想象一个十字路口。交通信号灯不工作，路口交通严重拥挤，愤怒的司机被困在停机坪中数小时，互相鸣叫和诅咒。

没有办法，因为没有人会让步。

现在，您可以推土机清扫所有车辆，并在此过程中将其摧毁。它非常有效，但也具有破坏性。

另外，您也可以一次卸下一辆车辆，从而使事情发生变化。想象一下，一台起重机先举起一辆汽车，然后再举起另一辆汽车，直到有足够的空间让其他人缓慢地摆脱僵局，让交通再次畅通无阻。它需要更长的时间，但不会破坏任何车辆。

The Edge通常使用这种类比来说明属性突出问题。这次的区别是起重机，这类似于政府为缓解马来西亚房地产市场僵局所做的最新尝试。

截至2019年第二季度，共有197.6亿令吉被滞留在未售出的住宅砖石和砂浆中，其中83亿令吉以高层房地产的形式存在，特别是在该国主要经济热点地区，即大吉隆坡，巴生谷，槟城和柔佛州。

想象一下，如果消除一半的乘积对国内经济的影响，将释放数十亿美元的资本，从而为该系统创造出巨大的流动性。根据工业领袖和《边缘》杂志采访的经济学家的说法，这正是政府希望实现的目标。

政府建议将外国买家在市区的高层房地产价格门槛从目前的100万令吉降低至2020年的60万令吉。财政部长林冠英(Lim Guan Eng)在10月11日的2020财政预算案中说，这将减少价值83亿林吉特的公寓和公寓供应过剩。但是在过去的一周中，该提案引起了很多批评。一些人声称，新的门槛可能给外国人打开闸门，并导致连锁效应，开发商将推高房地产价格。

甚至有人甚至说这类似于救助开发人员。

但是这些批评是正确的吗?该提案有何缺点?如果不采取任何措施解决财产过剩的后果将是什么?

释放资金

在过去的六年中，当地房地产市场出现了明显且长期的放缓。

为了抑制过度投机，政府采取了降温措施，收紧了贷款法规，禁止了开发商的计息计划，并提高了外国购买门槛。结果，房屋销售受到影响，最终导致财产悬置上升，有更多的房屋竣工，并且超过九个月未售出。

鉴于前几年的房地产繁荣，市场恢复所需的时间甚至更长。简而言之，开发人员正面临缓慢的死亡，迫切需要一臂之力。

根据马来西亚房地产与房屋开发商协会(Rehda)总裁拿督苏恒春(Datuk Soam Heng Choon)的说法，降低外国买家的价格门槛将在当前困难时期为开发商提供帮助。

“我们不希望一整天的外国采购能在一夜之间清算所有未清偿的单位，但总有总比没有好。当您有10个未售出的单位，而有2个被外国人占用时，至少可以减轻您的持有成本，”他告诉The Edge。

他解释说，大多数开发商只打算清算他们的现有库存，将它们变成现金，然后再投资于经济适用房项目。换句话说，本地买家不会被忽视。

“开发人员和其他商人一样，不会出售公众不想要的产品。我们不能只针对外国买家提供产品-这是不可持续的，”他说。

他否认降低门槛是要救助开发商的说法。

“我们必须从整个行业的角度来看待它。我们不希望出现库存过多而开发商无法再投资的情况。如果我们陷入困境，我们该如何做经济适用房?”

Glomac Bhd的董事总经理拿督斯里·法塔赫·伊斯坎达尔·穆罕默德·曼索(FD Iskandar)对此表示赞同。

“我们想生存。每个人都在要求我们建造负担得起的房屋，而我们却做到了。但事实仍然是，仍有价值83亿令吉的公寓和公寓悬而未决。”他强调说。

“如果我们向外国人开放，想像一下资本流入我们国家的情况。如果我们不这样做，他们可能会拿走钱去其他国家。当我们拥有大量资本但被捆绑在一起而我们无法在国内市场进行再投资(这会创造更多就业机会)时，这不是一种耻辱吗?”

哪些州受影响最大?

那么，马来西亚的高楼大厦有多严重?

马来西亚评估和物业服务部(JPPH Malaysia)的数据显示，毫无疑问，吉隆坡的未售完公寓和公寓的悬空度最高。截至2019年第一季度，吉隆坡的高层悬空为2,544单位，价值约23.38亿令吉，其次是槟城的2,684单位，价值21.3亿令吉，雪兰莪(2,113单位;价值11.44亿令吉) )和柔佛州(1,974单位; 11.63亿令吉)。(见图)

这四个州总共有9,315个单位的高层房地产悬挑，价值67.75亿令吉。

在吉隆坡和槟城，悬挑主要集中在高层建筑领域，而柔佛州和雪兰莪州则有相当一部分土地问题。

经济事务部长拿督斯里·穆罕默德·阿兹明·阿里(Datuk Seri Mohamed Azmin Ali)澄清说，实行较低的外国所有权门槛取决于州政府。

雪兰莪州政府正在审查价格门槛，以解决该州未售出的豪宅问题。Menteri Besar Amirudin Shari说，雪兰莪房屋房地产委员会正在讨论是否降低或维持目前的200万令吉门槛。

Eco World Development Group Bhd总裁兼首席执行官拿督张庆华(Datuk Chang Khim Wah)认为，拟议的举措应在悬而未决的每个州的所有城市地区实施，而不仅限于联邦一级。

“ Fiabci Malaysia表示，马来西亚目前的外国所有权水平非常低-不到该国房地产的3%。显然，与我们作为开放和进步的经济体以及世界上最大的贸易国之一的地位保持一致，这一百分比有健康增长的空间。”

张说，在全国范围内，83亿令吉是一笔巨款。如果该提案能够消除50%的悬置资金，那意味着将有超过40亿令吉的海外新资金注入马来西亚经济。

“除了清理积压的存货外，获得这些资金的开发商将能够将资金重新投资于更适合其各自市场需求的新项目和新项目。鉴于该行业的巨大乘数效应，这种释放资金可以大大促进经济发展，并支持工资增长和创造就业机会。”

及时行动

鉴于香港政治动荡的加剧，开发商表示，降低门槛是及时的，以吸引寻求搬迁的香港人。

双威大学商学院的Yeah Kim Leng博士认为，来自香港的中等收入投资者将发现马来西亚的房地产更具吸引力，因为现在的入境门槛更低。

“我认为这是一个非常好的和适当的举动。它也是其他促进外国投资的举措的补充。人们担心所有权，但这只是一个临时措施。如果我们从更广阔的角度来看，该国实际上是在利用外资来促进当地经济发展，这将使更多的人受益。”经济学教授说。

Mah Sing Group Bhd的发言人说，该组织的目标是吸引潜在的香港购房者寻求避险房地产和第二套退休住宅。

“马来西亚我的第二故乡(MM2H)计划最近在香港引起了越来越多的兴趣，它还帮助我们在向香港买家的销售中获得了更多的吸引力。她说：“我们在马来西亚的合适地点拥有合适的产品来满足该市场的需求，因此我们看到了进一步增长的潜力。”

她补充说，根据收到的反馈，由于热带气候，更清洁的空气，良好的教育系统，有吸引力的房产以及亚洲价值观念和西方基础设施的混合，香港买家被马来西亚吸引。

“降低门槛是及时的，但我们从买家那里得到的反馈是，他们正在考虑已完工的单元和新启动的项目。”

Eco World的Chang建议，如果将降低价格门槛的建议与MM2H计划结合在一起，它将吸引来自世界各地而不只是香港的高质量长期游客。

MM2H计划的优点无可争议。放宽外国财产门槛将有助于发出积极的信息，我们欢迎外国长期参与我们的国家和房地产市场。”他说。

揭穿误解

尽管如此，某些方面仍对该提案表示怀疑。

一个主要的担心是，开发商将把注意力从市场的需求上转移开来，推出价格超过60万令吉的房地产，以满足外国人的需求，而牺牲当地人的利益。

一些人甚至声称开发商可以任意将房地产价格提高至60万令吉以上，以便可以卖给外国人，而当地人将被外国买家的涌入所抛在后面。

但是，许多人可能没有意识到，该提案仅涵盖了现有的有限期限的一年，并且不涉及新推出的包裹。

“政府已经明确表示，这仅适用于未售完的项目，而不适用于新项目。这只是为了帮助开发商清除一些当地买家不愿购买的股票。” Rehda的Soam解释说。

他补充说，开发商需要获得房地产销售价格的广告许可和批准，这要归住房和地方政府管辖。

“他们怎么可能仅仅为了把它们卖给外国人而简单地提高价格?他们将被列入黑名单。”

Glomac的FD Iskandar指出，悬挑的单位是当地买家未购买的单位。

“如果他们愿意的话，他们已经买了。那么，为什么我们不允许外国人这样做呢?这将吸引资金流入，并使我们的国内经济受益。”他说，并敦促怀疑论者为开发商提供机会。

“是的，我们面临一个问题，现在，政府正在帮助我们解决问题。给我们一次机会。FD Iskandar说：“在我们有机会解决它之前，请不要将其击落。”

财富破坏

叶博士警告说，政府必须注意房地产业对经济的连锁反应，并确保市场保持健康。

“如果房地产市场崩溃并且开发商破产，那么将会有更多的人遭受苦难。许多其他部门将裁员。我们可能会面临经济衰退。甚至可能引发衰退。”他说。

“当资产价格下跌时，消费情绪也会受到影响。因此，政府需要确保房地产市场不会出现过度波动。在过去的十年中，我们一直担心房地产泡沫。但是，既然冷却措施已经成功，我们就需要确保能够软着陆。”他说。

考虑到房地产行业对140多个行业乘数效应，SOAM说，任何楼市崩盘会导致财富损失的人。

财产和资产价格将大幅下降，所有人将遭受损失。现有物业的银行贷款将存在违约。公司还将裁员，失业率将上升。”他说。

“一些怀疑论者的想法非常狭.。他们没有看大图。他们没有意识到，如果我们不解决悬而未决的问题，自己的财富也将被破坏。其中一些人只是为了自己的私利而反对该提议。如果房地产市场表现不佳，律师，银行，媒体，建筑，建筑师等都会受到影响。”他警告说。