天津房产:什么是小产权房? 买了小产权房有何风险?

什么是小产权房?通常小产权房包括两种:第一种是建在集体建设用地上的房屋,一般这类房屋是属于该集体所有,除该集体内部人员外,任何人都不能购买。第二种是建设在集体企业用地或非法占用耕地上。小产权房房屋所在的土地并未缴纳土地出让金等费用,房屋的产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,因此亦称“乡产权房”。

大部分人都知道小产权房不合法、不受法律保护,那为什么这类房产仍在楼市存在并且很受一部分购房者欢迎呢?因为相对于正规产权的住房,小产权房在价格上占有绝对优势,其房价只有同样位置商品房价格的40%~60%,在房价暴涨、卖房日益艰难的今天对大多数购房者都有着莫大的吸引力。

根据国家法律,只要依法办理了相关审批手续,它就是合法建筑,我国法律允许在乡村集体土地上进行住宅的建设,因此并不是说乡产权房就是非法的;只是因为小产权房有许多的限制性,而现在有部分小产权房在销售上和法律相冲突。根据我国法律,乡村集体所有土地使用权是不能出让或者出租于非农业建设,农村宅基地属集体所有,但是村民对宅基地也只是具有使用权,因此乡产权房只能在集体成员内部进行转让、置换。并不能向非本集体成员第三人转让或出售。

正是基于小产权房的特殊性,所以城镇居民一旦购买了小产权房,就会承担有很大的风险:

第一、由于小产权房不具备商品房的法律性质,所以法律中对商品房的规定是无法运用在小产权房的,所签订的购房合同也是不受法律保护的,一旦购房人和开发商出现了纷争,购房人也无法通过法律途径得到解决,只能凭白损失,而且小产权房放的质量也相对的无法得到保障。

第二、一旦购房人与开发商签订了购房合约和交付款项后,如果上级部门要对乡产权房进行整改、拆除的话,那么购房人就会陷入既已交钱有无法得到房屋的境地;同时由于乡产权房没有合法的产权,购房者也无法得到相应的拆迁补偿。

第三、由于乡产权房屋没有商品房的法律特性,故而其开发实无法得到银行贷款的支持,大量的开发资金没有银行和政府的相关部门进行监管,一旦开发商资金出现了问题,那么这个项目就可能成为了烂尾工程,这对购房者是一个极大的损失,另外,由于开发商没有资质,房屋本身的质量也无法得到保障。

第四、现在很多人买房是为了升值,进行房产投资,可是小产权房由于无法得到法律的认可跟保护,无法办理合法产权手续,所以就算购买后也不能转让过户。对房屋升值有很大影响,是不能用于房产投资的。

那么如果因为一时贪图小便宜,或者被卖方欺骗不小心买到了小产权房,我们应该采取哪些措施减少损失呢?

1、如果已签了合同但尚未取得产权证明,并且该房屋系在集体土地上建设,且购房者非当地居民,鉴于可能的政策风险和法律风险,可以请求解除合同并退回已支付的购房款;

2、对于已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的,可以自己居住或者出租,或者出售给有当地户口的居民;

3、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”,房款已经支付且已经入住,但无法办理过户的,则要视具体情况而定。

4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目,在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后,则应当按照现有的土地管理规范,完成土地征用手续,并按照商品住房项目的规定手续报批,采取可能的补救措施。