上海的买房人正在用脚投票

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的上海的买房人正在用脚投票整理了以下内容，希望能够有助于您了解上海的买房人正在用脚投票。

大家好，我是观观。

在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。

以下是今天的正文。

在刚刚过去的2021年，上海2500万人一共买走了37.3万套新房和二手房。

在房子这件事上，上海人一年花了14808亿。

不愧是全球第一大房地产市场！

买房，是人们认可一个板块的最佳体现。说这么多有的没的，其实都不如“用脚投票”来的有说服力，就让我们看看，上海哪些板块在去年备受青睐。

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买房，需要消耗掉两样东西：房票and钱票。

就像3万多的五菱宏光MINI EV还是100多万的奔驰S级，都只有两排座一样，一个上海家庭也只有两张房票，每一张都弥足珍贵。

所以，无论是套均价100多万的金山石化，还是套均价1000多万的世纪公园，每一套房子的背后，都是一个家庭用自己唯二的购房资格，为这个板块“打call”。

从成交套数来看，前五名的板块是：

第一名，临港新城，成交二手房2672套、新房5633套，以8305套的成绩夺冠。

临港地大房多，高成交量主要靠一手房推动，特别是滴水湖馨苑、宜浩绿园等限价房。加上井喷的新房供应，每平米三万出头就能在临港核心区买新房，不香吗？

而且从去年开始，临港每年都将向市场上推出一万多套房源，单价都在3万上下，这个人口导入力度，杠杠的。

第二名，奉贤南桥，成交二手房5134套、新房2846套，共计7980套。

奉贤的“宇宙中心”也不是说说而已，南桥的新房和二手一样强劲。前段时间我刚去奉贤新城逛过，整体的城市建设变化很大，很赞！

刚刚得到的消息，去年奉贤区级财政收入完成220.8亿元，增长36.64%，收入增幅位居全市第一，奉贤人民的购买力不容小觑。

第三名，嘉定城区，成交二手房4648套、新房2742套，共计7390套。

本来以为嘉定成交最多的是去年大火的板块嘉定新城，没想到嘉定城区的成交量才是遥遥领先的那位。

为此，我仔细看了下数据，嘉定城区居然有198个小区有成交，接近嘉定新城的三倍，难怪成交量这么大。

第四名，浦东惠南，成交二手房6282套、新房1093套，共计7375套。

又是一个地缘客户板块，而且是全市二手成交量冠军。

惠南不仅板块大，而且小区体量惊人，像艺泰安邦、民乐城惠康苑、民乐城丽水雅苑、宣桥枫庭这种，一个小区一年就能成交两三百套，堪比市区一些板块总和。

第五名，青浦徐泾，成交二手房2097套、新房4646套，共计6743套。

作为前五大板块里最靠近市区的一个，徐泾主要靠新房供应拉动。

像招商虹桥公馆、蟠龙天地、金地虹悦湾、远洋虹桥万和源、俊灿星城等都在去年集中开盘，大虹桥的高能级规划、巨大的一二手倒挂，吸引了大量市区购房者前来徐泾买房。

另外，像奉贤金汇、闵行浦江、松江新城、浦东周浦、浦东金桥、松江泗泾、浦东三林、松江城区等板块，去年新房 二手房的成交量也都在5000套以上，都可被视作为上海购房人的主流选择。

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当然，仅仅看房票是不够的，楼市里是最讲究用真金白银说话的。所以我们同样也要看看，上海人把钱砸向了哪里。

从成交金额来看，前五名的板块是：

第一名，青浦徐泾，二手房卖了116.7亿元，新房卖了309.9亿元，共计426.5亿元。

一年时间，四百多亿资金砸向徐泾，遥遥领先后面几位，让我不得不感慨，大虹桥，YYDS！

当然，源源不断的倒挂新房供应是徐泾吸引全市资金的关键，今年徐泾的新房选择同样丰富，高分选手们，准备好了吗？

第二名，浦东周浦，二手房卖了96.6亿元，新房卖了187.3亿元，共计283.9亿元。

周浦作为张江周边配套最丰富、价格也相对比较实惠的板块，一直吸引着大量浦东就业人群。18号线的开通也起到一定的推动作用。

当然，像绿地海富城市花园、中建壹府澜庭、浦发仁恒珊瑚世纪等新房的集中入市，也让周浦吸引了全市的目光。

第三名，浦东金桥，二手房卖了154.2亿元，新房卖了91.4亿元，共计245.5亿元。

金桥是全市金额前五里面第一个二手卖过新房的板块。得益于板块内成熟的配套，低总价老破小选择广，金桥是浦东白领购买二手房的首选板块。

像沪东新村、金桥新村、东陆新村等，两三百万就能买个楼梯一房甚至两房，通过6号线、9号线、12号线去上班，简直不要太方便，同时金桥开发区也提供了大量就业岗位。

像金桥老破小这种房子其实是没有竞品的，浦东次新房整体都很贵，两三百万连新场、航头都买不到，只能去惠南、万祥、泥城去了，便利性完全不是一个世界。

第四名，宝山顾村，二手房卖了110.1亿元，新房卖了128.0亿元，共计238.1亿元。

顾村是宝山靠近市区最大的居住板块，顾村公园、华山医院北院、绿地商业等配套丰富，板块内以次新房为主，深受北区以及市区上班族的喜爱。

去年，15号线的开通让顾村人民的通达度大大提升，对成交也起到一定的推动作用。

第五名，松江新城，二手房卖了131.1亿元，新房卖了106.5亿元，共计237.6亿元。

松江新城的环境非常不错，松江本身的产业也非常强，还有大学城环绕，因此无论是松江土著还是西南区上班的，都会考虑松江新城。

但松江新城实在太大了，大多数小区都没法直接去坐地铁9号线，开车的话也缺少高架线，真是鱼与熊掌不可兼得啊。

另外，像闵行浦江、嘉定城区、奉贤金汇、奉贤南桥、临港新城、宝山罗店、浦东三林等板块，去年也都在房子上砸了200亿以上，吸金能力实在是强。

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在整理数据的过程中，我还发现了几个有意思的现象。

网签套均价800万以上的板块，应该算是上海高级改善甚至豪宅的目标了。

在这些800万以上高端改善板块里，成交最多的前五名分别是：

陆家嘴、古北、世纪公园、南京西路、新天地。

陆家嘴就不说了，世茂滨江、仁恒滨江园、财富海景等，年交易量巨大。但古北排第二，确实出乎一些人的意料。

很多人觉得作为第一代社区，古北已经没落了，尤其是年轻人根本不会考虑买古北。

但事实上去年有非常多的购房者在买入古北，无论是古北一期的上城uptown、巴黎花园、罗马花园，还是古北二期的御翠豪庭、嘉年华庭、古北瑞仕，成交都非常活跃。

说实话，我个人认为古北在自住体验上可以排在全上海前三位，无论是美食购物还是居住体验，只有南京西路和衡复地区能与之媲美。

而著名的联洋、碧云、森兰、前滩、徐汇滨江、黄浦滨江，从去年的数据上看，用真金白银投入的反而不多，有些甚至比不上长宁西郊或者衡山路板块。

其次，全上海成交量排名前50的板块里，只有4个板块的套均总价超过了400万元，分别是：

九亭、北蔡、徐泾、古美。

我们可以认为，这四个板块是全市中产家庭最看好的“F4”。

还有就是网签套均价在200万以下的板块，成交也不少，比如金山石化、金山新城、奉贤金汇、宝山月浦、嘉定菊园、奉贤西渡、金山朱泾、崇明南门等，去年每个版块都成交了一两千套，甚至更多的房子。

虽然在有些人眼里，这些板块已经算是上海的“西伯利亚”了，甚至算浪费房票。但上海就是这么大，就算再偏，一年也有好几万人会去那里买房。

长安米贵，居大不易，每个人都在用自己的方式努力生活。

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总的看下来，过去的一年里，上海的购房者们纷纷买入的版块具备以下一个或多个特点：

一、价格实惠，套均价低。

排名靠前的大多都是市区老破小板块以及外环外的次新房板块，网签套均价在200-400万之间，也比较符合上海大多数家庭的收入水平，

二、幅员辽阔，配套完善。

像顾村、松江新城、嘉定城区等，都是超大体量的居住板块，商业、学校、医疗资源已足够自给自足，进城可能就是上个班，剩下都能在郊区搞定。

三、崇尚自住，不追求概念。

过去的一年，上海诞生了很多“高概念”板块，比如XQ概念、规划概念、网红概念等，但这些高概念板块几乎成交量都不大，比如前滩、御桥、北外滩、真如、江川紫竹、潍坊等。

说明大家买房还是比较追求看得见摸得着的配套、界面、产品等，各种概念既不能吃，也不能用，哪有自住来的实惠。

2022年，上海又将诞生无数个板块热点，楼市也将涌入几十万购房者，今年的购房者将如何用脚投票，我很期待！

当然，如果你近期想要买房，或是对上海楼市感兴趣，可以私信咨询本周六的线下密讲，这应该也是年前最后一次线下密讲了。

我将用2-3个小时的时间跟你聊聊我眼中的上海板块哪些能买哪些是坑，2022年上海买房，到底该怎么买才是最优策略。