孙桥还有吗?「孙舒扬」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的孙桥还有吗?「孙舒扬」整理了以下内容，希望能够有助于您了解孙桥还有吗?「孙舒扬」。

当环二提到一个区域并不宜居时经常会受到一些质疑：你说这里不宜居，但是人家价格却不停的上涨。

心理学上有聚光灯效应的说法，即曝光率高的事物容易被放大——意味着微观角度看到的价格上涨并不一定具有代表性。

比如我们一直认为学区房价格涨幅更高，数据却并不支持这个结论——学区房是贵，买入价也更贵。

我们之所以有这样的错觉，无非是天天看新闻报道哪哪的学区房单价又创新高。

具体到一个片区也是这个道理。唐镇最近价格涨幅明显，业主纷纷起来准备打那些质疑者的脸，其实拉通2015年至今的价格涨幅，唐镇未必跑赢大盘。

相反，中环一号是2011年至今价格涨幅最高的小区之一，不过没在聚光灯下，所以宝山大场一度被认为没有潜力。

其次，是否宜居并不是决定一个区域房价的唯一原因。

房产再特殊也是一种可以交易的商品，微观经济学告诉我们商品的价格由两个因素决定：

使用价值以及供需关系。

宜居性只是房产使用价值的评判标准之一，当然不能代表全部——即使是一块破石头，想要的人多了价格也能炒上天。

环二多次提到过同等价位同等品质的小区浦东这边配套远不如浦西，原因也是浦东供需更加失衡——GDP已经占据上海30%以上，商品房数量却没跟上。

澄清了这两个误区，我们就可以走进孙桥了。

孙桥、唐镇、周浦一直是张江客群择业重点片区，维度相近价格却存在相当差异，目前均价唐镇>孙桥>周浦。

孙桥的优势是通勤。

直面张江，到张江大部分单位骑个电瓶车就可以抵达；到市区走中环转罗山路高架，不堵车20分钟就到世纪公园。

除此之外，在居住层面讲孙桥并不宜居。

虽然这里自驾方便，却至今没通地铁。规划中的21号线经过区域边缘，开通时间至少也要等到2028年以后——这是最乐观的估计。

商业配套以孙桥路两侧的社区商业为主，是孙桥乡时代商业发展而来，总体定位不高。

孙桥路配套

集中式商业耀泓生活广场已经建成正在招商，体量为21550.52平方米，预计会配建一家社区超市、星巴克等基础商业以及较多的儿童补习机构，完全的中小型社区商业定位。

医疗一直是浦东的短板，这里贡献了33%以上的GDP却只拥有10%左右的三甲医院。

张江地区唯一的三甲医院是曙光医院，当地口碑一般，许多居民看病仍然需要进市区。

孙桥区域则更为匮乏。

孙桥小学、孙桥中学都是典型的菜小菜中，为了配合孙桥国际社区建设引入了浦东二中心申江校区，不过仅对口华发四季、三湘海尚以及周边人才公寓，而且单学区依旧能量有限。

其他方面真是一片空白。

不过2017年这里定位被拔高不少：孙桥科创中心、孙桥国际社区规划相继出炉。

以申江路为界，西侧以产业为主，东侧以居住为主。

规划细节这里不再重复，西侧的科创中心确实让人热血沸腾：

整体以飞机研发、生物医药、农业科技产业为主，超过100米的写字楼共有10栋，地标建筑为两栋180米超高层。

当然目前尚未动工，仍然以大片空地及待拆迁民房为主。

孙桥科创中心待拆迁民宅

东侧的孙桥国际社区已经撤掉“国际”二字，确实不管是哪家利益机构也不好意思再提这两个高端大气的字眼——彻头彻尾的张江配套租赁社区。

除了华发四季、三湘海尚，其他住宅地块均做人才公寓。

众所周知，之前的城市开发以土地出让为主要动力，土地收入作为片区开发的主要投入资金。

不过擅长做产业新城的华夏幸福暴雷后说明这条路已经走不通，这可能也是张江当局放弃这里的土地收入做租赁住宅的原因之一。

综合来看，这里虽然冠名“孙桥国际社区”，其实并不是一个纯粹的居住区，而是张江园区的一部分——配合张江南扩，为吸引人才作准备。宜居性不是核心，重要的是实用。

尤其是孙桥科创中心全部建成后，孙桥片区将完全融入张江。

其实孙桥在2001年合并进张江时就注定了这样的结局，只是开发速度有限，这里一直作为战略预留区——以孙桥农业区的面目存在了二十多年。

孙桥国际社区待征用的农田

所以不用单独分析孙桥如何如何，孙桥就是张江，张江就是孙桥。

孙桥国际社区内的住宅，发展轨迹完全可以参考张江住宅汤臣豪园以及城市经典等等。

张江汤臣豪园名气实在太大，以至于许多购房者将它与张江住宅画上等号，从而得出张江贵的离谱的结论。

其实次级小区城市经典、中芯花园等等价格并不高，甚至是上海中环内价格洼地。

所以我们之前对张江码农的购买力存在高估，产业密集虽然带来了价格提升却相当有限。

张江汤臣豪园价格超过12万，完全是张江集团学校的催动——没有比张江码农更在意学区的了。

互联网精英是学历最高的群体之一，而且以新上海人为主，让这部分居民接受子女高考成绩还不如自己是一件相当困难的事情——在他们看来教育竞争更加激烈。

2019年各985高校毕业人数

上海本土每年有3万多名985毕业生，其中超过50%会在上海就业。

2019年各大高校留本省就业比例

当然不少本科生选择深造，毕业生与参加工作人数存在差异，4所985高校每年向上海输出1万名就业人员应该足够保守。

如果再计入外地985毕业生来沪就业，基数将进一步扩大。

而上海每年仅有3800个孩子能考上985。

即使这3800个孩子全部来自“985家庭”，也有不少家长需要面对孩子成绩不如自己的局面。

普通本科的数据环二没有计算，总体趋势是高学历家庭的子女，成绩大概率不如父母——这是学区房火热的根本原因之一。

而高学历家长集中的区域，自然就成了“炼狱”。

所以张江汤臣豪园房价中为学区买单的部分远高于其他区域，中芯花园、城市经典才是张江房价的基本盘。

在这个维度讲，即使孙桥完全融入张江，华发四季、三湘海尚、中建朗阅府也很难成为张江汤臣豪园。

华发四季、三湘海尚尚有浦东二中心加持，中建朗阅府则完全是菜小。

而且孙桥中学不除，孙桥学区概念就难以形成。

所以孙桥片区的未来完全取决于学区规划，如果有优质学区引入并且成绩得到证实，房价上限广阔；

如果未来学区得不到发展机会，孙桥现在的房价就存在相当的水分。

到这里大家应该可以看出来环二是不建议投资孙桥的：风险过高。

而且张江南扩目前还是只存在于纸上，落地时间仍然遥遥无期——而且纸上的规划还是“草案”。

2017年规划出台，现在3年已经过去华发四季也已经交房，国际社区内部仍然是一片荒凉——买瓶水都很难。

孙桥国际社区在建人才公寓

孙桥国际社区待拆民宅

至于孙桥科创园的落地更是遥遥无期，环二也反复提到城市化放缓空地填充速度也随之放缓。

所以中期来看，这里将持续维持现状，能看到的最大的变化可能就是一些人才公寓的不断施工。

即使十几年后产业陆续进驻，上限也就是张江现在的样子。如果没有优质学区加持，中芯花园这些小区就是价格上限——当然华发凭借房龄优势存在部分溢价。

所以唐镇、周浦才是张江的配套生活区，孙桥就是张江本身。

唐镇虽然远处外环居住环境却更加优质。这里已经没有太多“老镇”痕迹，取而代之的是大片的高品质商品房，形成了浓厚的居住氛围。

周浦地段略微偏远，历史地位却很高，以至于目前有大量“老房子”留下给人造成“脏乱差”的印象。

在明天华城、繁荣华庭这批商品房开发之后，居住环境已经有了不少提升。后来开发的世茂云图、中骏柏景湾等等则是一个全新片区，完全的新城观感。

而孙桥除了几个零散商品房，更多的是川杨新苑、申城佳苑等动迁房，规划中后续也没有太多商品房。如果没有学区催动，上限应该就这样了。

以上为正文

编辑/环线咨询