北京房产:松绑房产预售金监管现金保函可冲抵预售金

随着北京市政府“简政放权”的推进，政府有望放松对开发商预售资金使用条件。

北京市住建委2015年12月2日发布《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》（征求意见稿），开发商在项目网上签约面积不足预售许可证面积的1/2时，就可以自行支取专用账户内的资金用于工程建设，这也就意味着开发商提取预售金的时间提前，同时对于资质好、诚信高的房企，将可以凭借非监管银行的现金保函免除等额监管金。

销售过半开始监管

预售资金监管指的是房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业需要将预售资金存入银行专用监管账户，只能用做本项目建设，不得随意支取、使用。

按照商品房的建设节点监管预售资金，一直是北京市采取的方式，在刚刚公布的《通知》中，节点监管依然被延续，即商品房预售项目网上签约面积不足预售许可证面积的1/2时，房地产开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。这就意味着在商品房资金监管将从项目预售完一半开始。

而2013年7月1日起实施的《北京市商品房预售资金监督管理办法》显示，开发商的预售资金监管被分为四个节点：地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记。除此之外，项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上10层以下建筑的，可以以“建设总层数达1/2”为节点；拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上建筑的，可以以“建设总层数达1/3”、“建设总层数达2/3”为节点提取预售金。

对于这一变化，北京市住建委相关负责人介绍称，北京市预售资金监管的额度是以完全覆盖建安成本计算，一般普通商品房为3500元/平方米，精装修住宅和高端项目在此基础上叠加相应成本，因此，在预售完成一半时，工期已经开展很大一部分，此时进行监管，剩余房源的预售资金完全可以实现最终工程款的覆盖，即便开发商资金链断裂，项目也能实现如期完工。

现金保函可冲抵预售金

除了监管起始点变化外，《通知》中另外一项变化，便是明确房地产开发企业可凭非监管银行开具的现金保函，免除同等额度的监管资金。

北京地区一位股份制银行支行行长向北京商报记者表示，保函一般是用于向受益人保证付款的证明，比如招标人担心中标单位不履行中标义务，就会要求投标人缴纳保证金或保函，一旦中标人违约，招标人就会扣收保证金或要求银行支付违约金。

“按照这个逻辑，我认为这种保函应该是银行向政府保证开发商有足够的资金，可以覆盖预售资金，所以免除预售资金监管，如果出现风险，银行要进行相应的赔付。”上述股份制银行支行行长说道。一位开发商也直言，并非所有的开发商都能够开得出这样的保函，即便是开出保函，额度也未必能够完全覆盖监管金。

豪宅开发商最解渴

不管怎样，预售资金的松绑，依然帮了当下融资成本高企的开发商一个不小的忙。以北京市为例，今年1-10月北京市房地产开发企业项目到位资金为5526.6亿元，其中金融贷款为1608.3亿元，占据了大比例。有分析认为，就北京房地产市场而言，预售资金的灵活支取，对于开发周期较长的豪宅项目最为利好。

根据中原地产的统计，截至目前，2015年成交的土地中，经营部分楼面价超过3万元的土地数量高达23幅，其中9幅地块楼面价格超过5万元；另据统计，截至目前预售价格超过8万元/平方米的项目共计有33个。

“现在商品房项目基本上在预售前已经办好了各项开工手续，特别是一些品质比较好的项目，甚至封顶才会销售，高端项目往往开发周期在5-10年，这样的项目在完成销售一半前已经事实完成工期建设，基本没有烂尾的可能。但周期长、前期资金投入大、建安成本高、资金沉淀时间长是共同的特点，若预售资金提取规定放松，开发商可以提前提取，能够大幅缓解开发商的资金压力，从而不再过多依赖高成本融资渠道以及经济下行下的房屋销售渠道。”业内人士分析表示。