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◎ 文 《法人》全媒体记者 银昕

经过9个月的对外征求意见，《北京市住房租赁条例》（下称“条例”）于近日正式公布，自2022年9月1日起施行。

近几年，长租公寓“爆雷”频发，以及房租过度增长、租金贷等问题层出不穷，使房东和房客的权益遭到损害。我国的住房租赁市场亟须一部专门的法律法规对其进行规范。

早在对外征求意见之时，条例就有“史上最严租赁条例”之称。“这部法规从立项到最终出台，历时7年多，经过了数轮的研讨和论证。应该说，最终的定稿是相当成熟的。”5月30日，北京市房屋中介协会秘书长赵庆祥对《法人》记者说。

政府必要时可调控房租

条例第六十条规定：市住房和城乡建设部门应当加强住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制。住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。市人民政府采取价格干预措施的，出租人应当执行；拒不执行的，由市场监督管理部门依法处理。

房租诚然不宜增长过快，但这个工具一旦使用频繁，会不会形成政府对市场规律的过度干涉？

一位集中式租赁机构负责人对记者说：“当下一线城市房价高企，大部分城市新青年在职业生涯初期只能租房，租房市场与民生息息相关，调控房租是很有必要的。”

那么，“明显上涨”“有可能上涨”该如何定义？

赵庆祥告诉记者，对“明显上涨”和“较大涨幅”的定义，应该会参照其他相关标准，比如物价上涨水平、收入增长水平等，“我认为每年根据社会发展和经济运行情况，会科学设定一定的上涨标准。住房租赁是重大的民生问题，对市场租金波动过大时进行必要的约束或干预，也是国际上常见的做法。”赵庆祥表示，北京市对租金水平的监测已持续多年，密切关注区域租金异常上涨情况已算不上制度性创新。

早在2018年毕业季，大量毕业生留京工作，租房市场一时间供不应求，房租迅速上涨。彼时，北京市住建部门约谈了住房租赁企业，要求企业不得哄抬租金。

与不定期约谈不同的是，这项规定一旦写入正式法规中，对房屋租金的监测和调控，将成为常态化措施。

租金贷款只能放款给承租人

条例的另一个亮点是对租金贷进行了明确规定。第三十八条称：金融机构向承租人发放租金贷款的，应当以备案的住房租赁合同为依据，划入承租人账户。

一直以来，市场上大量存在的“租金贷”，其运营模式是，租赁机构要求房客提交个人信息，并以房客的个人信用做抵押，向金融机构借贷，贷来的钱却未经房客之手，由金融机构直接打给租赁机构；房客并不是向金融机构还款，而是将每月应还的贷款交给租赁机构。也就是说，明明是以房客名义贷款，房客自始至终都没摸到过钱。于是，此类“租金贷”成了租赁机构变相融资的方式。

此法条一出，租赁机构利用“租金贷”融资的时代一去不返。

第三十八条还规定，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应当与承租人支付租金的频率匹配。这样一来，租赁机构将无法短时间内从金融机构手中拿到大笔资金。

“‘租金贷’是长租公寓‘爆雷’的主要原因。”赵庆祥告诉记者，之所以那么多房客无家可归，就是因为租金贷直接打给了租赁机构，租赁机构用这些贷款去扩张业务，一时收不回成本，即便房客按时向租赁机构归还了贷款，但租赁机构的现金流还是不足以按时付给房东租金，房东才被迫强行收房。“但是，自从‘爆雷’频出之后，‘租金贷’越来越少了，这一条其实是对市场现状予以法理上的确认，对企业并没有多大影响。”

“我们从2020年11月就在北京停止了‘租金贷’，这对我们没有任何影响。”自如市场部一位负责人对记者说。

规范租赁市场，地方性立法先行

在内容和提法上，正式出台的条例几乎沿用了征求意见稿的说法。

“正式稿与意见稿极为相似，并不意外。”赵庆祥对记者说，7年多的时间里，这部法规经过数轮的立法调研、条文研讨和征求意见，法条起草都建立在行业共识基础上和成功实践经验的基础上，征求意见过程中也没有遇到很大争议。

值得注意的是，与条例同在2021年开始对外征求意见的，还有住建部草拟的全国性法规《住房租赁条例》。在条例正式出台之后，《住房租赁条例》却迟迟没有更进一步的消息。

一位不愿具名的租房企业负责人对记者表示，全国各地的租赁市场情况并不相同，北上广深等人口净流入大中城市的情况，与低线级城市的人口净流出地区没有可比性，在鼓励政策上，高线级城市可以拿出政策鼓励将非居住类建筑改造为租赁住房用来居住，但低线级城市不一定适用这样的政策。“所以我认为，住房租赁市场的法规，还是因地制宜为好，北京的新规对全国所有人口净流入的大中城市都是一个垂范，参考度极高。而全国性的法规的制定，就不太容易了。”

条例中关于培育发展住房租赁市场的内容，也基本沿用了征求意见稿的提法，如鼓励将非居住房屋改造为租赁住宅，鼓励利用集体土地建设租赁住房，并支持租房企业在公开市场发行债务融资工具、公司债券、企业债券等募集资金，专门用于租赁住房建设和运营。

上述集中式租赁机构负责人对此非常期待，她表示，租赁市场目前的一大痛点就是供应不足，从而导致租金上涨，城市新青年难以租到满意的房子，无论房屋总量上，还是产品类型的丰富性上，都是如此。“鼓励非居住存量土地建设租赁住房，和利用非居住存量房屋改建租赁住房的提法我们很欢迎，除了白领公寓，我们还有职工宿舍形态的蓝领公寓产品。”

编审｜崔晓林

编辑｜惠宁宁

校对｜张 波 张雪慧