悬崖之上的融信「悬崖上的桥」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的悬崖之上的融信「悬崖上的桥」整理了以下内容，希望能够有助于您了解悬崖之上的融信「悬崖上的桥」。

2022年虎年春节刚过，地产界的莆田系正荣集团就出大事了，股债双双闪崩。

但今天这里要说的重点不是正荣，而是正荣的同胞兄弟融信中国。大家都知道，欧宗金、欧宗荣、欧宗洪是地产界鼎鼎大名的欧氏三兄弟，欧宗荣创立了正荣地产，欧宗洪则创立了融信地产，且销售额都曾过千亿，均在香港上市。

在很多人的眼里，现在出现危机的是正荣。但眼下，融信的处境或许一点也不比正荣好，甚者可能更危险。为什么这么说呢？

首先，莆田系公司相互之间经常存在复杂的担保借款关系，一方出事，通常另一方也难保平安，更何况欧宗荣和欧宗洪二人还是亲兄弟。以欧宗荣的正荣集团和欧宗洪的融信地产为例：有资料显示，正荣集团与融信地产共同出资成立了福州世欧房地产开发有限公司。

2014年9月，中国对外经济贸易信托有限公司发行6.7亿元的“富荣80号地产50强(正荣融信)福州世欧项目集合资金信托计划”，为福建世欧投资发展有限公司发放房地产开发贷款，而这个福建世欧投资发展有限公司正是福州世欧房地产开发有限公司的全资子公司。

接下来的重点来了。上述信托计划资料明确显示：借款人股东正荣集团有限公司与融信(福建)投资集团有限公司为借款人的本息偿还提供连带责任担保。

这就不难理解，自从2月11日正荣地产股债双双闪崩至今，融信中国也同时遭遇股债双杀。2月11日当天，融信中国3月到期的美元债跌幅甚至创出了自2019年2月发行以来的最大单日跌幅。

其次，在此次正荣地产股债闪崩之前，融信中国的债务压力已经不堪重负，被逼到了悬崖边上。

截至目前，融信中国存续有7笔美元债，存续规模高达27.65亿美元，折合人民币约175.53 亿元，其中两笔将于年内到期，分别为即将于3月1日到期的利率为10.5% 的4.88亿美元债券（也有说4.56亿美元）和10月25日到期的利率为 8.75%，余额为6.9亿美元的债券，可谓压力山大。

可怕的是，除了3月份到期的美元债券下跌，融信中国多笔境内债券也在持续下跌。近日来，融信中国旗下公司债也在大跌，“20融信01”现跌11.6%，“20 融信03”跌 10.3%。

据媒体援引的融信中国财务数据显示，截至去年上半年融信中国总负债达 1939 亿元，资产负债率更是接近 80%，达78.63%，较上年初增长了0.35个百分点，而其中融信中国短期借款有 251.5亿元，应付账款及票据113.7亿元，但其同期的现金及现金等价物仅有 212.9亿元，资金缺口明显。

而从财务数据看，融信中国此前对外公布的所谓绿档或许名不副实。

数据显示，截至去年6月末融信中国所有者权益 526.89亿元，其中少数股东权益349.95亿元，在总权益中的比重为 66.42%，但在同期 10.4 亿元的净利润中，少数股东仅获得 3.56 亿元的利润，在净利润中的占比仅为 34.23%，但其归母净利润的占比竟高达65.77%。

因此，融信中国可能存在“明股实债”的嫌疑，而在“明股实债”的背后，融信中国实际债务可能远远高于其对外公布的数据。

分析人士认为：今天融信中国面临的处境，其实是其多年来高负债扩张后遗症的总爆发。早在2016年，融信全年销售额还不到300亿元，而2016年却斥资484.45亿元在全国拿下21宗地块；2017年又豪掷342亿元斩获78幅地块，凭借其激进拿地的风格，融信中国频频刷新成交地价，因此，被业内冠以“地王收割机”的称号。

为此，安邦咨询曾经授权和讯网智库发布了一篇题为《融信集团的“疯狂”资本运作可能面临风险》的文章，文中直指融信疯狂拿地、上市前后就迫不及待地大规模发债的做法背后算得上是“空手套白狼”，而且“融信的债券融资都无抵押”，大部分债务需要在2年或3年内偿还。

但令人奇怪的是，虽然融信不断借债，但其资产负债率不升反降。2014年资产负债率是96.74%，2015年大笔发债后，资产负债率反而减到了85.42%，而其净负债率的变动更大更明显—— 2015年其净资产负债率从2014年的1541%减到了247%。

市场分析人士认为，其中的关键就是融信大幅提高了土地评估值，从而提高净资产来降低负债。所以，越发债负债比率越低，信誉越高，成本越低，这种怪事居然就在融信中国身上发生了。

不难发现，融信的资本运作逻辑，就是土地进行高估值→增加净资产→降低负债率→获得高评级→债权融资→再买地→再进行高估值，如此往复循环。

显然，融信的这一秘诀在房地产由黄金时代陡然进入黑铁时代后，失效了。在地产商被关进监管的笼子之后，融资和获得高评级这两个环节在今天都已完全被打断。

有数据显示：截至2021年上半年，融信负债总额已经高达1939亿元，资产负债率接近80%。同期，融信的流动负债竟高达1453亿元，规模惊人，严重影响其资金流动性。

而此时，融信账上的货币资金仅有321.8亿元，其中现金及现金等价物只有212.9亿元。可其同期的短期借款已有251.5亿元。换句话说，如果只靠现金，融信中国连短期借款都还不上，高负债扩张的后遗症开始全面爆发。