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【侨报记者粟裕12月19日北京报道】近日,中国社会科学院财经战略研究院最新发布的《中国住房发展报告(2018-2019)》指出,今年下半年需求主体犹豫观望情绪加重,直接导致房地产开发企业销售下降,回款放慢,预期悲观,房企开始降价销售。有专家预测,在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,2019年房地产总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。

2018全国房价增幅起伏大 燕郊房价3年经历“过山车”

报告显示,2018年以来,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期,另一方面,宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。此外,金融机构预期的变化也加剧了购房者的悲观预期,购房者从积极行动转变为犹豫不决,引发住房及相关市场的调整。

各家房企全年业绩完成量可谓“大局已定”,在今年房地产行业整体增速放缓的背景下,如期完成全年业绩,对房企来说比往年面临更大挑战。放眼全年,全国房价增幅经历了先升后降再升再降的过程:同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%,后又下降至2018年3月的2.93%,又增长到2018年9月的10.7%。

经济学家马光远认为,从市场氛围来说,今年房价下跌的呼声无疑是最高的,2019年房价有望下跌20%-30%,也是最困难的一年。面对上半年火热的上行需求,市场遭到过度消费,本身不愿意买房的却被迫买房,市场造就了你不买房就无法可买的气氛。

燕郊的房价“大变天”正是一个房地产政策的缩影,从2015年左右均价1万多,到2017年上半年的均价近3万,再到如今跌回2015年的房价水平,燕郊楼市在3年多的时间里上演了一轮“过山车”行情,很多投资客高位被套,甚至出现了个别断供风波。相比曾经的高价,用“腰斩”来形容如今的燕郊房价并不为过。

《侨报》记者通过多个购房平台发现,燕郊成交价格仍旧低迷,房价则已跌至2万元/平方米以下,有些地段甚至低至12000元/平米左右,同时从安居客的线上浏览量来看,燕郊区域2018年11月同比下降达64.5%。在业内人士看来,燕郊楼市在底部运行的局面短期内不会改变,没有实质性利好,成交量不会有太大起伏。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,此前燕郊住宅市场炒作现象较为严重,价格上涨较快,但房价并没有产业等经济基础作为支撑,同时市场过度依赖北京。一系列调控政策出台后,燕郊市场需求急剧下降,到目前调控也一直没有放松,市场需求越来越弱。

随着燕郊3年社保的限购政策,整个燕郊的楼市就像最近的天气一样,陷入冰点。售楼部一条街上仍在营业的寥寥无几,即使在营业也是门可罗雀。很多售楼部已经转行或者关门歇业。

原中国社科院金融发展室主任、房地产专家易宪容向《侨报》表示,就当前房地产市场来说,如果价格过高的一线城市房地产市场能够有所调整,这应该是城市房地产市场的最好选择。因为只有通过这种逐渐的价格调整,才能够化解房地产市场所积累的一系列问题。特别是当这种调整是一个相当逐渐的过程时,它就能够减少房地产市场震荡,降低其风险。

2018年以来,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期多出接近80%。(图片来源网络)

二手房价格下调拐点已现? 专家:房价上涨未全面逆转

国家统计局近日还公布11月70个大中城市房价,一线城市二手房价格全线下降,其中北京跌幅居首,环比下跌0.6%;二三线城市一手房价格涨幅稳定,热点厦门房价继续下行,环比跌0.7%。

“已经连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调,全国房价拐点已经出现。”中原地产首席分析师张大伟向《侨报》指出,从二手房价格看,从预期看,二手房价格下调将开始,在8月全国楼市上涨达到顶峰后,金九银十不再,楼市价格出现调整迹象,二手房的拐点已经开始出现。

北京市住建委的数据显示,10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套,是自今年3月份以来的最低位,环比上月降幅达42%,再次跌进单月成交万套以内。在成交量大幅下挫的同时,成交价格也出现明显下降。有数据显示,10月北京二手房均价下跌至61103元/平方米,环比下跌1.2%。其中,大兴、丰台、朝阳三个区跌幅最大,分别下跌4.9%、3.7%、3.5%。

有分析人士表示,政府对楼市的总体调控和相关金融政策的出台导致北京二手房市场降温明显。今年9月,北京出台公积金贷款新政,规定公积金贷款的额度与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元,且“认房又认贷”,二套房公积金贷款的额度从80万元降低到60万元。

与之相反的是,成交量下降的同时,一些城市的房价却未出现跌落,反而有增幅。易居房地产研究院于11月底公布的《100城住宅价格报告》显示,三四线城市1万元以上均价水平已持续了15个月。2018年10月,包括宜昌、日照和北海等三四线城市房价同比增幅较大,增幅分别达到了54%、42%和39%。

“国内房地产市场是否出现周期性调整或拐点,最为重要的指标就得看全国各城市的房价是否出现下跌或全国房价上涨预期全面逆转”,易宪容向记者表示,这才是国内房地产市场出现拐点的重要标志。就目前的情况来看,这种情况不仅没有出现,反之,全国绝大多数城市的房价不仅没有下跌,反之还在上涨。

我爱我家研究院分析认为,从11月份70个大中城市的房价走势来看,目前全国楼市的整体热度是在下降的。但部分二线城市,大多数三线城市以及很多四线城市的楼市仍有较高热度。从整体看,只要政策调控得以延续,未来全国楼市仍是趋于平稳的,楼市距“寒冬”还是相去甚远。

房地产税近年或将落地 抑制房价并非主要功能

12月国税总局在答复政协提案时表示房地产税已经临近,预计将在2019年上半年公布草案,国家层面立法最快将2020年完成。不少专家认为,房产税征收的条件已经具备,而且时机趋于成熟,距离正式“落地”已经不远了。

调节收入差距是征收房地产税的主要目的,包括近期的提高个税起征点、增加专享附加扣除、增值税下降等一系列政策,希望通过税制的改革或是结构性减税,促进内需。而房产税就是用来调节居民的收入分配,促进社会公平,同时用财政收入来满足公共服务的需求。

中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群认为,房地产税立法步伐不会停滞,但房地产税的复杂性和影响力在中国当前房地产业仍然是中国经济重要支柱的情况下,还有很多细节需要不断总结完善,以保证未来房地产税法一旦提交人大审议能够顺利通过并有效实施。

20年来国内房地产市场的价格不仅只涨不跌,而且多数是暴涨。在这种情况下,不仅早购买住房者可获得十分可观的暴利,也容易把房地产交易所得税转让给买者来支付。这就使得国内房地产交易中的阴阳合同盛行,而地方政府的房地产税征管部门也难以监管。

“中国房地产市场已经发展十几年了,现在推出房地产税已经是太晚的事情了。”易宪容认为,当前并非应该争论“是不是推出房地产税”的问题,而是如何推出一部公平公正的房地产税的问题,这才是当前房地产税问题争论的核心所在。

他表示,目前实施房地产税还比较困难,重点任务还在立法的准备阶段,各地的房地产调控主要依靠行政手段,人们对房地产税的心理准备还不够成熟,经济对房地产税的承受能力短期内还不具备。

此外,关于出台房地产税不能够遏制高房价的问题也备受关注。易宪容认为,房地产税作为一种财产税,它的基本功能不是遏制高房价。国外实践已经证明,在市场经济体制下,征收房地产税是市场经济的法则(用者自付原则),它是促进现代国家治理和推动现代社会文明的重要方式。

清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉表示,好像有把房地产税“神化”的趋势,认为房地产税是万能的,只要一收房地产税,当前市场中存在的房价上涨过快问题、空置问题、住房占有不均问题等就都迎刃而解了。“异化了房地产税的功能,这是件非常糟糕的事情。”

刘洪玉指出,房地产税是国家财税制度改革很重要的内容,其目标是成为地方政府稳定持久的财政收入来源,而不是用来调控房地产市场。房地产税除了主要的功能以外,也有一些附带的效果,比如可能会影响房价,可能会提高住房资源的使用效率。但房地产税的征收,不能过分影响房价、不能过分影响人们持有住房的愿望,也是国际相关研究的共识。

“未来国内外宏观经济形势更加错综复杂,房地产结构性泡沫高悬,楼市预期不仅更加重要,也更加敏感和多变,楼市未来一切皆有可能。尽管未来预期和市场走势还有待观察,总体上小幅调整是大概率事件。”这是中国社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞在报告给出的预测。(完)