雪莉·吉布森(Shirley Gibson)不太确定如何看待这些数字。

作为圣马特奥县法律援助协会的指导律师，该协会为陷入困境的旧金山南部郊区与价格昂贵的硅谷郊区之间的低收入住户提供法律服务，她亲眼目睹了加利福尼亚的住房负担危机如何不知所措。

自本世纪初以来，圣马特奥县的租金上涨了近55%。根据Apartment List的数据，位于县城Redwood City的两居室现在的价格为3,500美元。高收入技术工人的涌入推动了强劲的需求，这意味着空缺率很低。

吉布森说：“我不知道什么是正常的房地产市场。”“现在每个席位都有一个座席。您可以在一周内租用任何想要的单元。”

从理论上讲，这应该使需要她在驱逐法庭为他们辩护的租户队伍激增。不断上涨的租金将使按时支付租金变得更加困难，拖欠租金是房东起诉将租客从其财产中驱逐的最常见原因。残酷的需求可能会促使房东更容易驱逐，因为他们知道在搬迁后的空缺中他们不会冒险损失数月的收入。

然而，从2010年到2018年，针对圣马特奥租房者的驱逐诉讼下降了近50%。

吉布森说：“今年将是有史以来最低的一年。”“对于这种情况，我没有完美的解释。”

在住房紧缩加剧的情况下，这违反直觉，但这种情况正在全州范围内发生。加州大学洛杉矶分校(UCLA)研究人员收集的数据显示，虽然加州的租金中位数在2011年至2018年期间增加了23%，但加州房东起诉租户驱逐他们的次数在大致同一时期下降了近40%。

两个重要注意事项：这些丢弃的数字仍然代表加州租房面临法庭下令驱逐的前景一个显著号-地主财政年度2017年开始超过137,000名，其中还有对拆迁没有数据没有在最终法院，尽管研究人员估计它们的使用率是这种方法的两倍。

尽管如此，数据显示，在过去十年中，每个规模较大的县城中的驱逐法庭案件都在急剧且稳步下降，而在某些最昂贵的地区，案件减少的幅度更大。

加州大学洛杉矶分校驱逐研究员凯尔·尼尔森(Kyle Nelson)说：“我不确定我们是否有答案，这是一个难题。”

房东是否只是在扩大努力以驱逐法院外的房客?加强对低收入居民的法律援助的努力是否成功?

无论是学者，房东还是租户，都无法确切地说出。但是，这是他们的一些最佳猜测。

法庭外的驱逐可能会增加(但我们缺乏确定的数据)。法院的不利判决使租房者承受了持久的法律挑战，有人称其为“猩红的E”。在加利福尼亚，驱逐在租客的租房历史上保持了七年，在此期间，很难找到另一个居住地。

但是驱逐诉讼是实际上留下数据痕迹的少数几种驱逐形式之一。而且只有在房客收到驱逐通知后将其留在公寓内，迫使房东去法庭时才会发生。

房东还有很多其他选择。加利福尼亚州不知道有多少家庭在门口贴上“三天付房租或退出”标志后就搬出去了，更不用说有多少家庭罢工了“以现金付款”安排或其他非正式协议。(如果承租人由于提高了房租而搬出，那不是驱逐)。

驱逐研究人员说，即使没有数据，也有充分的理由认为这些未记录在案的驱逐可能正在上升。高租金和空置率低意味着房东可能更愿意放弃拖欠租金，买断租户或以其他方式诱使或威胁他们以使他们离开。

全州租房倡导组织“租户在一起”(Tenants Together)的项目主管艾米·英格里斯(Aimee Inglis)表示：“要说有更多的租金上涨和更多的租户骚扰，以及租户必须搬家的任何一种方式。”

圣马特奥的房客律师吉布森(Gibson)说，尽管法院案件有所减少，但在过去十年中，“无过错”搬迁的情况急剧增加。在2019年通过新的加利福尼亚州驱逐保护之前，只要提前30或60天通知房东，房东就可以迫使租户在租约到期后离开，而没有给出具体原因。

为什么房东使用“无过失”驱逐?

说一个房东怀疑房客正在其财产上贩毒，但缺乏证据。如果房客在驱逐法庭上与之抗争，则房东很可能会败诉。但是，如果房东只是简单地发出“无过错”通知，说明租期将在两个月内结束，那么租房者通常就没有选择权。房客倡导者说，房东经常滥用“没有过错”的搬迁来报仇，要求租户进行昂贵的维修或保养。这种做法也可能伪装非法歧视。

吉布森说：“与这些基于过错的案件相比，我们在捍卫无过错类型的案件上变得更加困难，从法律上讲，这些案件在法律上更难以解决。”

2013年，客户带到她的法律援助诊所的驱逐通知中，大约有一半是“无过错”的租赁终止。到2018年，这一比例已上升到75%，这是比不支付租金更为常见的原因。

没有关于“无故障”通知数量的全州数据。由于新的州法律将限制他们的流行，最近几个月有关其流行的报道激增。1月1日之后，将要求大多数房东列举驱逐租户的几种可接受原因之一。

部分原因是经济-但这不是全部。

随着2000年代后期的大萧条席卷加利福尼亚的经济和住房市场，驱逐诉讼激增。除了失业率达到大萧条以来从未有过的悲惨境地，银行和公司房东还经常向因丧失抵押品赎回权而失去房屋的家庭提供迁离通知。结果是：在2010财政年度，将近23万个迁离法院案件。

房东说，在那段时间里，驱逐诉讼的人数也增加了，因为最容易遭受抵押赎回权的人口-信用记录不佳，收入太低而无法按揭的家庭-在从丧失抵押品赎回权的房屋搬到租金后很可能会错过租金支付。

“您的个人信誉不良，也许资产不多，他们搬进了公寓楼。” Kimball，Tirey和St.John公司的律师Chris Evans说，该公司代表房东处理了15,000多次驱逐诉讼。年。“不可避免地，那些在经济困境中挣扎的个人也面临着迁离。”

随着加利福尼亚经济的缓慢回升，驱逐案件开始了长达十年的下降。

但是加州大学洛杉矶分校的研究员纳尔逊说，该州的经济复苏只是故事的一部分。在洛杉矶县，实际上是在2000年代初，与网络泡沫破灭相关的相对温和的衰退期间，提出了最高的驱逐诉讼记录。尽管租金便宜，但南加州许多县2000年代中期的驱逐率仍高于今天。

最不可思议的是，驱逐诉讼在该州摆脱衰退后数年仍在继续下降，即使租金已超过租房者收入的增长。

对租户的法律援助有帮助吗?

租户团体和房东律师都同意，在过去的十年中，将租房者告上法庭变得更加昂贵。

埃文斯说：“由于驱逐的费用，房东确实开始努力避免这种情况。”

他估计，十年前，他公司的房东客户花了不到1000美元，以摆脱租户中的一个驱逐房客的行为。其中包括律师费，法院备案费，警长封锁费和其他费用，所有这些费用都使租房者冒着损失必须承担的风险。在绝大多数迁离诉讼中，租户代表自己。

现在，如果租房者将此案带到陪审团审理(在过去十年中，承租人越来越多地威胁到律师的建议，Evans说)，这会使他的客户蒙受$ 10,000至$ 15,000的损失。陪审团审判是房东的赌博。

房客律师吉布森(Gibson)举了圣马特奥(San Mateo)为例，说明了扩大的房客​​法律服务可以如何改变房东的驱逐演算。在越来越多的慈善支持下，她的法律援助组织在过去的12年中将其业务范围从一个人的团队扩展到了一个六人的团队。

她说：“社区中突然有了更多的律师，对(驱逐法庭)诉讼有了更多的辩护，因此对房东来说越来越难，也越来越昂贵。”

为了应对丧失抵押品赎回权的危机，2009年，州立法者在几个高成本县建立了低收入法律援助试点计划。一项独立评估发现，以“缺席判决”为由，由国家出资的律师代表的房客损失的可能性降低了近20%，在这种情况下，房东仅仅因为房客不出庭而获胜。

技术是否允许房东更好地筛选租户?

直到十年前，筛选租赁申请的过程还是相当基本的。房东运行了一个潜在租户的信用报告，仅此而已。

现在，由于第三方租房筛选服务的爆炸式增长，房东可以快速，轻松地查看有关潜在租房者的更多数据-他们是否按时支付水电费，是否按时支付房租，是否有事先犯罪定罪。

在技​​术创新的推动下，筛查服务相当便宜-50美元即可获取大量信息。

辛西娅·雷(Cynthia Wray)说，“这是居民搬进来之前支付能力的更好的表象”，他已经在公寓管理行业工作了近三十年。“而且我们只是在12年前或更早就没有了，我认为这产生了很大的变化。”

在过去十年中抢购了加利福尼亚相当大一部分租金的企业房东和房地产投资信托基金，都是高级筛选服务的主要使用者。与可能拥有一两个财产的“妈妈和流行”房东相反，投资公司对谁愿意和不愿意接受谁有严格的规定。

国家是否绅士化得如此之高，以至于那些有迁离危险的人刚刚离开?可能吧

那似乎正是华盛顿特区发生的事情

在过去的二十年中，与旧金山或洛杉矶一样，华盛顿特区的生活成本激增。与此同时，随着居民区的高档化，搬迁诉讼稳步下降，而该市的低收入住房存量萎缩。

城市研究所高级政策助理玛雅·布伦南(Maya Brennan)表示：“由于DC的价格越来越昂贵，如果人们有任何财务问题，租金也太高了。”“因此，低收入的房客要么在过去十年左右的时间里被压制，要么被压入'影子租赁市场'”(当房客居住在未经认可为合法住所的仓库或车库中时)。

布伦南说，这些低收入房客现在更有可能在弗吉尼亚州和马里兰州负担能力更强的郊区。

这种逻辑可能会扩展到加利福尼亚州，在过去的二十年中，加利福尼亚州的居民流失量超过了从其他州获得的收入-加利福尼亚人的年收入不到50,000美元，这是一次流亡。

但是，更多的这些低收入加州人只是搬到了州内便宜一点的地方。湾区的房租难民蜂拥而至，萨克拉曼多和斯托克顿的负担能力更强。洛杉矶安吉利诺斯人正在撤退到河滨和内陆帝国。

您希望随着更多弱势租房者的迁入，这些县的拆迁诉讼会增加。但事实并非如此。

加州大学洛杉矶分校(UCLA)城市规划教授迈克尔·伦斯(Michael Lens)最近试图确定是什么原因使南加州一个社区比另一个社区更容易看到房东发起正式驱逐。一种假设：高档化。

伦斯说：“传统的看法是，房东在试图将人们驱逐出去时会更加积极主动……当他们认为自己可以找到愿意支付更高价格的人时。”“但这不是我们在法院方面所能找到的。”

取而代之的是，两个因素与驱逐申请之间的相关性比租金上涨的影响更大：一个社区是否非常贫困，以及一个社区是否有很多非裔美国人。

尽管近年来在全国范围内进行了大量宣传，但搬迁研究仍处于起步阶段。这意味着对于加利福尼亚的违反直觉的趋势的明确答案可能暂时不会浮出水面。

布伦南说：“迁徙非常复杂，在过去的几年中，人们对其思考的领域急剧扩大。但是，具有足够的区域特定知识的人数实际上并没有增加太多。”