临安拍地价「杭州流拍地块」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的临安拍地价「杭州流拍地块」整理了以下内容，希望能够有助于您了解临安拍地价「杭州流拍地块」。

今天，临安迎来了狗年的首场土地拍卖会，共推出4宗住宅用地和1宗租赁住宅用地， 此次也是临安首次与其他九区一致实行溢价达到50%时竞自持的土拍政策，并继主城之后杭首次推出租赁住宅。

但最终成交结果却让人大跌眼镜，万科低溢价成地王邻居，佳源一轮拿下天目医药港1宗宅地，租赁用地仍底价落国企之手，另有2宗宅地竟然惨遇流拍！

那么在杭州土地市场“高温”之下，临安土地市场为何突然变脸呢？拿地宝研究院认为主要有以下五大内外因素：

从地块本身来看，太湖源镇宅地位置较为偏远，虽地块周边环境较好，且容积率低，适合打造低密产品。但区域内商品房市场不成熟，与临安城区距离较远，不在投资客的“投资范围”内，地缘客户又较少，加上北面青云工业区的存在又导致区域的层次下降，对房企而言拿地后不知道客户在哪里。

而天目医药港单元ZX11-F-39地块形状不规则，东西向长330米，成狭长型分布，产品排布较有难度；同时，地块南面有高层坐落（御城·御园），导致近三分之二长度被遮挡，景观资源大打折扣。

天目医药港单元ZX11-F-39地块起价为9700元/㎡，佳源拿下的姊妹地块起价为9500元/㎡，考虑配建（配建幼儿园、小区服务中心、净菜超市等合计8396㎡），折减了200元，基本可以认为两宗地块的地价是相同的。但佳源地块河景、山景均无遮挡，且地块形状也相对规则，2.0的容积率也比流拍地块低0.2，可以布局部分溢价更高的洋房甚至排屋，既然地价一样，但佳源地块景观资源更丰富、配套更便捷、产品更多样，房企自然选择未来“胜算”更大的地块。

房地相连，房企拿地肯定要看未来房价如何，从一二手市场来看：

新房市场：临近的御城涵园近三月成交均价为13144元/㎡，旭辉东原·吴越府目前高层将在近期首推高层，目前排屋在售均价27064元/㎡，未来高层预计也在14000元/㎡左右。

二手房市场：从周边锦江路、石镜街等地的二手房价格来看，目前地块周边锦都家园等小区的二手房成交价在1.4—1.5万元/㎡左右。

而天目医药港单元ZX11-F-39地块即使底价成交，其保本房价也要达到16442元/㎡。而身处锦北的地王——苕溪壹号目前在售均价也仅18000元/㎡左右，在目前政府限价有可能长期化的背景下，加上未来只能做高层，不能通过洋房或排屋溢价，则该地块未来的利润空间趋近于零甚至有亏损可能，流拍也在情理之中了。

截止3月31日，临安住宅可售库存45万㎡，可售去化周期4.8月，热门板块确实有供不应求的现象出现，但从长期来看，临安总库存470万㎡，按照近三年去化速度，去化周期将达到50个月，已经处于库存过大的状态。

2017年至今，临安成交住宅用地27宗，可建面积达265万㎡，而这部分供应基本处于待售或在售可供状态，也就是说，超半数的库存都是在近一年半内产生的，但2016-2017年有可能是不可复制的成交大年，在“后有大库存、前有成交天花板”的双头挤压之下，房企只能下调预期，拿地价格只能精打细算。

2018年以来，房地产企业融资渠道从银行放贷、国内发债、信托融资全面收紧。银行方面，有的对房企融资预设了“坚决不碰”的禁区，有的则明显抬高了放贷门槛，叠加“居民部门渐进去杠杆”，资金面紧张的趋势可能将贯穿全年已成为不少房企的共识。同时，部分房企的偿债高峰渐行渐近，一些公司债还可能在今年或明年面临提前偿还。

资金安全是房企的生命线。从近两个月的土地市场看，北京、南京等城市已有多宗土地出现流标或者底价成交，以往高价抢地的现象正在迅速减少，说明房企特别是融资成本更高的民营房企，普遍要承受资金的压力，大手大脚花钱拿地恐怕已不应景了，此次临安宅地流拍也从侧面证实了这一点，房企拿地更趋理性化。

那么，是否可以断言杭州楼市已经“凉凉”了呢？拿地宝研究院认为，目前下结论还为时过早。

首先，两宗流拍宅地从地段、地块条件来看本就存在较大劣势，其次，临安相对杭州市区其他区域，市场容量相对小一些，位置也更加偏远，从目前情况来看，应该属于个案。

当然，市场由热转冷一般都是从边缘板块开始的。临安这次的“星星之火”能否“燎原”，还需要观察余杭、萧山、富阳以及主城区未来的宅地成交情况。

因此，拿地宝研究院认为，临安流拍在一定程度上反映了市场参与者的谨慎心理，杭州土地市场在临安“飘了点雪花”，只是临安转凉了，这个雪会不会下得更大甚至飘向东面，还有待进一步评估。