很多钱，在疫情之前就已经非常具有竞争力了。

许多本土和中国的房地产公司、民宿运营公司、民宿品牌也纷纷涌现，导致供需失衡。商务酒店和民宿的价格暴跌。

说说我们自己的情况吧。

我们一直坚持每晚50000-60000日元的价格，旺季时会有小幅上涨，但大部分相同的B&B都是30000-40000日元，甚至更低。

2018年的入住率全年平均可以达到70%-80%，平均每晚5万日元，70%相当于一个月20天左右，所以销售额100万日元/月，当时100万日元对我来说很容易，还有很多优秀的民宿，竹林精舍、吉祥居的早期华系，看了好几个月近140万日元。

2019年短短一年，之前的140万变成了后来的100-110万，之前100万日元的销量变成了80万日元。以同样的价格，这相当于入住率下降了 10-15%。

这是在其在中国经营近3年，具有一定的市场知名度和客户基础的前提下。可想而知，京都的酒店竞争已经白热化了。